הפוסט מבחן 6 השאלות: האם אתם באמת מוכנים לבנייה, או שמחכות לכם הפתעות יקרות? הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

הפוסט איך בונים תקציב בנייה ראשוני? הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

בניית בית זה פרויקט, זה הרבה יותר מלקיחת משכנתא לבנייה עצמית. הדברים שחשוב לדעת לפני שמתחילים בנייה עצמית

הצלחה בבניית הבית זה הרבה יותר מלקחת משכנתא לבנייה עצמית בבנק הפועלים או בכול בנק אחר

בניית בית זה פרויקט וזה הרבה יותר מורכב מרכישת דירה וזה הרבה יותר מורכב מלקחת משכנתא לבנייה עצמית.

הרבה אנשים, שנמצאים בתחילתו של מסע לבניית בית פרטי חושבים שבניית בית מסתכם ברכישת מגרש, בתכנון הבית ולקיחת משכנתא לבנייה עצמית בבנק הפועלים או באחד הבנקים האחרים. 

אבל, בניית בית מאפס זהו תהליך שונה לגמרי, מורכב יותר, ארוך יותר, ודורש התנהלות אחרת לחלוטין.

כאשר רוכשים דירה או בית מוכן, מרבית הפרטים ידועים: המחיר ידוע, הנכס כבר בנוי או לקראת סיום או לפחות כבר יש תוכנית ברורה, אפשר לקבל תמונה (כלכלית) מהן העלויות ולמה נכנסים, מה גובה המשכנתא הנדרשת וגם תהליך קבלת המימון מול הבנק (לקיחת המשכנתא) ברור.

לעומת זאת, בפרויקט של בנייה עצמית הכול פתוח ובידיים שלכם, אתם מתחילים מנקודת אפס של רכישת מגרש לתהליך של תכנון הבית, הוצאת היתרים, בחירת קבלנים, חומרים, פיקוח, ותקציב שמורכב מעשרות סעיפים משתנים.

כל החלטה קטנה לאורך הדרך יכולה להשפיע במידה ניכרת על העלות הכוללת, על קצב ההתקדמות, ועל היכולת הכלכלית שלכם לעמוד בפרויקט.

אחד האתגרים הגדולים של אנשים שרוצים לבנות בית הוא מצד אחד הרצון להבין מהו התקציב שלהם בשלבים הראשונים של הפרויקט אם אפשר עוד לפני שהם רוכשים את המגרש ומצד שני סכום המשכנתא שניתן לקחת תלוי מאוד גם בבית שיתוכנן.

חלקם חושבים שאם הם יפנו בשלב מוקדם לקבלת אישור עקרוני ללקיחת משכנתא לבנייה עצמית בבנק הפועלים (או בבנק אחר) זה יעזור להם להבין את גודל התקציב שיעמוד לרשותם ויבטיח שלא תהייה בעיה מבחינת השגת המימון שהם צריכים אבל רק פנייה להוצאת אישור עקרוני למשכנתא לבנייה זה לא מספיק, חשוב לעשות את זה נכון מאחר ויותר מ 10% מהבונים מגיעים לשלב קבלת הכספים ומגלים- שהם לא יכולים לקבל את כל הכספים שהם תכננו לקחת, ושהסכום שהם יכולים לקבל נמוך משמעותית מהסכום שהם חשבו שיקבלו. 

לגלות את זה בשלבים המתקדמים בפרויקט זאת בעיה חמורה!

חשוב להבין- שקבלת משכנתא לבנייה עצמית בבנק הפועלים ובכול הבנקים האחרים שונה מקבלת משכנתא לרכישת דירה, היא שונה בדרך שבה נקבע סכום המשכנתא שניתן לקחת בסך הכול וגם באופן קבלת הכספים. אחת הבעיות עם משכנתא לבנייה עצמית היא שניתן לקבל אותה רק לאחר הוצאת היתר בניה (יש אפשרות לקבלת משכנתא כבר בשלב רכישת המגרש אבל זה סיפור אחר) והיא לא ניתנת כולה בבת אחת, אלא ניתנת בשלבים – בהתאם להתקדמות בפועל של הבנייה.

כלומר, כדי לקבל את הכסף (את המשכנתא לבנייה עצמית) צריך לסיים את:

1. שלב תכנון הבית.
2. להגיש את התוכניות לוועדה לתכנון.
3. לחכות מספר חודשים (6-8 בממוצע).
4. ולכול הפחות לקבל את היתר הבנייה.

אם אין לכם תכנון מוקדם לעלות הכוללת של הפרויקט וניהול נכון של תזרים המזומנים, אתם עלולים להיתקע באמצע הדרך ולגלות שנגמר לכם הכסף ואין לכם אפשרות להמשיך בבנייה.

מזמינה אותך לפגישת ייעוץ חינם על היערכות כלכלית נכונה לבנייה ועל לקיחת משכנתא לבנייה עצמית ואם אחרי זה נצא לדרך ונעבוד ביחד אז תוכלו לדעת מה גודל הבית שכדאי לכם לבנות, מהו הסכום שיש לכם לבנייה – הסכום שתוכלו להגיד לאדריכלים שעל פיו יוכלו לתכנן את הבית 

לתאום פגישת ייעוץ חינם
על היערכות כלכלית נכונה ולקיחת  משכנתא לבנייה עצמית

Name

Tel

Email

לחיצה >> לקביעת פגישה ללא התחייבות וללא עלות

יש לי תחושה שאנשים חושבים שהערכות כלכלית לבניה תפגע בחלום שלהם. 

אם הם יעשו את תכנון כלכלי ויבינו מהם היכולות שלהם זה יגרום להם להיות מאוד מחושבים, יראה להם את כל הדברים שהם לא יכולים לעשות והם לא יוכלו לתכנן את בית החלומות. 

בפועל זה בדיוק הפוך– אם אני יודעת מהם הגבולות שלי, ומה התקציב שיש לי אז אני יכולה לוודא שהדברים שהכי חשובים לי שיהיו בבית יוכנסו לתכנון. ואני לא מגיעה למצבים בהם אני מתכננת את בית החלומות שלי אבל בפועל יהיה לי בית מדהים רק בתוכניות.  בפועל, אני אגלה באמצע השלד שיש לי בעיה ולא יהיה לי את הכסף לכל הפינישים, אני יעבור לבית בלי הפרגולה, בלי הריהוט, בלי הארונות בלי הנגרות, בלי המנורות בלי כל הדברים שחלמתי עליהם…

ואת זה רואים כל כך הרבה, רק צריך להסתובב בכל הרחבה או שכונת בנה ביתך, בסיור ניתן לראות אנשים עוברים לגור בבתים לא גמורים (שישארו ככה למשך הרבה שנים)  ויותר מזה את הבתים שנמכרים בשלב השלד.

 

מתוך העדות של שני ויונתן ניר 

 כשנכנסנו למשרד של איריס בפעם הראשונה היא אמרה לנו שהיא מעדיפה להציג את עצמה כיועצת פיננסית לבניית בית ולא כיועצת משכנתאות.
אחרי עבודה צמודה עם איריס בחודשים האחרונים, אני יכול רק לכתוב שהגישה שלה הוכיחה את עצמה מעל המצופה. 
הטיפול של איריס בעניניינו היה לא רק מקצועי אלא גם אנושי ואישי.
איריס מבינה בבני אדם ולא רק במספרים וטבלאות אקסל.
היא תמיד זמינה, תמיד שמחה לעזור, יודעת להכווין ולייצר חוויית עבודה משותפת נוחה – ובסוף, גם לעבוד קשה ולהביא תוצאות שבמקרה שלנו באו לידי ביטוי בחיסכון של עשרות אלפי שקלים במשכנתא.
גם היום, אחרי שהבית שלנו מוכן והגענו להשלמתו ללא חריגות תקציביות ובתנאי משכנתא טובים (רבות תודות לאיריס), אנו מוצאים את עצמנו מתייעצים איתה על עסקאות נדל"ן נוספות, על מחזורי המשכנתא וכו.

שני ויונתן ניר

מעבר לכך, בניית בית דורשת עבודה מול שורה ארוכה של אנשי מקצוע:

• אדריכל
• מהנדס קונסטרוקציה
• מפקח בנייה
• מודד מוסמך
• יועצים
• קבלנים והרבה מאוד ספקים.

כל אחד מהם מוסיף עלויות ומורכבות, ולעיתים גם מחלוקות או עיכובים. כדי להימנע מחריגות בתקציב הבנייה, חשוב מאוד לנהל בקרה הדוקה לאורך כל הדרך, להבין כל סעיף להערך להוצאות בלתי צפויות (כי תמיד יהיו כאלה) ולפעול בצורה יזומה להקטנת ההוצאות הבלתי צפויות כדי לא להגיע למצבים שבהם סעיף ההוצאות הבלתי צפויות מגיע 20-30% תוספת לתקציב הבנייה. הנתונים מראים שגובה ההוצאה הממוצעת לבלתי צפוי בבנייה פרטית עומד על תוספת של 24% לתקציב הבנייה המתוכנן (מהנתונים של מרכז הבניה הישראלי). 

ולבסוף, כדאי לזכור שמדובר לא רק בבניית בית – אלא גם בבניית חיים שלמים בתוכו. אם תיכנסו לפרויקט כזה מבלי להבין את המשמעויות הכלכליות לעומק, אתם עלולים למצוא את עצמכם מתמודדים עם לחצים, חובות, או פשרות כואבות שלא תכננתם.

לכן, צאו לדרך עם תוכנית כלכלית מסודרת וליוו מקצועי שיעזרו לכם להגשים את החלום לבית (בלי שיהפוך לסיוט כלכלי)  ויאפשרו לכם בהמשך לקחת משכנתא לבנייה עצמית בבנק הפועלים (או באחד הבנקים האחרים). 

הפוסט משכנתא לבניה עצמית הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

הפוסט איחוד הלוואות הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

הפוסט ייעוץ למשכנתה חדשה: לחסוך כסף כבר מהתשלום הראשון‏ הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

הפוסט קייס סטאדי – דירה בהנחה הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

הפוסט חדשות טובות לבעלי דירה ששוכרים דירה הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

הפוסט המשכנתה של השכן טובה יותר. באמת? הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

בחודש אוגוסט 2022 עלתה הריבית שוב ומשקי בית רבים כבר מתחילים להרגיש את השינוי. מעבר לכך שהריבית העלתה את התשלומים החודשיים למשכנתא, ישנה גם אינפלציה שמובילה לעליית מחירים והופכת כל קנייה ליקרה יותר. השילוב של השניים דורש בחינה קפדנית של הפעולות שאפשר לבצע להפחתת הלחץ הכלכלי.

השאלה – כיצד נכון לפעול עם 100,000 שקלים שיכולים להיכנס למשכנתא

מעט רקע: במקרה המדובר פנה אלי זוג עם השאלה כיצד נכון לפעול עם 100,000 שקלים שנפתחו זה עתה מחיסכון. הזוג חווה עלייה של 330 שקלים בתשלום המשכנתא והוא רצה לדעת מהן האפשרויות הקיימות להקטנת התשלום החודשי. ומה כדאי להם לעשות. כיוון שהמשכנתא מורכבת ממספר מסלולים יש לבחון את האפשרויות השונות כאשר אלו הנתונים שעומדים לפנינו:

• אנחנו נמצאים בתקופה בה בנק ישראל העלה את הריבית פעם נוספת (עלתה כבר ארבע פעמים מאז חודש אפריל ובסך הכול ב-1.9%). העלייה משפיעה על הריביות של המשכנתאות במסלול הפריים והזוג משלם עכשיו 330 שקלים יותר בחודש.
• ישנה אינפלציה (מדד המחירים לצרכן) של 4.7% מלקיחת המשכנתא (5.3% ב 12 החודשים האחרונים) . הדבר משפיע על כל המסלולים הצמודים למדד. במקרה המדובר מדד המחירים לצרכן מתווסף לריבית, מה שהוביל לעלייה בתשלום החודשי.

המשימה שעמדה לפני הייתה לעזור לזוג לקבל החלטה כיצד לפעול עם 100,000 השקלים שברשותם  –

איך יושפע התשלום החודשי בסגירת 100,000 ₪ ?

מה יקרה אם הריבית תעלה בעוד 1%?

אפשר להסתכל על התמונה ״כאן ועכשיו״ אך בשל מצב המשק זה לא יהיה כדאי. האינפלציה ממשיכה לעלות בכל העולם ועוברת במדינות מסוימות את סף ה-8%. האינטרס של בנק ישראל הוא למתן את האינפלציה ולכן אנו עשויים לחוות המשך של עליית ריביות. כדי שהזוג יוכל לקבל החלטה נבונה, חשוב לדעת מה יקרה במידה והריבית תעלה באחוז אחד נוסף.

מה תהייה ההשפעה של עליית הריבית על 100,000 ₪ במסלול הפריים או במסלול המשתנה כל 5 ?

הקטנה של מסלול הפריים תוביל להשפעה של 1% נוספים עבור הכספים שנותרו במסלול הפריים. הדבר יתבטא בתוספת של 200 ש״ח לתשלום החודשי ובמסלול המשתנה כל 5 שנים לא תהיה השפעה מידית אך עלייה איטית בגובה התשלום החודשי (כתוצאה מעליית המדד).

אבל אם הריביות ימשיכו לעלות (בעוד 1% לעומת מה שניתן לקבל היום) לאחר סיום 5 שנים מלקיחת המשכנתא (צפי לזוג בתאריך 10 בינואר 2027) גובה התשלום החודשי יעלה בעוד 123 ש״ח. כלומר – באופן מידי ירגיש הזוג תוספת של 200 ש״ח שבסך הכול יצרו ירידה של כ-45 ש״ח בהשוואה לתשלום החודשי הנוכחי ובסיום תקופת חמש השנים תהיה עליה של 123 ש״ח.

