במהלך החיים אנחנו נתקלים בשינויים רבים. את חלקם אנחנו יוזמים ואחרים נכפים עלינו או אינם בשליטתנו. בדיקת מחזור משכנתא מתבקשת אחת למספר שנים. בבדיקה אנחנו יכולים לבחון האם ישנם שינויים בשוק שיכולים להיטיב איתנו והאם ישנה דרך לשנות את התשלומים כך שיתאימו לחיים הנוכחיים שלנו.
מחזור משכנתא הוא הליך סילוק של המשכנתא הנוכחית במטרה לקחת משכנתא חדשה ומתאימה יותר למצב הנוכחי. המשכנתא החדשה יכולה להיות בריביות נמוכות יותר, במסלולים נכונים יותר, פרוסה לתקופות אחרות (לאורך יותר או פחות שנים) ובשינוי גובה התשלום.
בתהליך המחזור יתכן שנגלה כי המסלולים הישנים כבר לא הטובים ביותר וכי עתה אפשר ליהנות מריביות נמוכות יותר או ממסלולים נכונים יותר. הדבר יכול להתבטא בחיסכון של עשרות שקלים בחודש, מאות שקלים ובאופן מצטבר החיסכון יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך כל תקופת המשכנתא.
מחזור משכנתא – מאיפה מתחילים?
המטרה העיקרית של מחזור משכנתא היא יצירת תנאים טובים יותר – עבורנו. זוהי נקודה חשובה מאד להבנה כיוון שהמטרות של אחד אינן המטרות של האחר.
נכון, אפשר לבחון רק את המסלולים והריביות, אך נכון יותר לבדוק מה השתנה באורח החיים שלנו ואיך אנחנו רוצים להמשיך את התשלומים. לכן, המשימה הראשונה בתהליך היא הגדרת המטרה ורק לאחר מכן בחינת המשכנתא. בין היתר המטרה יכולה להיות:
- שיפור ריביות – הריביות משתנות כל הזמן ובזמנים בהם הריביות נמוכות או ירדו מומלץ לבדוק את המשכנתא ולראות האם יש דרך לחסוך בעלויות. לרוב, המחזור יתבצע כשהחיסכון יתבטא בעשרות אלפי שקלים לאורך כל תקופת התשלום.
- קיצור או הארכת זמן התשלום – לעתים המטרה היא להפחית את התשלום החודשי והוא יתבצע על ידי הארכת זמן התשלום. לעתים המטרה היא הפוכה, לשלם יותר מדי חודש ולסיים את המשכנתא במהירות וזאת לרוב לאחר עליה במשכורת.
- קיזוז הלוואות (איחוד הלוואות) – במקרה שלקחנו הלוואות נוספות אפשר לבחון את האפשרות לבצע מחזור משכנתא ולכלול בה את כלל ההלוואות. כיוון שהמשכנתא היא ההלוואה ה"משתלמת" ביותר, הן מבחינת הריבית והן מבחינת הפריסה, התוצאה יכולה להיטיב עימנו בחיי היום יום.
- שיפור התמהיל – לעתים התמהיל הראשוני לא היה נכון. דבר זה יכול לקרות בשל התייעצות רק עם הבנק או הבנקים וללא בחינה מקצועית של יועץ משכנתאות אובייקטיבי אלא יועץ בנקאי שמטרתו היא לשרת את הבנק, ומקרים בהם המצב במשק השתנה שתמהיל שהיה נכון כבר לא נכון יותר היום.
השאלה המרכזית – האם זה נכון לבצע מחזור משכנתא
לאחר שהוגדרה המטרה (או המטרות) אפשר לבחון האם מחזור משכנתא הוא הפתרון הנכון ביותר. לצורך כך יש להסתכל על המשכנתא, על הריביות במשק ועל היכולות האישיות. לפעמים המצב במשק אינו פועל לטובת נוטלי המשכנתאות, אך המצב האישי הוא כזה שהפתרון הנכון ביותר הוא לבצע מחזור של המשכנתא.