סיכום המקרה

במקרה שהזוג יסגור 100,000 ₪ במסלול הפריים ההשפעה על התשלום החודשי תהייה גבוה יותר, ולכן זה מה שיבחרו רוב הזוגות. הם ירגישו ירידה של 460 ₪ בחודש ירידה הגבוהה בכ-80 ₪ מסגירת 100,000  במסלול המשתנה כל 5.

אך הקטנת מסלול הפריים (נכון להיום) היא טעות מאחר ש:

1. גובה התשלום החודשי במסלול המשתנה אולי נמוך עכשיו אבל הוא עולה כל חודש כתוצאה מעליית המדד ומהר מאוד (תוך כמה שנים בודדות ) ייסגר הפער.
2. עם סיום תקופת הביניים במסלול המשתנה כל 5, (לאחר 5 שנים מלקיחת המשכנתא או 5 שנים משינוי הריבית) הריבית תעלה בצורה חדשה, במסלול המשתנה כל x שנים הריבית מוקפאת למשך תקופה ולאחר סיום התקופה הריבית עולה "במכה "אחת בהתאם לשינוי הריבית מלקיחת המשכנתא למצב ביום השינוי. זאת אומרת שעליית ריבית שנמשכה עד כ 4 פעימות תקרה בפעם אחת אם סיום התקופה והתחלת תקופה חדשה. כלומר עם סיום תקופת הביניים תורגש עליית הריבית בצורה חדה ואיתה גובה התשלום החודשי במסלול המשתנה כל x שנים.
3. עלות הכסף – במסלול המשתנה כל x שנים גבוהה יותר – עלות הכסף במסלול המשתנה (צמוד למדד) תלוי בגובה המדד מאחר והמדד עולה מאוד בתקופה האחרונה עלות הכסף במסלול המשתנה עולה ולכן יקר כ- 100,000 ₪ בהשוואה למסלול הפריים (במדד של 3% לשנה לתקופה של 25 שנה)  ויגדל אף יותר במדד שנתי גבוה יותר.

בשורה התחתונה – מבחינה כלכלית במקרה הנוכחי כדאי לזוג לסגור את הכסף שברשותו במסלול משתנה כל 5 שנים. פעולה זו תאפשר להם לחסוך הרבה יותר לעומת סגירה במסלול הפריים וכן ההשפעה ארוכת הטווח תהיה משמעותית יותר.

נקודה משמעותית נוספת היא שעל הזוג להתכונן למקרה של עלייה בתשלום החודשי במקרה של עלייה נוספת של הריבית.

הדרך הנכונה לפעול לנוכח עליית הריבית

השינויים בשוק משפיעים כמעט על כל בעלי המשכנתאות וכן על אלו אשר מתכננים ליטול משכנתא בזמן הקרוב. כל החלטה של בנק ישראל יכולה להשפיע על ההחזר החודשי והעליות מתבטאות בעשרות עד מאות שקלים. חלק מהלווים מדווחים על עלייה של 500 שקלים ויותר במשכנתא. שינוי זה יכול להיות מעמסה משמעותית והוא דורש בחינה של המשכנתא.

היום יותר מתמיד חשוב לבחון את התנאים בשוק, לחפש אחר ההזדמנויות הנכונות ולבצע בדיקה מקיפה. נוטלי משכנתאות חייבים לוודא כי הם מקבלים ייעוץ אובייקטיבי וצערנו אין זה מספיק להתייעץ עם הבנק. ייעוץ משכנתא פרטי שם את הלווים במרכז ומבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר. גם בעלי משכנתאות צריכים לפעול עכשיו, לבחון כיצד השינויים משפיעים עליהם וישפיעו עליהם בעתיד ולבחון האם הם יכולים להתאים את המשכנתא לצרכים שלהם.

אני מזמינה את בעלי המשכנתאות לבצע בדיקת כדאיות מחזור משכנתא ללא כל עלות וללא התחייבות. בונים ורוכשים יכולים ליהנות מפגישה ראשונית ולשמוע כיצד יוכלו להטיב את התנאים ולקבל את המשכנתא הטובה ביותר עבורם.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

שאלות ותשובות

הפוסט השפעת סגירת 100,000 שקלים על המשכנתא במסלולים השונים הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

נגיד בנק ישראל העלה את הריבית שלוש פעמים מאז חודש אפריל כשהעלייה מתבטאת (בינתיים) ב-1.15%. בריאיון עם אחד מנציגי בנק ישראל דובר על כך שצפויות להיות עוד העלאות וכנראה שנגיע לעלייה של עוד 1% (ויתכן שיותר, בהתאם לעלייה של מדד המחירים לצרכן ולאינפלציה).

עליית ריבית בנק ישראל משפיעה על גובה ריבית המשכנתא

עליית ריבית בנק ישראל יכולה להשפיע על גובה ריבית המשכנתא, גם במשכנתאות קיימת, כשהדבר תלוי במסלולים. אם ישנם מסלולים אשר מושפעים מעליית הריבית – השפעה זו תוביל לעלייה בתשלום החודשי וגם לעלות הכוללת של המשכנתא, כלומר בחישוב לאורך כל שנות ההחזר.

את המשכנתא ניתן לחלק למסלולים שונים כשאלו נחלקים לשלושה עיקריים: פריים, ריבית משתנה, ריבית קבועה. כל מסלול יושפע באופן שונה מעליית הריבית.

מסלול פריים

במסלול פריים ההשפעה של עליית הריבית היא מיידית. המשמעות היא שבכל פעם שמתבצעת עלייה בריבית, התשלום הקרוב עולה וכך גם כל אלה שאחריו. עלייה בתשלום מתבטאת במשכנתא חדשה ובמשכנתא קיימת וזאת בחלק של מסלול הפריים בלבד.

מסלול עם ריבית משתנה

במסלול זה הריבית יכולה להשתנות כל תקופה כשזו יכולה להיות אחת לשנה, שנתיים, חמש, שבע וכו'. במסלול זה השפעת עליית הריבית עקיפה. כשבנק ישראל מעלה את הריבית הדבר משפיע על עלות גיוס הכספים של הבנקים ועל גורמים אחרים שיכולים להשפיע בסופו של דבר על הריביות ולכן הבנקים יעלו את הריביות בכל המסלולים.

במסלול זה הריבית משתנה כל תקופה בהתאם למה שנקבע במעמד החתימה על התמהיל (לדוגמה, אם הריבית משתנה אחת לחמש שנים, היא תישאר קבועה לאורך כל אותן חמש שנים ורק לאחר מכן נראה שינוי). בסיום התקופה הריבית משתנה בהתאם לגובה הריביות וזאת לתקופת השינוי הבאה.

השינוי לא יורגש באופן מידי והכספים שנלקחו במהלך התקופה (למשל חמש שנים) יוחזרו באותה הריבית כפי שנקבע בתחילת הדרך. הריבית תשתנה רק בסיום התקופה שנקבעה וזאת בהתאם לריבית החדשה. אם נשאר עוד זמן רב במסלול, לא תהיה השפעה בקרוב, אך במסלול שמסתיים בקרוב תהיה השפעה ברגע שהוא יפתח שוב (למשל אם תקופת חמש השנים מסתיימת בעוד חודש).

כספים שעוד לא נלקחו ייהנו משמירה על גובה הריבית עד לפקיעת תוקף האישור הסופי. לאחר מכן גובה הריבית תיקבע בהתאם לריביות במשק אשר עלו ועשויים לעלות שוב בחודשים הקרובים. מכאן אפשר להבין כי שינוי הריבית משפיע על משכנתא שנלקחת בחלקים כמו במקרה של משכנתא לבנייה או דירה חדשה מקבלן ודירה בהנחה. יש להביא בחשבון את גובה הריבית על כספים שעוד לא נלקחו וניתן להעריך שזו תהיה גבוהה יותר מהריבית הנוכחית.

מסלול עם ריבית קבועה

כאן התשובה כיצד תשפיע עליית הריבית על המשכנתא פשוטה יותר. במסלול זה הריבית קבועה ולכן עליית הריבית משפיעה רק על כספים שעוד לא נלקחו, כמו במשכנתא לבנייה או ברכישה "על הנייר" מהקבלן.

הדרך לדעת מהי ההשפעה של עליית הריבית על תשלומי המשכנתא

כולנו רוצים לחיות בוודאות גדולה ככל האפשר לעליית הריביות עלולה לערער אם הביטחון שלנו, גם אם כבר לקחנו משכנתא וגם אם אנחנו מתכננים לקחת חדשה. כדי לראות את התמונה המלאה ולהבין כמה עולה עליית הריבית בפועל יש לבצע את הפעולות הבאות:

1. יש להיכנס לאתר הבנק בו מתנהלת המשכנתא ולהוציא פירוט יתרות משכנתא עדכניות. כל אחד יכול לעשות זאת עבור המשכנתא שלו בכל רגע ולראות את התמונה המלאה.
2. לבחון את הסכומים אשר משולמים במסלול הפריים וכך לדעת אילו סכומים עשויים לעלות או מהו אחוז ההחזר שעשוי להיות מושפע מהעלייה בריבית.
3. לבחון את הכספים אשר נותרו במסלולים המשתנים אשר תאריך השינוי שלהם מתקרב. זאת כדי להעריך מהו האחוז שיושפע מעליית הריביות.
4. בחינה כמה זמן נשאר לתשלום מכל מסלול ומהו תאריך סיום כל חלק.
5. להסתכל על הטבלאות המצורפות כדי לראות את תוספת התשלום בהתאם לעלייה שכבר בוצעה ומה תהיה התוספת אם וכאשר תהיה עליית ריבית בהמשך השנה.

השפעת עליית התשלום החודשי עבור כל 100,000 ₪ משכנתא

בטבלה הבאה אפשר לראות את תוספת התשלום החודשי בעבור כל 100,000 ₪ משכנתא שנשארה:

הטבלה מתייחסת לכל 100,000 ₪ שנותר לתשלום המשכנתא. לדוגמה, אם נותרו לכם 250,000 ₪ לתשלום למשך 10 שנים, התוספת החודשית הנוכחית תעמוד על 75 ₪ וברגע שהריבית תעלה שוב, התוספת תעמוד על 112 ₪.

לעלייה בריבית יש השפעה גם על סך התשלום למשכנתא כשאותו אפשר לראות בטבלה הבאה:

לעתים העלייה בתשלום החודשי לא נראית גדולה מאד אך בהצטברות לאורך השנים היא יכולה להיות משמעותית. כמובן, מעבר לעלייה בתשלום המשכנתא אנו רואים עליות מחירים (גז, אוכל ועוד) וכשכל אלו מצטברים ההוצאה החודשית גבוהה הרבה מעבר למצופה.

מה אפשר לעשות עם התשלום החודשי הגבוה?

תשלום המשכנתא הוא לא היחיד שעולה בתקופה זו ולכן אם אתם רואים שהתשלום גבוה מדי או מבינים שהגיע הזמן לבחון את המשכנתא, זה הזמן להיפגש. יחד נוכל לבחון את האפשרויות העומדות לרשותכם, ליצור יעדים לתשלום חודשי ותשלום מלא, לבחון את ההזדמנויות הקיימות ואם הדבר נכון לבצע מחזור משכנתא.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט מה תהיה ההשפעה של עליית הריבית על המשכנתא? הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

דירוג האשראי בוחן את ההתנהלות הפיננסית במשך שלוש השנים האחרונות ובהתאם לכך ניתן ליחיד ציון. ככל שהציון גבוה יותר כך יהיה ליחיד קל יותר לקבל אישור להלוואות ובתנאים טובים יותר. מה הקשר בין דירוג אשראי למשכנתא? בכתבה זו ארד לעומק הדברים.

עבר מול הווה – מה השתנה בבחינת היכולת הפיננסית?

כדי להבין את הקשר בין דירוג אשראי למשכנתא יש להבין מה היה בעבר ומה השתנה. בכל בפנייה לקבלת הלוואה או משכנתא הבנק צריך לקבל החלטה האם לתת את האשראי ובאילו תנאים. בעבר,  לא היה לנותני האשראי אפשרות לדעת מיהם האנשים שפונים, מה המצב הכלכלי שלהם, ואת ההתחייבויות שלהם. היה להם גישה למיידע מוגבל בלבד, הבנקים היו מבקשים לראות את תמונת המצב של שלושת החודשים  האחרונים כדי לקבוע האם המבקשים יכולים לקבל משכנתא וכדי לקבוע את התנאים. שלושה חודשים הם תקופה קצרה וזו אפשרה לבעלי חשבונות "עם בעיות קטנות " לשנות את תמונת המצב ולאלו שהחשבונות שלהם רק בסדר לשפר את התמונה.

שיפור תמונת המצב היא קריטית גם לצורך אישור המשכנתא וגם לקבלת תנאים טובים. בעבר, כל שהיה צריך הוא להציג שלושה חודשים "טובים", עם משכורת קבועה (אמנם של חודשים ספורים, אך קבועה), ללא חריגות. כמו כן, הבנק לא יכול היה להצליב מידע עם גופים פיננסיים חוץ בנקאיים כדי להעריך את יכולת החזרי התשלומים.

רבים מאלו שתכננו את לקיחת המשכנתא שלהם הבינו דחו את המהלך במעט כדי לשפר את מצבם וכך הצליחו לרכוש את הנכס המבוקש בתנאים טובים יותר. כל זה היה נכון וטוב בעבר אך מאז שנכנס לתוקפו דירוג האשראי המצב השתנה.

היום הבנקים מסתמכים על ציון דירוג האשראי כדי לקבוע האם הם מוכנים לתת משכנתא, את סכום המשכנתא ובאילו תנאים כאשר הדירוג מתבסס על תקופה של שלוש שנים. כלומר, אם בעבר היה אפשר "לתקן" את המצב במהרה, היום נדרש תכנון מקיף יותר והתנהלות. אם בעבר ניתן היה להתעלם מחריגה חד פעמית, היום עשוי להיות מצב בו תהיה לחריגה זו השפעה גם אם היא הייתה לפני שנתיים ויותר.

דירוג אשראי משפיע על שלושה מרכיבים במשכנתא

דירוג האשראי יכול להשפיע על שלושה מרכיבים בעת קבלת המשכנתא ובדיקה מקדימה של הדירוג יכולה לחסוך עוגמת נפש ועלויות עתידיות.

מרכיב ראשון – קבלת משכנתא

לא כולם יודעים זאת אך דירוג אשראי נמוך יכול למנוע את קבלת המשכנתא. במקרים מסוימים רוכשים מגלים בשלב מאוחר, לאחר בחירת הדירה או חמור יותר, לאחר חתימה על חוזה, שהם לא יכולים בכלל לקבל משכנתא. אפשר להוציא את דירוג האשראי בכל שלב ולכן כדאי מאוד להוציא אותו בשלב מוקדם כשעולה ההחלטה לרכוש נכס או לפני רכישת המגרש אם מתכננים לבנות.

מרכיב שני – גובה המשכנתא

דירוג האשראי משפיע על סכום המשכנתא שניתן לקבל אך חשוב להבין כי בכל מקרה הוא יחושב ביחס להכנסה הפנויה. דירוג אשראי גבוה יכול לסייע לקבל את מלוא סכום המשכנתא הפוטנציאלי ודירוג נמוך עשוי להוביל לכך שהבנק לא יסכים לתת את הסכום הפוטנציאלי המלא. לכ 10% ממבקשי המשכנתאות מאושרת משכנתא קטנה יותר בין היתר בגלל דרוג אשראי.

מרכיב שלישי – תנאי המשכנתא

כולם רוצים לקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר ואלו מושפעים בין היתר גם מדירוג האשראי. קל יותר לצאת למשא ומתן מול גורמים שונים כשהדירוג גבוה.

מכאן אפשר להבין כי הדירוג משפיע על היכולת לקבל משכנתא מלכתחילה, על אחוז המימון ועל הריביות שהבנקים יציעו.

הוצאת דירוג אשראי בשלב מוקדם

דירוג האשראי שייך לאדם וכל אחד רשאי לקבל את המידע על עצמו ורק הוא יכול לקבלו או מי שקיבל ממנו אישור מפורש. ואיך זה מביא אותנו לנושא?  את דרוג האשראי ירצו להוציא הגופים הפיננסים (הבנקים, חברות הביטוח, חברות האשראי) לפני אישור פעולה פיננסית כמו הנפקת או בקשת כרטיס אשראי, הגדלה של האשראי, לקראת לקיחת הלוואה רגילה ומשכנתא. ולכן כל מי שרוצה לרכוש נכס או לבנות בית רצוי שידע מהו דירוג האשראי שלו לפני הפנייה לבנק לבקש את המשכנתא כדי לדעת את המצב ולהבין ממה נובע הדירוג ובמקרים בהם הדרוג לא גבוה האם אפשר לעשות משהו בנידון כדי לשפר אותו.

את דרוג האשראי מוציאים בפנייה לאחת משתי החברות

מחברת D&B  – באתר קפטן קרדיט

מחברת BDI – באתר של חברת  BDI

שתי החברות פונות לאתר נתוני האשראי של בנק ישראל לקבלת הנתונים, מנתחות אותם ומציגות את הדרוג. את ריכוז הנתונים רשאי כל יחיד להוציא ישירות מאתר של בנק ישראל אחת לשנה ללא עלות (או יותר מכך, בתשלום).

מאחר ולדרוג האשראי השפעה משמעותית בלקיחת המשכנתא כדאי לדעת מה דרוג האשראי של כל אחד מרוכשים כמה שיותר מוקדם. הוצאת הדירוג מאפשרת לגשת לעסקה בעיניים פקוחות עם הבנה כיצד אתם נתפסים בעיני הגופים הפיננסיים שמספקים משכנתאות ומאפשרת שיפור הדרוג במידת הצורך.

לפעול בהתאם לדירוג האשראי

בחינה ובדיקת הנתונים המופעים בדו"ח ודרוג האשראי תאפשר בניית תוכנית פעולה למיקסום המשכנתא (הסכום והתנאים). בהתאם לדירוג האשראי אפשר לדעת כיצד הבנק צפוי להגיב לבקשת המשכנתא ובמידת הצורך אפשר להחליט על פעולות לשיפורו. לעתים הדירוג נמוך בשל פעולות שבוצעו בתקופה האחרונה ולעתים המתנה קצרה ושינוי פעולות יכולים בהחלט לעזור.

לדוגמה: ל + ש הגיעו אחרי קבלת סירוב לקבלת משכנתא. השלב הראשון היה להבין מהן הסיבות לסירוב. ולכן הוצאנו את דרוג האשראי שלהם וגילינו שהוא 520 ו- 580 וראינו את הנתונים שראו בבנקים. אחרי בחינה וניתוח הנתונים השלב הבא היה לבנות לזוג תוכנית פעולה לטיפול בכל הגורמים שגרמו להורדת דרוג האשראי וכבר לאחר 6 חודשים ראינו שיפור משמעותי בדרוג האשראי והם יכלו להתקדם לרכישת הדירה וקבלת המשכנתא.

דירוג אשראי ומשכנתא לבניה

במקרה של בנייה, עובר זמן בין רכישת המגרש לבין הבניה בפועל ולכן אפשר לנצל תקופה זו לביצוע  פעולות שישפרו את דירוג האשראי עד לרגע שבו צריך לקחת את המשכנתא. כאשר מגיעות אלי משפחות אשר מתכננות לבנות את ביתם אנחנו בוחנים את דרוג האשראי וכן את לוח הזמנים של הבניה. ככל שיש יותר זמן עד לשלב לקיחת המשכנתא ההשפעה של הפעולות לשיפור האשראי גדולה יותר ולקבל את הכספים הרצויים בתנאים הטובים ביותר.

במקרה של משכנתא לבניה הזמן הטוב ביותר להגיע לפגישה הוא מוקדם ככל האפשר (יש המגיעים עוד לפני רכישת המגרש). יחד נוכל לבחון את היכולות הכלכליות, אוכל לייעץ בנוגע לגודל הבית המומלץ, לבניית תקציב בניה כך שלא יהיה מצב של סיום הכספים באמצע הבנייה, צורך בפשרות כואבות בדרך או הסתבכות בבניה עם התחייבויות חודשיות שלא יכולים לעמוד בהן. תכנון נכון תוך התחשבות בדירוג האשראי הנוכחי ובדיקה מה ניתן לשפר, יכול לאפשר הגדלת סכום המשכנתא שיאושר ו/או לשפר את התנאים שינתנו.

3 נקודות חשובות לסיום

נושא דירוג האשראי והמשכנתא יכול להיות מבלבל מאד ובעיקר לאור העובדה שעד לא מזמן הבנקים הסתפקו בתמונת המצב משלושת החודשים האחרונים בלבד. אם אתם חושבים לקנות נכס או לבנות את ביתכם, הנה שלוש נקודות לסיכום הנושא:

1.     הפעילות שלכם בשלושת השנים האחרונות משפיעה על דירוג האשראי

דירוג האשראי נקבע על פי פעולות שבוצעו בשלוש השנים האחרונות. רוב האנשים לא יודעים מהו דירוג האשראי שלהם ובמיוחד אם החשבון מתנהל בצורה טובה והמשכורות קבועות, נקודת ההנחה היא שהכל יהיה בסדר. הדרך היחידה לדעת האם דירוג האשראי ישפיע לטובה או לרעה על המשכנתא היא להוציא אותו בשלב מוקדם ככל האפשר בתהליך (רצוי ברגע שחושבים לקנות או לבנות בית).

2.     דירוג האשראי משפיע על היכולת לקבל משכנתא ועל התנאים

דירוג האשראי משפיע על היכולת לקבל משכנתא, על סכום המשכנתא שינתן ועל התנאים. אלו שלושה מרכיבים משמעותיים כשבדיקה מקדימה יכולה לעזור בבחירת ההתנהלות הכלכלית הטובה ביותר. ישנם מצבים ששיפור דרוג האשראי אפשרי וכדאי וישנם מצבים שנדרשת תוכנית כלכלית מורכבת יותר לדוגמא, יכולים להיות מקרים בהם המצב מורכב מאוד וההמלצה תהייה לקיחת משכנתא בתנאים פחות טובים "עכשיו"  אך בו זמנית לתכנן תהליך כלכלי לשיפור הדרוג ומחזור משכנתא כבר בשנים הקרובות (ולכן לבנות תמהיל בהתאם).

3.     ניתן לתכנן את זמן הרכישה או תהליך בניית הבית בהתחשב בדירוג האשראי

במקרה של רכישת בית עם דירוג אשראי נמוך, יכול להיות שכדאי להמתין עם הרכישה (ולעתים אין ברירה אחרת) ובינתיים לשפר את הדירוג. במקרה של משכנתא לבנייה, כיוון שהשלב בו נוטלים משכנתא מאוחר יחסית, התנהלות נכונה לאורך הדרך יכולה לשפר את גובה המימון ואת התנאים. בשני המקרים מומלץ להיפגש בשלב מוקדם, להסתכל על הדירוג ולקבוע אילו פעולות כדאי לשנות ואילו לשמר כדי לשפר את הדירוג (אם יש צורך).

דירוג אשראי מעלה את הצורך במקצועיות

אם בעבר כל שנדרש הוא מספר חודשים של התנהלות בנקאית טובה, היום הפעולות הכלכליות העכשוויות שלנו משפיעות על השנים הקרובות. הדבר מעלה את הצורך בעין מקצועית, בבחינה של האפשרויות ותוכנית פעולה שתעבוד לטובתכם.

רוצים לדעת עוד על הקשר בין דירוג אשראי למשכנתא? לגלות אילו פעולות אתם יכולים לעשות כדי לשפר את התנאים שלכם? לקחת את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם? צרו קשר וקבעו פגישת היכרות ראשונית ללא כל עלות וללא התחייבות.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט הקשר בין דירוג אשראי למשכנתא הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

בהגרלה זו המשתתפים יכולים לבחור השתתפות בשלושה יישובים מתוך הרשימה וההודעה לזוכים תישלח במהלך חודש מאי. המשתתפים, בין אם הם זכו ובין אם לא, יקבלו הודעה על כך בדוא"ל ובאפשרותם לפעול בהתאם לסטטוס.

קבלת תשובה שלילית בנוגע להגרלת דירה בהנחה

במידה והתשובה של ההגרלה שלילית המשתתפים יוכלו להצטרף להגרלה הבאה. לפי פרסומים שהוציא משרד השיכון מתוכננות 3 הגרלות בשנת 2022.  כדי להשתתף בהגרלות הבאות להחזיק בתעודת זכאות בתוקף. אלו שיש להם תעודה מהגרלות מחיר למשתכן יוכלו להשתמש בה אך אם פג תוקפה יש לחדש אותה. החידוש נעשה ללא תוספת תשלום אך יש להביא בחשבון כי התהליך עשוי לקחת עד עשרה ימי עסקים.

במידה והתשובה שהתקבלה שלילית, ניתן יהיה להירשם להגרלה הבאה או לשקול רכישת דירה ללא הגרלה (מקבלן או מיד שנייה). כיוון שלפרויקטים רבים בפרויקט אין עדיין היתר בניה וכיוון שלכל הגרלה נרשמים הרבה יותר אנשים לעומת ההיצע, ההמתנה לדירה עשויה להיות ארוכה מאד. הפתרון לכך יכול להיות רכישת דירה בשוק החופשי דירה חדשה מקבלן או יד שניה ונוכל לבחון יחד את האפשרויות הכלכליות, ההזדמנויות ולחשב כיצד תוכלו לרכוש את ביתכם, גם ללא הגרלה.

קבלת תשובה חיובית לאחר הגרלת דירה בהנחה

תשובה חיובית היא בשורה טובה אך היא דורשת סבלנות ותכנון נכון. לאחר הזכייה יש לחכות שהקבלן יקרא להדרכה וימסור מידע בנוגע לתאריך בחירת הדירות. כדאי לדעת שתהליך זה יכול להימשך חודשים וכי במהלך התקופה הזו יפרסמו את הפרויקטים. זה הזמן לשבת, לחשוב על הדירות המועדפות עליכם ולבחון את הנושא הכלכלי.

בבחינת הנושא הכלכלי יש לבדוק את היכולות האישיות שלכם ולזכור כי אתם עומדים לקנות דירה בעוד מספר חודשים (ואפילו שנים) אך אתם מתבססים על המצב הנוכחי שלכם. המצב הנוכחי מתייחס למצב המשפחתי והמצב הכלכלי. אתם צריכים לחשוב

• איזה גודל דירה אתם צריכים
• להבין כמה כסף עומד לרשותכם לצורך הון ראשוני
• כמה כסף תוכלו להחזיר מדי חודש.

ברגע שיהיו בידכם הנתונים, תוכלו לדעת אילו דירות באות בחשבון ולהוציא אישור עקרוני בהתאם.

כמה עולה דירה בהנחה?