חשוב לציין כי לא תמיד יהיה זה נכון לבצע מחזור משכנתא. הסיבות לכך יכולות להיות תנאי משק לא טובים, כדאיות כלכלית נמוכה לביצוע המחזור בשל עמלת פירעון גבוהה מאד וכן מצב בו ככל הנראה לא נוכל לקבל את התנאים שאנחנו רוצים בשל דרוג אשראי נמוך (לפעולות לשיפור דרוג האשראי ). כדי לקבל החלטה האם לצאת לדרך או לא, יש לבצע הערכת כדאיות. ההערכה נעשית ללא עלות וללא התחייבות והיא דורשת הוצאת דו"ח יתרות משכנתא.
את הדו"ח יש להוציא מהבנק כאשר חלק מהבנקים מאפשרים להוציא אותו היום באינטרנט בצורה פשוטה. הדו"ח כולל את פרטי המידע הבאים:
- שמות מסלולי המשכנתא הנוכחיים
- תקופת התשלומים של כל מסלול
- גובה הריבית הנוכחית בכל מסלול
- גובה ההחזר החודשי בכל מסלול ובכלל
- עמלת פירעון מוקדם במקרה של סילוק או מחזור משכנתא
בניית תמהיל משכנתא חדש
לאחר שהתקבלה ההחלטה לבצע מחזור משכנתא הצעד הבא הוא בניית תמהיל. חלק זה אינו שונה מנטילת משכנתא בפעם הראשונה או השנייה. הרעיון של התמהיל אומר באופן פשוט כי אנחנו לוקחים את כל המסלולים האפשריים, מתייחסים למגבלות, בוחנים את המטרות ובוחרים מבין המסלולים את הרכב המשכנתא שיאפשר אופטימיזציה שלהם הקיימים ועם תשלום חודשי שטוב לנו.
בבניית התמהיל מי שנמצא במרכז הוא אנחנו (הצרכים, הרצונות והיכולות שלנו). המטרה שלנו היא לפנות לבנק עם התמהיל שנכון לנו ולקבל את ההצעות השונות מהבנקים. לנו יש אינטרסים והתמהיל שומר עליהם. התמהיל מביא בחשבון את המצב הנוכחי שלנו, יכולות ההחזר שלנו והפריסה החדשה שנרצה ליצור.
תמהיל נכון מוביל לקבלת המשכנתא המותאמת לנו ובדרך כלל לחיסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך כל תקופת התשלום. איך זה קורה? באיסוף "המספרים הקטנים". הבדלים בין ריביות או הבדלים בין מסלולים או בין תקופת תשלום אחת לאחרת, יכולים להתבטא בעשרות שקלים ולעתים במאות שקלים.
חיסכון של 200 ₪ מדי חודש יוביל לחיסכון של 2,400 ₪ לאורך שנה ו-24,000 לאחר עשר שנים בלבד ו-48,000 ₪ לאחר 20 שנות תשלומי משכנתא. סכום של 200 ₪ לא נשמע גדול מאד (אם כי עוד לא פגשתי אף אחד שהתנדב לשלם יותר לבנק) אך באופן מצטבר הוא משמעותי למדי.
ללכת לבנק הנוכחי או לבנקים מתחרים?
בפנינו עומדות שתי אפשרויות, האחת היא לפנות אל הבנק הנוכחי ( בו נמצאת המשכנתא כיום) כדי לבדוק האם הוא יכול להציע לנו תנאים טובים יותר. השנייה היא לפנות לבנקים וגופים אחרים, מתחרים, אשר יתכן שישמחו מאד שנעביר אליהם את המשכנתא שלנו. בפועל, רצוי לפנות ליותר מלבנק שלנו. גם לבדוק אילו תנאים חדשים נוכל לקבל בבנק שלנו, כדי לבדוק את ההצעות שבנקים האחרים נותנים וגם כדי ליצור תחרות בינהם כדי לשפר עוד יותר את התנאים.