מה שידוע לנו לקראת ההגרלות הוא שהכוונה שיהיו בכל פרויקט דירות 3,4,5 חדרים ומהי העלות של מ"ר בפרויקטים השונים. בשלב הזה עדין לא פרסמו את גודל הדירות בכל פרויקט. ברגע שאתם מקבלים את הודעת הזכייה, אתם יודעים באיזה יישוב זכיתם ותוכלו לחשב את סדר הגודל של עלויות הדירות השונות. למשל, דירת 4 חדרים בעפולה עולה כ- 800,000 ₪ . הצעד הבא הוא לקבוע את אופן מימון הדירה כאשר ישנן מספר נקודות שכדאי לדעת:

1. ניתן לקחת משכנתא בגובה של עד 75% משווי הדירה (ולא מהמחיר שלה)

פירטתי על כך גם במאמרים קודמים כדוגמת המאמר שכאן ובקצרה אסביר כי אחת ההטבות המשמעותיות של פרויקט דירה בהנחה היא בגובה המשכנתא אשר מחושבת משווי הנכס. כיוון שכל דירה ניתנת בהנחה, נוצר מצב שכמעט תמיד ניתן לקבל מימון גבוה מ-75% דרך משכנתא, מה שמהווה הזדמנות משמעותית עבור הרוכשים עם הון עצמי נמוך.

2. מינימום ההון העצמי שיש לשלם בעבור הדירה הוא 100 אלף שקלים

כתבתי כי כמעט תמיד ניתן לבקש משכנתא של מעל 75% והסיבה לכך היא שנקבע שהסכום המינימלי אותו יש לממן מהון עצמי הוא 100 אלף שקלים. לצורך כך אם ניקח את המקרה של דירת 4 חדרים בעפולה שנמכרת ב-797,940 ₪ ויכולה להיות שווה גם 1,000,000 ₪, עדיין גובה ההון העצמי יעמוד על 100,000 שקלים.

3. העלויות צמודות למדד תשומות הבניה

המחירים שמוצעים צמודים למדד תשומות הבניה. בפרויקטים של מחיר למשתכן היו לא מעט טענות על כך שזוכים הסתמכו על מחיר אחד אך עד שהפרויקט קיבל היתר והחל להיבנות המדד עלה והמחיר בהתאם (ולא מעט). הפעם המטרה היא לתת לקבלנים היתרים במהרה ועל פי התנאים הם יהיו מחויבים לסיים את הפרויקטים מהר יותר לעומת ההגרלות הקודמות. אלו חדשות טובות לזוכים ועדיין, יש להביא בחשבון שמחיר הדירה יהיה צמוד למדד תשומות הבניה ויהיה גבוה יותר מהמחיר המחושב.

4. יש לבחון הטבות נוספות

ביישובים מסוימים ניתן מענק מותנה בגובה 40,000-60,000 שקלים. המענק הוא הלוואה למשך תקופת ההתחייבות (חמש שנים מקבלת המפתח או שבע שנים מקבלת היתר הבניה) וניתן לקבל אותו אך ורק לאחר תשלום מלוא ההון העצמי המינימלי הנדרש. סכום המענק הינו חלק מהסכום שינתן בהלוואת המשכנתא והוא מתווסף להלוואת הזכאות אם קיימת.

הזמן המתאים להתחיל לתכנן את המשכנתא

עם קבלת ההודעה על זכיה בהגרלה אפשר להתחיל לתכנן את המשכנתא. כמו במחיר למשתכן, גם כאן, בחירת הדירות נעשית תוך זמן קצר (בהגרלה הקודמת ניתנו לזוכים 45 דקות לבחור את הדירה מתוך האפשרות שעמדו מולם). כדי להגיע מוכנים לשלב הזה יש להקדים בתכנון הפעולות הבאות, לדעת מה ההון העצמי שמיועד לרכישה ולהפיק אישור עקרוני למשכנתא.

עם קבלת ההודעה אפשר להתחיל לבחון את האפשרויות הכלכליות להכין רשימה של כל הדירות הרלוונטיות בפרויקט. ולתחיל להתכונן לקראת נטילת משכנתא. יש לשים לב שהזכיה בהגרלה לא מבטיחה קבלת משכנתא או סכומי  הכסף הנדרשים ובנוסף לא פעם יהיה צורך בהתחלת תשלום המשכנתא תוך כדי תשלומי שכירות ולכן ישנה חשיבות רבה לבחירת והתאמת המשכנתא ליכולת מתאים לכם באופן אישי.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט הגרלת דירה בהנחה הסתיימה – מה הצעד הבא? הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

תוכנית דירה בהנחה יצאה לדרך והיא אמנם דומה לתוכנית למשתכן, אך היא מגיעה עם שינויים קלים.
כמו בתוכנית הקודמת, גם הפעם השלב הראשון הוא הוצאת תעודת זכאות ולאחריה הגיע הזמן להירשם להגרלה הקרובה. במאמר זה אתמקד בשלב ההרשמה.

מה חשוב לדעת לפני שנרשמים להגרלות השונות?

תעודת הזכאות פותחת את השער להרשמה להגרלות דירה בהנחה. התעודה תקפה לשנה ואיתה אפשר להירשם להגרלה הקרובה ולאלו שאחריה. ההרשמה רלוונטית גם למי שכבר יש תעודה בתוקף מהתוכנית הקודמת.

השאלה החשובה – לאיזה יישוב להירשם בהגרלת דירה בהנחה?

ברגע שיש בידכם את תעודת הזכאות אתם יכולים להירשם להגרלה ועכשיו השאלה היא לאילו יישובים להירשם. לפחות בהגרלה הקרובה תהיה לכם אפשרות להירשם לשלושה יישובים בלבד ויכול להיות שבהגרלות הבאות המצב יהיה שונה (אדאג לעדכן בפרטים כשיהיו).

אציין כי ההרשמה היא ליישוב ואם מתקיימת בו יותר מהגרלה אחת, ההרשמה היא לכל ההגרלות שנוגעות לו. בנוגע להחלטה לאיזה יישוב להירשם, אפשר לחלק אותה לשתי גישות:

גישה ראשונה – ההטבה הגדולה ביותר

ישנם נרשמים אשר רוצים ליהנות מההטבה הגדולה ביותר. ישנם פרויקטים שההטבה בהם יכולה להגיע גם לסכום של מיליון שקלים וזוהי הנחה יוצאת דופן וברור שיהיו את אלו שיעדיפו את הרווח המקסימלי. עם זאת, השאלות החשובות הן האם יש את ההון העצמי הנדרש למימוש הרכישה והאם ישנה אפשרות לעמוד בהחזר החודשי.

במקומות בהם ההנחה על הדירה גדולה מאד, התשלום החודשי עדיין יהיה גבוה ולכן המשכנתא תהיה גדולה. מי שלא יוכל לעמוד בהתחייבויות לא יוכל לממש את הזכייה. למעשה עומדות על הפרק שלוש שאלות:

• האם הבנק יסכים לתת את המשכנתא המבוקשת?
• האם אתם רוצים לקחת את המשכנתא הגבוהה?
• האם יש לכם הון עצמי כפי שנדרש למימון העסקה?

גישה שנייה – ההתחייבות שרוצים לקחת

הנרשמים בגישה זו בוחנים את ההתחייבויות שהם רוצים לקחת ואז בוחרים את הישובים המתאימים להם. הם רוצים להעריך את צפי מחירי הדירות ובהתאם לסנן את הפרויקטים. בגישה זו מתחשבים גם בהון העצמי הקיים וגם ביכולת ההחזרה חודשי.

גישה זו מגבילה מראש את היישובים שיכולים להיות רלוונטיים ליכולות הכלכליות והיא גם הבריאה יותר. היא דורשת כמובן בחינה של היכולות הכלכליות האישיות ולכן היא גם הבטוחה יותר.

נקודה חשובה: יש להביא בחשבון את סדר ההגרלות אותו אפשר לראות בקישור כאן. יש לשים לב שזכייה בהגרלה מוציאה את המשתתפים מההגרלות אשר מתקיימות באותו היום (אך ניתן לוותר על הזכייה ולהשתתף באלו העתידיות).

להיכנס להגרלה בעיניים עצומות? לא בהכרח

אחד האתגרים עם פרויקט דירה בהנחה הוא שאין לנו כמעט מידע על הפרויקטים בשלב הזה . כל שאנחנו יודעים הוא היישובים בהם הם מתקיימים, סדר ההגרלה ועלויות מטר מרובע. בהסתכלות ראשונית אתם עלולים לחשוב שאתם נכנסים להגרלה בעיניים עצומות, אך חישוב שנעשה מיד יעזור לכם לבחור את היישוב המועדף עליכם.

נכון לעכשיו אנחנו כן יודעים שברוב הפרויקטים צפויות להיות דירות שונות ומגוונות. הדירות אמורות להיות של 3,4,5 חדרים והקבלנים מוגבלים לגודל כל דירה כדי לאפשר ליותר רוכשים לממש את הזכייה. שאלו נתוני המ"ר של כל גודל דירה כשהדבר נוגע לכל הפרויקטים בכל הארץ:

הנתונים שכן ידועים בהגרלת דירה בהנחה הם: היישובים המוצעים, סדר ההגרלות, גודל הדירות המקסימלי ועלות מ"ר. שתי נקודות שיש לשים לב אליהן היא שאנחנו לא יודעים את כמות הדירות שיהיו בכל מספר חדרים וכן שהמחיר צמוד למדד תשומות הבניה (אך הפעם הקבלנים מחויבים לסיים את הפרויקט מהר יותר לעומת מחיר למשתכן). הנה דוגמאות לעלויות של דירות פוטנציאליות בפרויקטים במספר יישובים:

נקודה על מדד תשומות הבניה: בדירה בהנחה הקבלן מחויב לסיים את הפרויקט תוך שלוש שנים כך שיתכן וההצמדות לא יהיו גבוהות כמו בתוכנית הקודמת.

איך נקבע הסכום שאפשר לקחת כמשכנתא?

חשוב לזכור כי הזכייה לא אומרת כלום על אפשרות המימוש אם התוכנית היא לקחת משכנתא. זוכים אשר לא יקבלו אישור למשכנתא שהם צרכים להשלמת הרכישה יאלצו לוותר על הדירה המקרה הטוב או לשלם קנסות במידה והם יגלו את זה בשלבים מתקדמים יותר.  עכשיו, לאחר קבלת תעודת הזכאות, יש לבחור את היישובים להשתתפות בהגרלה. מסיבות אלו חשוב מאד להבין מהו הסכום אותו אפשר לקבל כמשכנתא וכאן הדבר דומה מאד לתוכנית ההגרלות הקודמת (מחיר למשתכן) . אלו הן נקודות המוצא החשובות (ומיד חישובים לדוגמה):

• ההון העצמי לדירה יעמוד על מינימום 100,000 שקלים.
• מקסימום המשכנתא שניתן לקבל הוא 75% ממחיר השוק ולא ממחיר הדירה.
• הרף העליון למימון 75% עומד על 1.8 מיליון שקלים.

דוגמה 1 – מחיר מכירה 900,000 ₪

במידה והדירה מוצעת למכירה בעלות של 900,000 אך שווה בשוק 1.2 מיליון שקלים, אי אפשר לקבל מימון של 75% עבור כל הסכום כיוון שהוא יהיה שווה את מלוא סכום הנכס. לכן ההון העצמי שיידרש הוא ההון המינימלי – 100,000 ₪.

דוגמה 2 – מחיר מכירה 1.4 מיליון ₪

במידה והדירה מוצעת למכירה בעלות של 1.4 מיליון אך שווי השוק שלה הוא 1.7 מיליון שקלים, המקסימום שאפשר יהיה לקבל הוא 75% משווי השוק. כלומר, המשכנתא תוכל לעמוד על סכום של 1.275 מיליון ₪ ויהיה צורך בהשלמת הון עצמי בסך 125,000 ₪.

דוגמה 3 – מחיר מכירה 1.7 מיליון ₪

במידה והדירה מוצעת למכירה בעלות של 1.7 מיליון אך שווי השוק שלה עומד על 2.1 מיליון, חישוב המימון יתבצע לפי 75% מתוך 1.8 מיליון שקלים (שזו המגבלה שנקבעה). המשכנתא המקסימלית תעמוד על 1.350 מיליון ויהיה צורך בהשלמת הון עצמי בסך 350,000 ₪. זה עדיין יהיה פחות מ-25% הון עצמי לכל הנכס.

*כל המחירים בדוגמאות לצורך המחשה בלבד.

הצעד הבא שלכם

ברגע שיש בידכם תעודת זכאות – זה הזמן להירשם להגרלות המועדפות עליכם. בהגרלה הראשונה תוכלו להירשם לשלושה יישובים. כדי לעשות את החישובים הנכונים עבורכם, ההמלצה היא לפעול (ומהר) בצעדים הבאים.

צעד ראשון – דעו מה ההון הראשוני שלכם

אם אתם עוד לא יודעים מה ההון הראשוני שיש ברשותכם, זה הזמן לבדוק זאת. אתם לא רוצים לוותר על הזכייה שלכם כי אין לכם את ההון הנדרש. ברגע שתדעו כמה כסף כבר יש ברשותכם תוכלו לסנן את היישובים המתאימים עבורכם.

צעד שני – החליטו איזה גודל דירה אתם צריכים

חשבו באיזה גודל דירה הייתם רוצים לרכוש כאשר כל משפחה צריכה לקבל את ההחלטה הנכונה לה. האם אתם מתכוונים לרכוש את הדירה למגורים (ולעבור לגור בה) או להשקעה. יהיו משפחות שיבחרו לרכוש דירה קטנה המתאימה למצב הנוכחי ויהיו משפחות שיבחרו לרכוש דירה גדולה יותר או קטנה יותר בהתאם לצרכים העתידיים  כל החלטה יכולה להיות טובה כל עוד מודעים להשלכות הכלכליות.