היתרונות של הבנק שלנו
לעתים נראה שקל יותר לבצע את המחזור של המשכנתא בבנק בו היא נלקחה מלכתחילה. במקרים רבים אין צורך לבצע שמאות מחדש (אלא אנחנו חושבים ששווי הנכס עלה משמעותית ו/או אנחנו מעוניינים להעלות את סכום המשכנתא) ואין צורך לבצע רישום הערת אזהרה לבנק החדש.
מבחינה בירוקרטית נראה כי קל יותר לבצע את המחזור בבנק הנוכחי ועם זאת, זו אינה סיבה לא לבדוק חלופות. בכל מקרה בתהליך יש לבדוק מה כל בנק וגוף חוץ בנקאי יוכל להציע ובסופו של דבר עלינו לקבל את ההחלטה הכדאיות והנכונה ביותר עבורנו.
היתרונות של פניה לגופים אחרים
גופים שאינם הבנק הנוכחי שלנו יכולים לרצות אותנו כלקוחות ולכן להציע תנאים הרבה יותר טובים. אם יש לנו היסטוריה טובה של החזרים ודירוג האשראי שלנו טוב, אנחנו יכולים לצאת למשא ומתן כשהבנק מראש יודע שהוא יצטרך להציע לנו את התנאים הטובים ביותר.
לצד זאת יש להביא בחשבון כי הבנק החדש לא מכיר את הנכס ולכן הוא יבקש הערכת שמאי מחדש וכמו כן נצטרך לרשום הערת אזהרה בטאבו. ברגע שאנחנו מבצעים מחזור משכנתא עלינו לעדכן גם את הביטוח וזאת בין אם החלפנו בנק ובין אם לאו.
עלויות התהליך
ההחלטה לבצע מחזור משכנתא מיועדת ליצור חיסכון לאורך זמן. לעתים החיסכון יתבטא בירידה בגובה התשלום החודשי של מאות שקלים בחודש ולעתים ביותר מכך, אך ההשפעה האמיתי תהיה בחיסכון השנתי ולאורך כל תקופת ההחזר. בצורה פשוטה יותר, שינוי בהחזר של 500 ₪ בחודש שווה ערך ל-6000 ₪ בשנה ששווים לפחות 120,000 ₪ לאורך תקופה של עשרים שנה. כמובן, ישנם יתרונות נוספים ובהם התאמת המשכנתא, המסלולים ואיחוד הלוואות נוספות לתוכה.
לצד היתרונות הרבים עולה השאלה כמה עולה מחזור משכנתא. תשובה זו משתנה בין אחד לשני והיא מושפעת מהגורמים הבאים:
| עמלת פירעון | עמלת פירעון מוקדם יכולה לנוע בין מאות לעשרות אלפי שקלים ויש לבחון את הסכום בדף יתרות סילוק משכנתא. סכום זה אינו משולם בזמן המיחזור אלא מתווסף לסכום המשכנתא החדשה. |
| עלות פתיחת תיק | בעבר, העמלה עומדה על 0.25% מגובה ההלוואה. אבל כיום עמלה זו עומדת על 360 ₪ בלבד |
| שמאות | שמאות מחדש תידרש אם אנחנו רוצים בכך או במעבר לבנק אחר. העלויות יכולות לנוע בין 600-2000 ₪ תלוי בערך הנכס. |
| רישום הערת אזהרה בטאבו | 200-250 ₪. |
| עלות יועץ משכנתאות | 6,500-8,500 ₪. תלוי במורכבות הבקשה בניסיון של היועץ ובאופן הליווי הנדרש. |
השארת גובה התשלום כדי לקבל יותר משכנתא או לשלם תוך זמן קצר יותר
הסיבות לבצע מחזור משכנתא משתנות בין אחד לאחר ובעוד שאחד רוצה להפחית את התשלום החודשי, האחר ישים דגש על יתרונות אחרים. גם במקרים בהם גובה התשלום מתאים לגובה ההכנסות שלנו ולמעשה "מתאים" לנו, מומלץ לבדוק האם נוכל להפוך את המשכנתא שלנו לטובה יותר. למעשה, אנחנו יכולים להשיג שני דברים (פרוט בהמשך) בלי לשנות את גובה התשלום החודשי.