צעד שלישי – העריכו את העלויות ביישובים השונים

ברגע שברור מה גודל הדירה הרצוי וכמה הון ראשוני קיים אפשר להעריך את העלויות בפרויקטים השונים ובהתאם לסנן את היישובים המתאימים ביותר. ככל שהבחירה בשלב זה תהיה נכונה יותר כך הסיכוי לממש אותה בהמשך הדרך (במידה וזכיתם) עולה.

צעד רביעי – הירשמו ליישובים תוך התחשבות בסדר ההגרלות

עכשיו זה הזמן להירשם ליישובים השונים כשיש לשים לב לסדר ההגרלות. אם יש לכם יישוב מועדף ועוד יישוב שיכול להיות שתוכלו לרכוש בו נכס אך כנראה שלא תרצו לגור בו והוא עליון בהגרלה, שקלו לוותר עליו. שימו לב, אתם מחויבים להחזיק בדירה במשך 5 שנים מקבלת המפתח או 7 שנים מקבלת ההיתר, הקצר מבין השניים.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט השלב הבא אחרי קבלת תעודת זכאות – דירה בהנחה הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

כבר זמן מה שאנחנו יודעים כי תוכנית מחיר למשתכן לא ממשיכה את דרכה ותוהים מה יהיה הלאה. עכשיו, אנחנו נחשפים לתוכנית החדשה – דירה בהנחה.

דירה בהנחה מתבססת במידה מסוימת על התוכנית הקודמת וגם כאן המתעניינים יסתמכו על זכייה בהגרלה כדי ליהנות מההנחה. ב-20.03.22 תיפתח ההרשמה להגרלה הראשונה וזה הזמן להזדרז ולהוציא תעודת זכאות. התעודה תשמש להגרלה הקרובה ולאלו שיבואו אחריה (האישור תקף למשך שנה).

מהי תוכנית דירה בהנחה?

משרד השיכון מכיר את מצוקת הדיור והמחירים הגבוהים של הנדל"ן והוא החליט לצאת עם תוכנית חדשה. דירה בהנחה תסייע לזכאי משרד השיכון לרכוש דירה כאשר הפעם הדבר נעשה במספר מסלולים:

1. מחיר מטרה
2. מחיר מופחת
3. מחיר למשתכן
4. דירה להשכיר

הרעיון של התוכנית עצמה דומה במידה רבה לתוכנית של מחיר למשתכן כשהמטרה היא לצאת עם היצע רחב, בכל הארץ ולאפשר ליותר אנשים לקנות דירה במחיר מופחת. המטרה של התוכנית היא לא רק להציע דיור מוזל אלא גם להתפרס בכל רחבי הארץ (פריפריה ומרכז) ולהציע כמות גדולה של דירות.

30,000 דירות בהנחה שעומדות להיות מוגרלות

על פי הודעת משרד השיכון, הכוונה היא לצאת עם 30,000 דירות שיוגרלו בשנת 2022 בתוכנית דירה בהנחה. בהגרלה הראשונה יוגרלו 10,000 דירות ב-150 פרויקטים שונים ב-31 יישובים ברחבי הארץ כשמחצית מהדירות נמצאות באזורי ביקוש ובהם אשדוד, בני ברק, ירושלים, ראשון לציון ונוספים.

תאריך פתיחת ההרשמה להגרלה הקרובה – 20.03.22. תאריך סגירת ההרשמה להגרלה הקרובה – 29.03.22. התשובות ימסרו לזוכים במהלך חודש אפריל.

על מנת להירשם להגרלה יש להפיק אישור זכאות כאשר ניתן לבצע את ההפקה באופן מקוון בסניפים הדיגיטליים של החברות אלונים, מילגם ועמידר. עלות הנפקת אישור הזכאות – 240 ₪ באופן חד פעמי כשהוא תקף למשך שנה אחת. לאחר תום השנה ניתן להגיש בקשה להארכת האישור.

דירה בהנחה – צאו לדרך

ממש כפי שהיה צורך להתכונן לקראת הגרלת מחיר למשתכן כך יש להתכונן נכון לקראת דירה בהנחה. כרגע נראה שהתוכנית מהווה חדשות של ממש. לאחר תקופה בה לא היה ברור מה יקרה הלאה עם דיור מוזל, עכשיו אנחנו יודעים מה הכיוון בו פועל משרד השיכון.

הרעיון של הוצאת 30,000 דירות לשוק בשנה אחת יכול להיות משמעותי עבור רבים וכל שנותר הוא לצאת לדרך:

הנפקת אישור זכאות

הדבר הראשון שיש לעשות הוא להנפיק אישור זכאות. כל זאת בעלות 240 ₪ וללא צורך להגיע לסניפים הפיזיים. התהליך יכול להיות פשוט אך יש לשים לב כי ההנפקה לוקחת עשרה ימים ולכן כל מי שחושב לנצל את ההזדמנות הנוכחית צריך לצאת לדרך כבר עכשיו. גם בהוצאת אישור מקוון יש לבחור בחברה שיש לה סניף קרוב לאזור המגורים מאחר וישנם מצבים שבהם תידרש הגעה למשרד החברה ואת כל הפרטים ניתן למצוא בקישור בלחיצה כאן.

כניסה לאתר ההרשמה להגרלה

ברגע שיופק אישור לזכאות תישלח הודעה במייל ובמסרון (SMS) ולאחר מכן ניתן להיכנס לאתר ההרשמה להגרלה. יש להשתמש בסיסמה הראשונית אשר מופיעה במייל ולהיכנס לאתר. הדבר הראשון שיש לעשות הוא לבדוק כי כל הנתונים אכן נכונים (שהרי לא תרצו שטעות תמנע מכם את מימוש הזכייה), לאחר מכן יש להחליף סיסמה ולבחון את הפרויקטים הפתוחים.

הרשמה להגרלה לפרויקטים שפתוחים

באתר ההגרלות אפשר לראות את הפרויקטים הפתוחים ותוכלו להירשם לאלו שרלוונטיים עבורכם. בהגרלה הראשונה תהיה לכם אפשרות להירשם לפרויקטים בשלושה יישובים. בהגרלות הבאות תוכלו להירשם לכל ההגרלות ללא כל מגבלה.

המתנה להגרלה ולתוצאות

לאחר שתיסגר ההרשמה משרד הבינוי והשיכון יקיים את ההגרלה. התוצאות יתייחסו לזכייה ולתור בבחירת הדירה. ברגע שישנן תוצאות הן ישלחו במייל אך אלו שמעוניינים בכך יכולים מראש לבקש לקבל הודעת מסרון. התוצאות יפורסמו באופן אנונימי וניתן יהיה לזהות את הפרטים לפי מספר ההרשמה באתר. לאחר הזכייה היזם ייצור קשר עם הזוכים, בהתאם למועד קבלת ההיתר והוא יסביר על המשך התהליך.

המתנה לקבלת היתר בנייה

על היזם לקבל היתר בנייה כאשר בחלק מהפרויקטים ההיתר יינתן רק לאחר קיום ההגרלה. במקרה ועוד אין היתר, הזוכים יתעדכנו בכך וחשוב להבין כי התהליך עשוי להימשך זמן רב. עדכונים בנוגע להתקדמות הפרויקט ישלחו לזוכים מדי תקופה.

מימון דירה בהנחה

ממש כמו מחיר למשתכן, גם במקרה של דירה בהנחה, יש לבחון את אפשרויות המימון לאחר ההודעה על הזכייה ולפני הגעה לחברת הבנייה לבחירת הדירה. סייג חשוב – מומלץ לבצע בחינה של היכולות הכלכליות והוצאת אישור עקרוני מיד עם קבלת התשובות ההגרלה. בחינת היכולת הכלכליות היא הדרך היחידה לדעת האם בכלל תוכלו לממש את הזכייה שלכם בפרויקט או לא.

אם בחירת הדירה תהיה דומה לזו שהייתה במחיר למשתכן עליכם לדעת כי יהיה לכם זמן קצר לבחור את הדירה שלכם. בהגרלה יקבע האם זכיתם, באיזה פרויקט זכיתם ומה מקומכם בבחירת דירה. ברגע שתגיעו לרגע הבחירה אתם חייבים לדעת מה היכולות הכלכליות שלכם. לדעת מהם הצרכים והציפיות שלכם ולהגיע מוכנים ככל האפשר.

המימון מתבסס כמו כל רכישת דירה על ההון העצמי שלכם ועל לקיחת משכנתא ולכן לאחר שאתם מחזיקים באישור עקרוני ובחרתם את הדירה המתאימה לכם, זה הזמן להתחיל לבחון את מסלולי המימון, לבנות תמהיל משכנתא ולצאת למשא ומתן מול הבנקים.

דירה בהנחה ומשכנתא – 3 נקודות שכדאי להביא בחשבון

ההגרלות של המדינה יכולות לפתוח לכם את הדלת לרכישת הנכס שאתם חולמים עליו. עם זאת, אתם רוצים לעשות זאת בעיניים פקוחות, כשאתם מוכנים לתהליך מבחינה כלכלית. ההגרלה שתירשמו אליה יכולה להיות אחד הדברים הטובים עבורכם, רק חשוב שתביאו בחשבון את שלושת הנקודות הבאות:

הוצאת אישור עקרוני בהקדם

בכל תהליך של קניה או בניה יש להקפיד להוציא אישור עקרוני למשכנתא כבר בתחילת הדרך. את האישור אפשר להוציא בכל בנק, ללא עלות והוא לא מחייב את נטילת המשכנתא. כלומר, ברגע שישנו אישור אפשר לפנות לעוד בנקים ואין כל חובה לקחת משכנתא בכלל. האישור מגדיר את פוטנציאל המשכנתא ואפשר להסתמך כי הסכום שניתן באישור ככל הנראה יאושר בהמשך הדרך.

במקרה של דירה בהנחה, יתכן מאד שייקח זמן מרגע הוצאת האישור ועד לרכישת הדירה וקבלת המשכנתא. כיוון שלאישור יש תוקף בזמן יש להקפיד לחדש אותו על פי הזמן שנקבע בו וזאת עד לשלב קבלת המשכנתא. תהליך זה יכול להישמע מפרך אך בפועל מדובר כל פעם בדקות ספורות ואם המצב הכלכלי והמשפחתי (פיטורין, גירושין ועוד) לא השתנה, אין כל בעיה להמשיך לחדש אותו.

הבנת היכולות הכלכליות לפני בחירת הדירה

חשוב מאד להבין בתחילת הדרך את היכולות הכלכליות. במקרה הנוכחי, של ההגרלה הראשונה, יכול להיות שכדאי להירשם לפרויקטים הכי מעניינים מבחינתכם, אך במקביל כדאי לבצע בדיקה של היכולות הכלכליות שלכם. הבדיקה כוללת בחינה של כמה הון עומד לרשותכם (כולל כל החסכונות שאתם מתכוונים לפתוח לצורך הרכישה) כמה כסף תוכלו לגייס (במשכנתא ובהלוואות נוספות אם צריך) והבנה כמה כסף תוכלו לשלם מדי חודש על הדירה.

ככל שתהיו ממוקדים יותר ותדעו מה היכולות הכלכליות שלכם כך הסיכוי שתבחרו את הדירה הנכונה, ביישום הנכון עבורכם, עולה. את הבדיקה הזו נוכל לבצע יחד כחלק מתהליך נטילת משכנתא או בייעוץ חד פעמי (רלוונטי בעיקר לפרויקטים אשר כרגע לא ידוע מתי יצאו לפועל).

הכנה לחיים בשכירות עם משכנתא

לא מעט מהזוכים בתוכנית הישנה הבינו כי בשלב בו הם מתחילים לשלם את המשכנתא הם עדיין לא מתגוררים בביתם. הדבר נכון לא רק לזוכים אלא גם לכאלו שרוכשים בית מקבלן ומתחילים לשלם עליו כשהם עדיין לא עוברים למשכנם החדש.

ברגע שאתם מתגוררים בשכירות וכבר מתחילים לשלם משכנתא, המחיר יכול להיות יקר ויש להתכונן לכך. הדרך לעשות זאת היא לתכנן את המשכנתא הנכונה עבורכם. בניית תמהיל משכנתא נכון יאפשר לכם לחיות בנוחות בטווח הקצר ולשלם פחות כסף בטווח הארוך. חישוב נכון יוביל אתכם לחיים כלכליים נוחים, שנכונים ליכולות והרצונות שלכם.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט מחיר למשתכן -> דירה בהנחה הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

כמעט כל משפחה אשר מגיעה אלי לייעוץ משכנתא לבניה יודעת בערך כמה כסף יש ברשותה לצורך הבניה. רבים חושבים שהם יתחילו את הפרויקט עם הכסף שיש ברשותם ולאחר מכן, כשתגיע השעה שיהיה צורך בכך, הם יפנו לבנק ויקבלו משכנתא. אלו אשר פועלים בצורה זו מסכנים את תהליך הבניה. כבר בשלב הראשון חשוב לדעת כמה כסף בדיוק יש לכם לצורך הבניה, כמה תוכלו לקחת כמשכנתא וכמה כסף תרצו לקחת ובקצרה:

• דעו מהו הסכום הנזיל שיש ברשותכם, כולל עזרה מההורים, קופות חיסכון שנפתחות וכסף שיש ברשותכם כרגע.
• פנו אל הבנק והוציאו אישור עקרוני כדי לדעת כמה כסף הבנק יסכים (ככל הנראה) לתת לכם בעתיד כשתפנו אליו.
• בדקו כמה כסף אתם רוצים לקחת. עליכם להבין כי לכל סכום שתבקשו יש השלכה כלכלית חודשית ועליכם לבדוק מהם הגבולות שלכם.

מתי תרצו לדעת כמה כסף יש ברשותכם?