פירעון המשכנתא בתקופה קצרה יותר
אם אין לנו התחייבויות נוספות ואנחנו "לא זקוקים" לכסף נוסף להוצאות השוטפות, יכול להיות שאנחנו יכולים לסיים את תשלומי המשכנתא תוך זמן קצר יותר. לא תמיד כדאי להקטין את התשלום החודשי ולפעמים, אם אין לנו בעיה לעשות זאת, אנחנו גם יכולים להגדיל את סכום התשלום החודשי. קבלת תנאים טובים יותר (ריבית נמוכה יותר) תאפשר בהשארת גובה התשלום החודשי ללא שינוי לקצר את תקופת המשכנתא.
השארת הסכום או הגדלתו יובילו לפירעון סך המשכנתא בתקופה קצרה יותר ולקבל חיסכון הרבה יותר גבוה.
יכול להיות שכרגע הפירעון לא נשמע לנו כמשימה חשובה, אך קיצוץ שנה או חמש שנים בתשלומים, יהיה משמעותי. בבוא היום נוכל להשתמש בסכום המשכנתא לצרכים אחרים: בילוי בחו"ל, עזרה לילדים, שיפוץ ועוד אינספור רעיונות. אבל… כדי שזה יקרה, יש לבדוק עכשיו את התנאים ולבצע מחזור משכנתא, כזה שישאיר את סכום התשלום החודשי אך יקצץ את תקופת התשלום.
לקיחת סכום כסף לטובת צרכים אחרים
אפשרות נוספת היא לקיחת סכום נוסף על חשבון המשכנתא, במקרים בהם נלקחו הלוואות "רגילות" דרך חשבון הבנק, כרטיסי אשראי, וגופים פיננסים אחרים ניתן לבדוק את האפשרות לאחד את כל ההלוואות ולקחת את הסכום הכולל תוך הגדלת המשכנתא. מהלך כזה יגרום לירידה משמעותית בגובה התשלום החודשי הכולל (של סך כל ההתחייבויות) שיכול להגיע לירידה של אלפי שקלים בחודש.
במקרים בהם יש לנו צורך בסכום כסף לצרכים שונים ובמקום ליטול הלוואה נוספת, שהיא כמעט תמיד יקרה יותר מהמשכנתא ולתקופות קצרות הרבה יותר, נוכל לבדוק האם ניתן לקחת את הסכום הנדרש ע"י הגדלת המשכנתא. במקרה זה לעיתים קיימת האפשרות שבה עם אותו תשלום חודשי (שהיה בהלוואת המשכנתא המקורית) נוכל לשלם עבור המשכנתא המקורית+ כסף נוסף. גם במקרה של הלוואות שונות וגם במקרה של צורך בהלוואה חדשה או סכום כסף, מומלץ לבדוק האם הפתרון נמצא במשכנתא. יש לציין כי בכל מקרה לא מדובר בהמלצה על לקיחת התחייבויות נוספות שלא נדרשות.
5 סימנים לכך שכדאי לבצע מחזור משכנתא עכשיו
מחזור משכנתא יכול להיטיב עם המשלמים וישנם מספר סימנים שיכולים להצביע על כך שזה הזמן לבצע בדיקה של התנאים הנוכחיים אל מול אלו האפשריים.
שינוי בריביות בשוק
כאשר הריביות בשוק משתנות ובעיקר כאשר ישנה ירידה בריביות, זה הזמן לבדוק את האפשרויות העומדות מולנו. כאשר השוק הופך להיות אטרקטיבי יכולה להיות לכך השפעה גם על המשכנתא הקיימת וגם על משכנתא חדשה שנלקחת.
מצבים כלכליים בארץ ובעולם משפיעים באופן ישיר על האפשרויות שלנו. לכן, ברגע שישנה תנודה בריביות, זה הזמן לבצע בדיקת כדאיות מחזור משכנתא.
לבדיקת כדאיות מיחזור המשכנתא שלך (מתנה לזמן מוגבל) כתבו לנו וואטסאפ ונתאם פגישה
הזמן הנותר לתשלום משמעותי
ככל שסכום המשכנתא שנותר לתשלום קטן יותר כך ההשפעה של מחזור המשכנתא תהיה פחות משמעותית (בהנחה שלא לוקחים כספים נוספים). כל עוד נותרו יותר מעשר שנים, מומלץ לבצע בדיקה כל שנתיים/ שלוש ולראות האם ישנה דרך להיטיב עם התשלומים הנוכחיים ובסופו של דבר לשלם פחות.
סכום תשלום גבוה
ממש כמו בסעיף הקודם, ככל שהסכום שנותר לתשלום גבוה, כך החיסכון עשוי להיות משמעותי יותר. כמובן, אין זה אומר שמלכתחילה יש "לקפוץ מעל הפופיק" ולקחת סכומי משכנתא גבוהים, אך ברור כי בסכומים קטנים החיסכון יהיה קטן.
מחזור משכנתא כרוך בעלויות שונות (כפי שמופיעות למעלה) ובסכומים נמוכים הן יהיו משמעותיות יותר מאשר בסכומים גדולים. כאשר נותרו מאות אלפי שקלים לתשלום המשכנתא ואף מיליון שקלים ויותר, כדאי לבחון את המשכנתא הנוכחית ותנאיה אחת לתקופה.
שינוי בתא המשפחתי
לעתים ישנו שינוי בתא המשפחתי אשר מוביל לשינויים כלכליים. הצטרפות של ילד נוסף למשפחה יכולה להעלות את ההוצאות ולהקשות על תשלומי המשכנתא (יחד עם כל שאר התשלומים). החלפת מקום עבודה והיקף משרה של אחד מבני הזוג גם הוא יכול להשפיע על ההכנסות ואז יש לבדוק האם המחזור הוא הפתרון הנכון (אם כי לא תמיד וישנה חשיבות לתזמון).
ברגע שהצרכים של התא המשפחתי משתנים, יש לשקול לשנות את המשכנתא, גם אם התנאים הניתנים הם לא האופטימליים שאפשר היה ליהנות מהם במקרים אחרים. כמובן, גם כאן יש לבצע בחינה של הנתונים, להגדיר את המטרה הכללית ובהתאם להחליט האם לבצע את המחזור או לא.
שלוש שנים מאז הבדיקה האחרונה למחזור משכנתא
בכל מקרה כדאי לבצע בדיקה של המשכנתא אחת למספר שנים. את הבדיקה רצוי לעשות עם יועץ חיצוני ולא עם הבנק בו מתבצע התשלום וזאת כדי להבטיח אובייקטיביות.
מחזור משכנתא מתחיל מבדיקה לא מחייבת (בדיקת כדאיות מחזור המשכנתא) וכפי שיש לבצע תחזוקה לרכב ולבית, כך יש לבצע תחזוקה למשכנתא. יש לזכור כי מדובר בהוצאה המשפחתית המשמעותית ביותר וכל שינוי בה יכול להשפיע על חיי המשפחה.
מחזור משכנתא לבד או ביחד – מה עדיף
לאחר שבחנו מהו מחזור משכנתא, כיצד הוא יכול להשפיע על התשלומים החודשיים ומתי כדאי לבצע בדיקה כדאיות מחזור, עכשיו נותרה השאלה – איך נעשה זאת, איך כדאי למחזר את המשכנתא. אפשרות אחת היא לבצע את התהליך לבד והשנייה היא לפנות לייעוץ משכנתאות.