אחת הבעיות שצצות לא פעם בתהליך בניה היא שהמשפחה יודעת מהו הסכום שיש ברשותה בשלב מאוחר. שלב זה יכול להיות לאחר תכנון בית החלומות ולעתים אף לאחר סיום השלד. שתי הנקודות הללו הן מאוחרות מדי כשהשנייה מורכבת עוד יותר. ככל שאתם מתקדמים יותר בשלבי הבניה, כך יהיה לכם קשה יותר להוזיל אותה.

ככל שתדעו בשלב מוקדם כמה כסף יש לכם כדי לבנות את הבית, כך תוכלו לתכנן את בית החלומות שיהיה לכם נעים לחיות בו גם מבחינה כלכלית. ההמלצה שלי היא לבחון את הסכום שיש בידכם ולפנות אל הבנק לקבלת אישור עקרוני עבור משכנתא לבניה עוד לפני תכנון הבית (ואפילו לפני המפגש הראשון עם האדריכל או האדריכלית).

קודם בונים אחר כך חושבים

קבלן השלד יסתכל על התוכניות וייתן הצעת מחיר בהתאם. שני הצדדים יחתמו על הסכם ומרגע זה כל שינוי יכול לעלות עוד הרבה כסף. לא מעט משפחות מחליטות להוסיף ולשנות פרטים שונים במהלך הבניה. בין היתר כבר שמעתי על הוספת פתח לדלת נוספת שלא תוכננה מראש, הוספת קיר, מחיצה ועוד. כל מה שלא עלה בשלב התכנון יכול להיות יקר בהרבה לאחר שהקבלן נמצא בשטח.

לקבלן יש את הזכות לבקש תוספת תשלום בעבור שינויים כיוון שאלו יכולים לקחת עוד זמן וגם כיוון שהוא חתם על התוכניות ולא על השינויים שיבואו בהמשך.

בנוסף לעלות של השינויים, לא פעם ישנם אלמנטים שבתוכניות נראים "וואוו" והם עולים בהתאם. למשל, חלון גדול במיוחד שדורש ייצור לא סטנדרטי יכול לעלות אלפי שקלים יותר מחלון שקטן במספר סנטימטרים (וההבדל בבית לא משמעותי) והנה הסעיף בקצרה:

• ככל שתדעו בשלב מוקדם יותר כמה כסף יש לכם לצורך הבניה, כך יהיה לכם קל יותר לתכנן בית שתואם את התקציב ולא להתאים את התקציב לבית.
• זכרו כי לאחר שחתמתם על הסכם עם קבלן השלד, כל שינוי יכול לעלות לכם עוד כסף. עוד אלף, עוד אלפיים והסכום מצטבר להרבה יותר מכפי שתכננתם.
• שימו לב לאלמנטים ייחודיים ובקשו מהגורם המתכנן להבין מהי המשמעות הכלכלית שלהם. כל זאת עוד לפני שתיגשו עם התוכניות לוועדה המקומית.

הכניסו את הבלתי צפוי בלקיחת משכנתא לבניה

אחד הגורמים שעולים בכל בניה הוא הגורם הבלתי צפוי. זה אולי נשמע מצחיק כשקוראים את השורות הללו, אך בפועל זה מוביל לחריגה של עשרות ומאות אלפי שקלים. כמעט בכל פרויקט בניה ישנו משהו שגורם לעלויות נוספות. זה יכול להיות סלע גדול שנמצא בשטח ושלא שמנו לב אליו בהתחלה ויכול להיות עצים רבים שדורשים העתקה.

הדבר הטוב ביותר שעליכם לעשות בנוגע לכך הוא לצאת מנקודת הנחה שכמעט בכל פרויקט צץ דבר מה שמייקר את הבניה. מראש, כשאתם מבקשים לקחת משכנתא לבניה אתם צריכים לשים לב שאתם לא נשארים "על הקשקש".

אחת השאלות שמשפחות שואלות אותי לא פעם היא מה יקרה אם הבניה כן תסתיים לפי העלויות שתוכננו בתחילה והם יבקשו מהבנק יותר כסף. התשובה לכך היא פשוטה, אין צורך לקחת את כל הסכום מהבנק, גם אם הוא אישר את כולו. מעבר לכך, במקרה של בניה ישנן משפחות אשר משתמשות בכספים שהבנק העמיד לרשותן כדי לשדרג את הבית ולקנות מזגן ורהיטים.

לא מתחילים לפני שמתכננים

בכל הנוגע לבניה ובוודאי לנטילת משכנתא לצורך בניה, ההמלצה היא לתכנן היטב את התהליך, כולל נטילת המשכנתא ואופן התשלומים, לפני שיוצאים לדרך. ככל שתקדימו לבדוק את המצב הכלכלי שלכם כך הסיכוי שתבנו את ביתכם במסגרת התקציב עולה. יישום הכללים בכתבה יעזור לכם להוזיל את עלויות הבניה ולעבור לביתכם כשאתם מרגישים בטוחים מבחינה כלכלית.

על הכותבת: איריס שוסטר, עוסקת בתחום ייעוץ משכנתאות מעל ל-12 שנה. החזון שלי הוא עזור למשפחות לשלם פחות משכנתא, מדי חודש ולאורך כל תקופת ההחזר.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

שאלות ותשובות בקצרה מתוך הכתבה:

מה הסיכוי לסיים את הבניה במסגרת התקציב?

מעל ל-80% מהבונים חורגים מסכום הבניה שתכננו. עם זאת, אין כל ספק כי אפשר לסיים את הבניה במסגרת התקציב והדבר תלוי רק בך. תכנון נכון, הבנה של השלבים השונים ובקשת משכנתא לבניה כבר בתחילת הדרך תעזור לך לסיים לפי התוכניות. להתייעצות ולפרטים נוספים, אשמח לעמוד לרשותך.

מתי כדאי לפנות לבנק ולבקש משכנתא לבניה?

כדאי לפנות לבנק בשלב מוקדם של הבניה כדי לדעת כמה כסף תוכלו להוציא במהלכה. ככל שתדעו בשלב מוקדם יותר כמה כסף יש לכם, אך התכנון יתאים לאמצעים שברשותכם. אתם לא חייבים לתכנן את התהליך לבד ואוכל ללוות אתכם כבר בשלב הראשוני כדי שתדעו להעריך את הסכום שיש בידכם לצורך הבניה.

האם ניתן לבצע שינויים לאחר שישנן תוכניות בניה?

לא תמיד ניתן לבצע שינויים והדבר תלוי בגורמים רבים כולל סוג השינוי המבוקש. בנוסף, יש לזכור כי שינויים שמתבצעים לאחר החתימה מול קבלן השלד, יכולים לעלות עוד הרבה כסף. זו אחת מהסיבות שהבניה עולה יותר מהצפוי ושהמשכנתא לבניה לא מספיקה לתשלומים הנדרשים. בכתבה באתר מחכה לך עוד מידע מפורט.

הפוסט משכנתא לבנייה – הדרך להימנע מחריגה של רבע מיליון שקלים הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

בחינת הפנסיה והגדלתה צריכה להתבצע בשלב מוקדם ככל האפשר. אם עוד לא ביצעתם תכנון פנסיוני, זה הזמן לבחון את הנתונים, לבצע שיקולים שונים (לרבות שיקולי מס, צרכים אישיים ועוד) ולקבוע את המסלולים וקרן הפנסיה הנכונה לכם.

מהי פנסיה?

פנסיה היא שם כולל למגוון ביטוחים אשר המטרה שלהם היא להבטיח המשך פרנסה לאחר יציאה ממעגל העבודה. נכון לשנת 2022, גיל הפרישה עומד על 65-62 לנשים ועל 67-65 לגברים (תלוי בשנת הלידה). רוב העובדים והעובדות יפרשו בגיל זה ויצאו ממעגל העבודה.

הביטוח הפנסיוני הוא חיסכון אישי אשר מתחיל להיות ממומש ברגע שהעובד או העובדת יוצאים ממעגל העבודה. הסיבה לכך יכולה להיות הגעה לגיל פרישה אך במקרים מסוימים הסיבה תהיה רפואית ואי יכולת לעבוד. ברגע שהביטוח מופעל החוסך מתחיל לקבל תשלום חודשי המעניק לו קצבת מחיה. השאלה שכדאי להעלות בשלב מוקדם היא מה יהיה גובה הקצבה.

נקודה שחשוב לציין היא שמדינת ישראל מספקת גם קצבת זקנה אך זו מינימלית ומעטים מהאנשים יוכלו להתקיים על קצבה זו בלבד. בנוסף, קצבה זו תלויה בגיל ואינה ניתנת למימוש מוקדם במקרה של פרישה בשל בעיות רפואיות אלו או אחרות.

חשיבות תכנון פנסיוני בשלב מוקדם

תכנון התקציב המשפחתי מתייחס בדרך כלל לשלב בו אנחנו נמצאים. אנחנו רואים את החיים שלנו כאן ועכשיו, את המטרות הקרובות שלנו, חולמים על רכישת דירה, רכב, טיסה לחו"ל ופעולות שנוכל לראות בחודשים הקרובים או בשנים הבאות. בשנות הארבעים ואפילו תחילת החמישים שלנו רובנו לא מתייחסים למה שיקרה ביום בו נצא לפנסיה.

ככל שהגיל צעיר יותר כך המחשבה על הפנסיה ועל הפרישה מרגישה לא טבעית. עם זאת, כדי להצליח לצאת לפרישה בכבוד ובתנאים טובים, כדאי לחשוב על כך מוקדם ככל האפשר או לפחות לחשוב על כך. שינוי קטן באחוז החיסכון יכול להיות משמעותי בגיל הפרישה ולהבדיל בין חיים מצומצמים לבין חיים ברווחה כלכלית.

עוד נקודה שיש להביא בחשבון היא שהביטוח הפנסיוני מיועד לא רק למקרים של פרישה אלא משמעותי גם במקרה של מצבי נכות. מצבים שונים אשר מובילים אנשים לצאת ממעגל העבודה לחלוטין או שמשפיעים על כושר העבודה, דורשים הפעלה של קרן הפנסיה. על אף שזהו מצב שאף אחד לא רוצה להגיע אליו, אין זה אומר שאין צורך לחשוב עליו ולכן יש צורך בבחינה של הפנסיה גם לפני גיל הפרישה.

על תהליך בחינת הפנסיה והגדלתה

בחינת הפנסיה בודקת  האם גובה הפנסיה הצפויה מתאימה לרצון. לראות האם ישנן הזדמנויות שלא ניצלתם והאם יש לכם דרך להגדיל את החיסכון כשהמטרה היא להבטיח לכם רווחה כלכלית בעתיד. התהליך אינו מורכב ודורש מכם פעולות מינימליות כשבסופו תוכלו ליהנות מחיסכון גדול יותר שמתאים ליכולות הכלכליות הנוכחיות שלכם ולדרישות העתידיות.

בדיקת תוכנית או תוכניות החיסכון הקיימות

השלב הראשון בתהליך הוא בחינת כל התוכניות הקיימות. בכלל זה הביטוחים השונים שאתם חוסכים והזכויות שעומדות לרשותכם. לא פעם מתגלות תוכניות חיסכון שונות ואף מקבילות, כאלה שעולות לכם יותר כסף בלי לתת לכם תמורה ראויה. המטרה שלב זה היא לעשות סדר בדברים וכל שאתם צריכים לעשות הוא לאסוף נתונים (כשאפשר לאסוף את רובם בקלות דרך המחשב).

חישוב הצרכים העתידיים

לאחר שכל הנתונים ברורים אבנה עבורכם תחזית פיננסית כך שתוכלו לראות את התמונה המלאה של המצב הנוכחי. בשלב זה תוכלו להבין כמה כסף צברתם, כמה כסף אתם צפויים לקבל עם הפרישה וכמה כסף תקבלו מדי חודש כקצבה. בשלב זה תראו את התמונה המלאה באופן ברור, תוכלו לשאול שאלות ולמעשה להבין מה צפוי להיות בעתיד.

בחינת חלופות טובות יותר

ממש כמו במקרה של מחזור משכנתא בו אנחנו בוחנים האם יש חלופה טובה יותר כך גם בבחינת הפנסיה והגדלתה נרצה לבדוק האם ישנן חלופות טובות יותר. בשלב זה אנתח את המידע בצורה מקצועית, אבדוק האם ישנם מסלולים פיננסיים שיכולים להיות טובים יותר עבורכם והאם במסגרת היכולות הכלכליות הנוכחיות שלכם תוכלו לקבל בעתיד יותר.

הצגת הנתונים

בחינת הפנסיה דורשת מכם מעט פעולות אך חשוב שתראו את כל הנתונים ותוכלו לקבל החלטות חכמות לגבי העתיד שלכם. לכן, בשלב זה תקבלו תמונת מצב ברורה, מסודרת ושקופה בנוגע לפנסיה כפי שהיא כרגע ותמונת מצב של החלופות האפשריות. בשלב זה תדעו מה ניתן לעשות כדי שתצאו לפרישה עם יותר כספים וכמה זה יעלה לכם מדי חודש.

החלטה בנוגע לביצוע שינויים

ברגע שכל החלופות מוצגות לפניכם אתם יכולים להחליט האם לבצע שינויים או לא. בכלל השינויים תהיה התייחסות גם להפחתת דמי הניהול הנוכחיים, בחירה בחסכונות מותאמים ואם יש צורך, שינוי גובה החיסכון החודשי. בשלב זה מתקבלת ההחלטה האם לבצע שינוי, איזה שינוי ויש להוציא אותה לפועל. התוצאה תבוא לידי ביטוי בעוד מספר שנים, עם פרישה טובה ומותאמת לחייכם.