יש 2 דרכים שיעזרו לכם להעריך האם השקעה בלקיחת ייעוץ למחזור המשכנתא משתלמת לכם:
- תכל'ס מה שהתהליך חוסך לכם
בתהליך רגיל של ייעוץ למחזור משכנתא נדרשות שעות רבות של למידה והבנת החומר (קורס בסיסי של לפחות 100 שעות לא כולל התנסות) רק כדי להבין מה נכון לעשות ומה כדאי לקחת ובשלב השגת המימון נדרשות עוד שעות רבות (בלי לקחת בחשבון את השעות והימים שהבנקים פתוחים) לפניות לבנקים השונים ולגופי מימון אחרים בשלבים השונים של התהליך בשלב הגשת הבקשות, הפניות השונות, שלב הפניג פונג, העברת המסמכים, תיאום הפגישות ועוד…
עם יד על הלב, כמה זמן אתם באמת רוצים, מוכנים ויכולים להשקיע בלמידה ולפעולות הנדרשות?
זאת הזדמנות שלכם לחסוך מעצמכם את הצורך בהשקעת הזמן הרב הנדרש והיעדרויות הרבות ממקום העבודה ובנוסף לקבל את התוצאות של ניסיון של מעל 15 שנה.
- שווי ההזדמנות – ובכמה אתם מקבלים אותה
ולדעתי זה המדד החשוב ביותר. מה שחשוב פה זה לא כמה אני עולה לכם.
מה שחשוב פה זה כמה כסף התהליך יחסוך לכם ובמקרה שלכם נניח שבעקבות הייעוץ תחסכו "בסך הכל" 180,000 ₪ ואם דברים ישתנו ותחסכו נגיד רק 90,000 ₪ רק תדמיינו מה אתם יכולים לעשות עם סכומים אילו, ואיך זה ישפיע על החיים שלכם ? ועל הדברים שאתם יכולים לעשות עם הכספים?
יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב- 052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.
שלכם, איריס שוסטר.
בקצרה – שאלות ותשובות על מחזור משכנתא
שאלה:
מתי זה הזמן הנכון לבצע מחזור משכנתא?
תשובה:
מחזור משכנתא צריך להתבצע כאשר הוא יכול להיטיב עם המשלמים. באופן כללי ישנם חמישה מצבים בהם כדאי לבצע בדיקת כדאיות ולמחזר את המשכנתא:
- כאשר הריביות בשוק נמוכות במיוחד
- כעברו שלוש שנים מאז בדיקת הכדאיות האחרונה
- כשישנן התחייבויות (הלוואות) גדולות נוספות
- כשהמצב המשפחתי משתנה והצרכים משתנים
- כאשר התשלומים לא מתאימים למצב הכלכלי הנוכחי
שאלה:
כמה כסף אפשר לחסוך בתהליך מחזור משכנתא?
תשובה:
התשובה לכך משתנה בהתאם לסכום המשכנתא הנוכחי, סך ההלוואות וההתחייבויות שיש למשלמים ולתנאי השוק. בדרך כלל המטרה היא לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך כל התקופה.
שאלה:
האם עדיף למחזר את המשכנתא בבנק הנוכחי או באחרים?
תשובה:
כפי שאפשר לקרוא כאן במאמר, ישנם יתרונות וחסרונות למחזור משכנתא בבנק הנוכחי, אבל בכל מקרה בתהליך יסודי יש לבדוק את כל האפשרויות. המטרה בסופו של דבר היא לגרום למשלמים לשלם פחות כסף ולהתאים את התשלומים ליכולות האישיות. לעתים הדרך לעשות זאת תהיה דרך הבנק הנוכחי ולעתים במעבר לבנק אחר. בכל מקרה יש לפנות לגורמים רבים ולבצע השוואת אפשרויות.
שאלה:
כיצד ניתן לדעת אם מחזור משכנתא משתלם?
תשובה:
לפני שיוצאים לדרך יש לבצע בדיקת כדאיות. בבדיקה נסקור את המשכנתא, התנאים של כל אחד מהמסלולים, היכולות האישיות ונגדיר את המטרה. אם נמצא לנכון כי אפשר להשיג את המטרה וקיימת כדאיות כלכלית למהלך, אז נצא לדרך ותוך זמן קצר תתחילו להרגיש את החיסכון.