פנסיה לעצמאיים

החל משנת 2017 החליטה הממשלה על חובת הפרשה לפנסיה גם לעצמאיים ועצמאיות. כמו כל החוסכים, גם העצמאיים נהנים ממשיכה פטורה ממס, אך בניגוד לשכירים אשר יכולים למשוך אותה רק במקרה של פרישה, הם יכולים להשתמש בכספים גם במקרה של אבטלה, אם יזדקקו להם.

במקרה של מקום עבודה, תשלומי הפנסיה נחלקים בין המעביד והעובד. במקרה של עצמאי, עליו לשלם את מלוא הפנסיה ולכן שיעור ההפרשה שונה מאלו השכירים. מסיבה זו חשוב מאד שגם עצמאיים יבצעו בדיקה מקיפה של תשלומי הפנסיה ושיבטיחו לעצמם גם את האפשרות לפרוש ביום מן הימים וגם יעניקו לעצמם ביטחון במקרה שלא יוכלו לעבוד בגיל צעיר מגיל הפרישה.

עצמאיים צריכים לבצע הפרשות פנסיה על פי החוק אך הם יכולים לבחור להגדיל את סכום ההפרשה ובכך להגדיל את החיסכון שלהם. במקרה והעסק נהנה מרווחים יש לבחון את אפשרויות החיסכון ובכך גם ליהנות מיותר כספים בעתיד וגם מניצול נכון של חיסכון במס. תהליך בחינת הפנסיה זהה בין עצמאיים ושכירים ובשניהם נרצה לבחון את המצב המצוי ולהחליט עם הפעולות הטובות ביותר כדי להגיע למצב הרצוי.

בחינת קרנות וחסכונות נוספים

פנסיה היא דרך אחת לחסוך לקראת גיל פרישה. בנוסף, כל אחד ואחת יכולים לנצל את הקרנות השונות כדי ליהנות מכספים שישתחררו בעתיד תוך חיסכון מס. בעוד שקרן הפנסיה משתחררת עם גיל הפרישה (או באובדן כושר עבודה), ישנן קרנות חיסכון נפתחות כל מספר שנים ומאפשרות ליהנות משחרור כספים ללא תשלום מס.

גם שכירים וגם עצמאיים זכאים לחסכונות פטורים ממס ולרוב כחלק מתהליך בחינת הפנסיה נרצה לראות את תמונת החסכונות המלאה. יש לציין כי לא פעם אנשים חוסכים במסלולים שונים של הבנק וזאת בלי לנצל את הזכויות שהם יכולים לנצל.

כחלק מתהליך בחינת הפנסיה נרצה לראות את התמונה המלאה, לראות מה הדרך להיטיב עם החוסכים ולמצוא את הפתרונות הנכונים ביותר. לעתים נכון יותר להגדיל את החיסכון בטווח הקצר (שנים ספורות) על חשבון החיסכון הפנסיוני ולעתים להפך. נושא זה נבחן לעומק בתהליך כולל בחירה במסלולי החיסכון המותאמים למשפחה.

המשך עבודה לאחר גיל פרישה

תהליך בחינת הפנסיה והגדלתה מתייחס לחיסכון לקראת גיל פרישה. עם זאת ברור כי ישנם אנשים אשר מעוניינים להמשיך לעבוד גם לאחר שהגיעו לגיל שמאפשר להם להפסיק את עבודתם. חלק רוצים להמשיך לעבוד כיוון שהם נהנים במקום העבודה ומרגישים מאותגרים בו וחלק רוצים להמשיך להתפרנס באותה רמה והם לא מרגישים שיש סיבה לשנות את המצב.

גיל הפרישה מתייחס לגיל בו המעסיקים מאפשרים לעובדים להפסיק את עבודתם. עם זאת אפשר להמשיך לעבוד ולהתפרנס כמו בעבר אך אין להסתמך על כך בתהליך תכנון הפנסיה. כלומר, אנשים אשר חושבים שהם ימשיכו לעבוד צריכים להביא בחשבון שלפעמים הדבר לא יתאפשר ולפעמים תידרש אפילו פרישה מוקדמת מן הצפוי.

לכן, בבחינת הפנסיה אנו בוחנים את המצב הנוכחי, את המצב הרצוי, את אופי החיים של החוסך או החוסכת ואת כלל הנכסים שברשותם. אנחנו רוצים לוודא כי עם ההגעה לגיל פרישה תהיה לכם אפשרות להמשיך לחיות בכבוד, ליהנות מחייכם ולחיות ללא דאגות כלכליות. לשם כך אנחנו פועלים היום כדי לדאוג ליום המחר. לפרטים נוספים ושיחת התייעצות ראשונית ללא כל עלות מצדכם, צרו קשר.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט בחינת הפנסיה והגדלתה הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

קביעת יעדים ובניית תוכנית כלכלית למשפחה מתבצעת בשיתוף פעולה מלא. בשלב מוקדם המשפחה תדע לאן היא יכולה להגיע, תוך כמה זמן וכיצד. הצעדים שיבחרו יתאימו תמיד לאופי המשפחתי, לדרישות האישיות, למצב הנוכחי ולמצב הרצוי.

מה זה בעצם כלכלת המשפחה

כלכלת המשפחה מתייחסת להתנהלות הכלכלית של המשפחה, להכנסות ולהוצאות המשפחתיות. ברוב המשפחות ההכנסות כוללות סעיפים מועטים, לפעמים יש מפרנס יחיד, לפעמים שניים ולעתים ישנה הכנסה ממקור נוסף, אך לרוב קל לראות את התמונה המלאה. לעומת זאת, ההוצאות כוללות סעיפים רבים ובכלל זה עלויות דיור (משכנתא/ שכירות, חשמל, מים, ארנונה), אוכל (סופר ובחוץ), גנים, חוגים, מתנות, בילויים, ביגוד ועוד בהתאם למשפחה.

כלכלת המשפחה מסתכלת על התמונה המלאה של ההכנסות וההוצאות ובאה ליצור איזון עם העדפה להגדלת סעיף ההכנסות והקטנת ההוצאות. משפחות יכולות להגיע לתהליך בשלבים שונים:

• בתחילת הזוגיות – מתוך מטרה להתחיל את החיים הכלכליים ברגל ימין
• כשישנם חובות – כשהמטרה היא לסגור את החובות ולהתחיל לחיות ברווחה כלכלית
• לקראת רכישת נכס – כשישנו רצון לחסוך ולהראות לבנק נתונים חיוביים לקראת קבלת משכנתא
• שינוי בתא המשפחתי – הצטרפות ילד נוסף למשפחה, הפסקת עבודה של אחד המפרנסים, תמיכה בקרוב משפחה שמובילים לצורך בשינוי התפיסה הכלכלית
• שרוצים להגדיל את הביטחון הכלכלי – כרוצים להגדיל את החסכונות לטובת הפנסיה או לטובת מטרות כמו לימודים, עזרה לילדים או רכישת נכס נוסף.

קביעת יעדים כלכליים במשותף

קביעת יעדים כלכליים נעשית בשיתוף פעולה עם המשפחה והיא הולכת יד ביד עם המטרות שהם הגדירו ומתחשבת בנתונים האישיים. המטרה היא לקבוע יעדים שאפשר להשיג אותם ותוך זמן קצר הם מתגלים כמשתלמים מאד.

מתוך קביעת היעדים אפשר לצאת עם מפת דרכים. ממנה נגזרות הפעולות שיבוצעו כאשר חלקן יהיו פשוטות מאד, כאלו שהמשפחה בכלל לא תרגיש בהן ואחרות ידרשו הסתגלות. פעולות פשוטות יכולות להיות שינוי חבילות התקשורת, מה שיכול להתבטא בחיסכון של עשרות שקלים בחודש. פעולות שדורשות הסתכלות יכולות להיות צמצום חוגים, צמצום יציאות, רכישות ודומיהן.

תהליך קביעת יעדים ותוכנית כלכלית למשפחה

כדאי לדעת כי כל תהליך קביעת היעדים ויצירת התוכנית נעשה בשיתוף פעולה מלא בין הצדדים. אמנם לא תצטרכו לעבור על כל הנתונים בעצמכם ולא תצטרכו למצוא פתרונות (לשם כך אביא את המומחיות והניסיון שלי) אך כל התהליך יהיה תואם למה שאתם יכולים ליישם. אין תוכנית אחת שמתאימה לכולם ולכן אלו השלבים שנעבור יחדיו:

• פגישה ראשונית

נתחיל בפגישה ראשונית כדי להכיר אחד את השני ולהבין מהן הציפיות. זה הזמן בו תוכלו לשאול שאלות על התהליך, בו תבינו מה צפוי להיות, מה יידרש מכם ומה אני אעשה למענכם. בהמשך הדרך נעבוד יחדיו כך שחשוב שיהיה בנינו חיבור מקצועי שיקדם אתכם אל המקום הכלכלי הטוב שאתם רוצים לחיות בו.

• איסוף כל המסמכים

בשלב זה תקבלו רשימה של מסמכים אותם תצטרכו לאסוף. חשוב שאוכל לראות את התמונה המלאה האמיתית כדי לתת לכם את העצות הטובות ביותר ולהגדיר מטרות גדולות ויעדים קטנים שתוכלו לעמוד בהם. בין המסמכים שתצטרכו לספק יהיו תלושי משכורת (או דו"חות הכנסה מהעסק), תדפיסי כל הבנקים וכרטיסי האשראי (אותם ניתן להוציא בקלות באתר האינטרנט) ומידע הנוגע להלוואות מכל מקור שלקחתם.

• הכנת תיק כלכלת המשפחה

לאחר שכל החומר נאסף מתחילה העבודה. עכשיו אפשר לראות את התמונה הכלכלית האמיתית והמלאה. אפשר לראות כמה כסף אתם מוציאים כל חודש ועל מה. במקביל, אפשר לדעת כמה באמת אתם מכניסים ולהבין מה המאזן החודשי שלכם. אסדר עבורכם את כל הנתונים וזאת כדי ליצור תוכנית עבודה ריאלית שתאפשר לכם להגיע אל המטרות שהוגדרו מראש.

• פגישה להמלצות ובחינה משותפת לצמצום והתנהלות

ברגע שאפשר לראות את התמונה המלאה אני יוצרת תיק מסודר עם המלצות לפעולות ואז אפשר להיפגש כדי לצאת לדרך. בשלב זה תקבלו המלצות מה לעשות, מה לצמצם, אילו מנויים לבטל ואיזה שינויים לעשות. המטרה של הפגישה היא לתת לכם המלצות, לראות יחדיו עם מה אתם מרגישים שתוכלו להתחיל מיד ומה דורש מכם יותר מאמץ. זה לא הולך להיות קל אבל זה הולך להיות אפשרי והתוצאה בהחלט שווה את זה.

• יוצאים לדרך, חלק אתם עושים, חלק יחד

עכשיו אתם צריכים לפעול למען הרווחה הכלכלית שלכם. אתם היחידים שיכולים לשנות תוכניות שאתם מנויים להן, לצמצם את ההוצאות, לשוחח עם הילדים על השינוי וליישם את ההמלצות. אבל אל תדאגו, אהיה שם לאורך הדרך לעזור למצוא פתרונות שעולים הקשיים, ולוודא שאתם פועלים ע"פ התוכנית שנבחרה ממש כמו מאמן כושר אישי.

• ליווי מלא לאורך כל הדרך

עד לפגישה שלנו ככל הנראה פעלתם בדרך שפחות תרמה למצב הכלכלי שלכם. עכשיו אתם רוצים לשנות זאת אך כמובן שישנם הרגלים שצברתם עם השנים. בניית תוכנית כלכלית למשפחה היא חלק מתהליך כלכלי גדול ואני אעמוד לרשותכם. התנסיתי בעבודה עם משפחות רבות ועם עסקים וגם כשהתהליך היה מאתגר הם ידעו שהן לא לבד, שיש להם למי לפנות עם שאלות ושהדרך הארוכה מורכבת מצעדים קטנים ואפשריים.

חשיבות איסוף הנתונים לצורך קביעת היעדים הכלכליים

משפחות רבות מגיעות לתהליך כלכלת המשפחה עם משימה כללית. חלק מבקשות לצאת מהמינוס, חלק לחסוך לקראת רכישת נכס ועוד סיבות רבות כשהמשותף לכולן הוא הרצון לחיות חיים כלכליים טובים יותר. כדי שאפשר יהיה לקבוע יעדים ריאליים וליצור את מפת הדרכים, הדבר הראשון שיש לעשות הוא לאסוף כל את הנתונים הכספיים.

בשלב זה המשפחה תתבקש להוציא תדפיסי בנק, לדווח על תשלומי מזומן, למלא טבלת הוצאות ולהציג תלושי משכורת. כל החומר נשאר בנינו בלבד כמובן והוא משמש כדי לראות את התמונה המלאה. יותר משפחות מכפי שניתן לשער חושבות שהן מוציאות פחות כסף מכפי שהן מוציאות בפועל. הסיבות לכך הן חוסר תשומת לב למה שיוצא, פריסה לתשלומים, החזרי חובות שלא נלקחים בחשבון ודומיהם.

ברגע שישנם כל הנתונים אפשר לבחון את התמונה המלאה, להבין לאן "נעלם"  הכסף, היכן אפשר לצמצמם ולהגדיר יעדים ריאליים לטווח הקצר ולטווח הארוך. תמיד אפשר להשיג את המטרה אך יש לבחור את הדרך הנכונה ולהגדיר מראש את הציפיות כדי שלא להתאכזב וכדי שהמשפחה תיהנה מהצלחות קטנות וגדולות. על אף שהיום אפשר לראות כמעט את כל הנתונים באינטרנט, ישנה חשיבות גדולה לשלב זה והוא חלק משמעותי מהשינוי.

בניית תוכנית כלכלית למשפחה

בניית תוכנית כלכלית למשפחה תתבצע בדרך כלל כתהליך הבראה אך כפי שציינתי למעלה, המשימה יכולה להיות התחלת החיים ברגל ימין, הגדלת החיסכון, רכישת נכס להשקעה ועוד. במסגרת התוכנית יבוצעו פעולות רבות כשבניהן תהיה התייחסות לסעיפים הבאים:

צמצום הוצאות

כמעט כל משפחה יכולה לצמצם את ההוצאות. לפעמים קשה מאד לראות את הדברים ללא עזרה מבחוץ והתפקיד שלי כיועצת לכלכלת המשפחה ויועצת משכנתאות הוא לראות את התמונה המלאה. כדי לעשות שינוי כמובן שיהיה צורך לקבל החלטות וחלקן יכולות להיות משמעותיות.  פעמים רבות משפחות מופתעות מכך שישנם הרבה שינויים שמאוד קל להכניס אותם לחיים ולא פעם ישנן חלופות זולות יותר להוצאות הקיימות.

בדיקת חלופות

זהו נושא חשוב אשר יכול לשנות את המצב הכלכלי של המשפחה מן הקצה אל הקצה. בבדיקת חלופות נבחן האם ישנה אפשרות לשלם פחות בסעיפים שונים בינהם בסעיף הוצאות התקשורת. נבדוק האם סעיף הוצאות הבגדים לא גבוה מדי, האם אפשר לעשות שינויים בסל הקניות ובכלל, בהוצאות האוכל (משפחות רבות קונות אוכל מוכן, מזמינות מבחוץ ויוצאות לבלות במסעדה לעתים קרובות) ועוד. נבחן מהן החלופות המתאימות למשפחה ומאפשרות להמשיך לצרוך אך פחות ובפחות כסף, מה שמשאיר יותר כסף בבית.

הוצאות כבדות וקלות

בניית התוכנית הכלכלית מתייחסת להוצאות ה"כבדות" וה"קלות". כחלק מכך יבואו בחשבון הוצאות המגורים שנחשבות לכבדות יותר והוצאות על חוגים שנחשבות לקלות יותר (בשל העלות, לא בהקשר לתחושה האישית). במשפחות אשר גרות בבית משלהן נבדוק את כדאיות תהליך מחזור משכנתא ובמשפחות אשר גרות בשכירות נבחן האם יש צורך בחלופות ואם כן נבחר רק בטובות ביותר.

חינוך כלכלי

כל המשפחה צריכה לקחת חלק בתוכנית הכלכלית החדשה ולכן חלק מהותי בתהליך הוא החינוך הכלכלי. מבט על התמונה המלאה משקף את הדברים, את ההוצאות האמיתיות ואת הפער בין היכולת הכלכלית להוצאה. לא פעם עוברות המשפחות תהליך של חינוך בו הן מלמדות את הילדים להתנהל נכון יותר. לבחור בין שמחה על הנאות מידיות לטובות הנאות ארוכות טווח וגם ההורים לומדים להתנהל אחרת. כדאי להתייחס לתוכנית כאל שינוי חיובי ואחד היתרונות שלה הוא בלימוד הילדים להתנהל נכון יותר גם כשיתבגרו.

בדיקת משכנתא ומחזור משכנתא כחלק מהתהליך

משפחות אשר משלמות משכנתא יודעות כי זו אחת ההוצאות המשמעותיות בכל חודש. לכן, במסגרת בניית תוכנית כלכלית וקביעת יעדים נוכל לבחון האם כדאי לבצע מחזור משכנתא. חשוב לדעת כי לא תמיד יש צורך בשינוי ולכן חשוב לבצע בדיקה מקיפה של כל הנתונים, לבחון מה נכון למשפחה בתוך התהליך ולבצע את המחזור בדרך הנכונה.

את תהליך מחזור המשכנתא המשפחה יכולה לסיים כשהיא משלמת פחות כסף מדי חודש או כשהיא משלמת את אותו התשלום לפחות זמן או כשהיא מאחדת את כל ההלוואות לתוך המשכנתא. כך או אחרת המטרה היא לגרום לכך שהעלות על הבית תעלה פחות, כל משפחה על פי הצרכים והיכולות שלה. מחזור משכנתא יכול להיות הליך נפרד לחלוטין מכלכלת המשפחה אך המטרה שלה תמיד זהה, לשלם פחות לבנק ולהשאיר יותר כסף בכיס.

כמה מילים לסיכום

במשך השנים ליוויתי משפחות רבות ליציאה לדרך כלכלית חדשה. התהליך תמיד מרגש ותמיד כיף לראות כיצד המשפחה עוברת ממצב של קושי להתנהלות נכונה, חכמה ומתחילה לחסוך כסף בכל חודש. הניסיון, הידע, הכלים והיחס האישי הם חלק בלתי נפרד מהתהליך והוא מתבצע בתמיכה מלאה וזאת כדי לעזור למשפחה להתגבר על קשיים ולקבל את ההחלטות הנכונות עבורה.

אם אתם נמצאים בקושי כלכלי, מתקשים לחסוך כסף, לא יודעים כיצד אתם עומדים לשלם את המשכנתא בכל חודש (או כל תשלום אחר), הגיע הזמן להתנהל אחרת. אני מזמינה אתכם ליצור קשר עוד היום ולקבוע פגישת ייעוץ ראשוני ללא עלות וללא התחייבות כדי שתוכלו לעשות את הצעד הראשון והחליט האם התהליך נכון גם עבורכם. ניתן ליצור קשר בטופס באתר, להתקשר או לשלוח הודעת ווטסאפ: 052-5900-403

הפוסט קביעת יעדים ובניית תוכנית כלכלית למשפחה הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

אם אתם במינוס מתמיד, אם אתם לא מצליחים לחסוך או לא חוסכים מספיק, תהליך איזון בין הכנסות להוצאות בבית יעזור לכם בהשגת היעדים. תהליך נכון יעזור לכם להגיע לרווחה כלכלית לאורך זמן ולחסוך לצורך מטרות עתידיות.

הכנסות, הוצאות ותקציב

הסתכלות על המצב הכלכלי של הבית בוחנת דבר ראשון את ההכנסות וההוצאות. כתוצאה משני אלה אפשר לקבוע מה יהיה התקציב המשפחתי. כמובן, כל משפחה היא ייחודית ומה שיתאים לאחת לא בהכרח יתאים לשנייה וגם אם ההכנסות של השתיים דומות, ככל הנראה ההוצאות יהיו שונות לחלוטין. תכף נצלול לתהליך אך לפני כן חשוב שנגדיר מספר מונחים.

הכנסות

הכנסות מתייחסות לכלל כל הכספים שנכנסים למשק הבית. בכלל זה נכנסות משכורות, קצבת ילדים, הכנסות פסיביות אם ישנן (כמו שכ"ד מהשכרת נכס) תשלומי מזונות וסיוע, אם מתקבל מגורמים שונים. כדי להיכנס לאיזון כלכלי יש לבחון קודם כל מה גובה ההכנסות של המשפחה.

הוצאות

ההוצאות מתייחסות גם הן לכל הכספים שיוצאים ממשק הבית. בכלל זה כל התשלומים כולל תשלומי משכנתא או שכ"ד, קניות בסופר, חוגים, ביגוד, תשלומי ארנונה, מים, חשמל והרשימה לא נגמרת. במקרה של תשלומי מזונות, תמיכה בהורים ודומיהם, יש לכלול גם אותם.

בניית תקציב

ברגע שמונחות כל ההכנסות אל מול כל ההוצאות אפשר לדעת האם הבית נמצא באיזון או לא. זה לא תמיד נעים להסתכל על כל הנתונים (למעשה רוב המשפחות היו מעדיפות שלא לעשות זאת) אך זהו שלב קריטי בדרך ליצירת מסלול כלכלי נכון. לאחר שכל הנתונים ברורים אפשר להתחיל להחליט מה יהיה הצעד הבא, היכן למצמצם ואיך להשיג את המטרות הכלכליות שהוגדרו על ידי המשפחה.

תהליך איזון בין הכנסות להוצאות בבית

כל משפחה אשר חורגת מהתקציב מדי פעם או באופן קבוע וכל משפחה שלא מצליחה לממש את היעדים הכלכליים שלה צריכה להיכנס לתהליך איזון הכנסות והוצאות. חשוב להבין כי אין דבר כזה "חריגה קטנה" שהרי חריגה של 200 ₪ "בלבד" בכל חודש תתבטא ב-2,400 ₪ בשנה וב-24,000 ₪ בעשור (וזה בלי להוסיף את הריבית על החריגה).

המספרים הגדולים כמובן מפחידים הרבה יותר כשחריגה קבועה או ממוצעת של 1,000 ₪ מדי חודש תתבטא ב-12,000 ₪ בשנה וב-120,000 ₪ בעשור. הדבר נכון גם במקרה של חיסכון, חיסכון "קטן" של 500 שקלים בכל חודש ישאיר בקופה המשפחתית 6,000 ₪ בסוף השנה.

חיסכון של 6000 ₪ עדיין לא מאפשר לעשות קניה גדולה, אך הוא מעניק רשת ביטחון חשובה ומאפשר לכסות את ההוצאות הבלתי צפויות. כמובן, המטרה היא להגדיל את החיסכון ומטרת הדוגמה היא רק להראות את המשמעות של התהליך.

הגדרת מטרות

השלב הראשון בתהליך איזון הוצאות והכנסות הוא לקבוע את המטרות. עבור משפחה אחת המטרה תהיה לסגור את המינוס ועבור משפחה שנייה המטרה תהיה לחסוך לטיול לחו"ל או לאירוע חשוב. שלב זה משמעותי והוא דורש לא מעט החלטות כאשר יש להסתכל על הטווח הקרוב (למשל לצמצם את המינוס) והרחוק (למשל לחסוך לרכישת בית).

המטרות שרוצים להשיג ישפיעו על המשך הדרך והן במידה רבה מגדירים את סגנון החיים שהמשפחה רוצה ליצור לעצמה. לא תמיד קל לכתוב את המטרות ויכול להיות שלכל אחד במשפחה יש ציפיות שונות מהתהליך וזה מצוין לדבר על כך ואם צריך, להכין מטרות נפרדות ולאחר מכן אפשר יהיה לבנות תוכנית עבודה.

בחינת כל ההכנסות וההוצאות

כדי לשנות את המצב חשוב מאד להכיר את המצב הנוכחי. משפחות רבות לא יודעות מה גובה ההוצאות שלהן ובקרב אלו שעובדים במשמרות ובשכר שעתי, גובה ההכנסות גם הוא לא תמיד ברור. קל מאד להעריך את ההכנסות וההוצאות אך נכון יותר להסתכל על המציאות ובהתאם לקבל החלטות כיצד לפעול.

כל ההוצאות חשובות, כולל ההוצאות הקבועות והמשתנות וגם אם יש הוצאה "חד פעמית" יש לבחון האם היא מייצגת את המשפחה האם זאת הוצאה חד פעמית "באמת" או שבכל פעם ישנן הוצאות חד פעמיות "דומות".  כמעט לכל משפחה יש הוצאות ייחודיות וכמעט כולן מוצאות כי בכל חודש יש להן לפחות הוצאה אחת שהיא בלתי צפויה.

בדיקה היכן ניתן לצמצם את ההוצאות "ללא כאב"

לרוב, ההכנסות של המשפחה הן עובדה קיימת. לפעמים ניתן להגדיל את ההכנסות על ידי לקיחת משמרת נוספת, בקשת העלאה במשכורת ולעתים אפילו שינוי מקום העבודה (כשהמטרה היא למצוא עבודה חדשה לפני עזיבת הנוכחית). בזמן שברוב המקרים ההכנסות הן פחות או יותר  קבועות, ההוצאות יכולות להשתנות בין חודש אחד לאחר באופן משמעותי וישנם סעיפים שאפשר לצמצם בהם "ללא כאב":

• הוצאות על אוכל, קוסמטיקה וכו' –ההוצאות בסעיף זה הוצאה שדי בקלות ניתן להקטין. בחירת המוקם בו מבצעים את הקנייה, קניה במקומות זולים לעומת קניית מוצרים בתחנות דלק או במכולת השכונתית ביצוע השוואת מחירים ובחירת סל הקניות הנכון יכולה לאפשר למשפחה להמשיך ליהנות מארוחות טובות ובמחיר מופחת משמעותית.
• בחינת המשכנתא – ההוצאה על הדיור היא אחת ההוצאות הגדולות בתקציב ובמקרה של משכנתא מומלץ לבצע בחינה האם יש דרך לשלם פחות. מחזור משכנתא יכול לחסוך מאות שקלים מדי חודש ולפעמים אף יותר מכך.
• ייעול הנסיעות – במשפחות בהן סעיף הוצאות הרכב גבוה במיוחד יש לבחון האם ניתן להפחית אותו. פעולה כמו נסיעה עם מתקן אופניים מייקרת את העלויות ב-10% ויותר וזו רק דוגמה אחת לתכנון נכון של הנסיעה.
• בחינת הוצאות התקשורת – בתוך הוצאות התקשורת נכללים כל המכשירים הסלולריים, תשלומי האינטרנט, הכבלים ועוד… בדיקה של ההוצאות יכולה להעלות שחלקן מיותרות ואת חלקן ניתן להוזיל ללא כל שינוי משמעותי.
• הקפאת מנויים לא שימושיים – משפחות רבות מחזיקות במנוי למשהו שהן לא משתמשות בו. ממנוי לאתר אינטרנט או אפליקציה, לחדר הכושר ועד למנוי למפעל הפיס. כאשר המנויים לא בשימוש, אין כל סיבה להמשיך לשלם עליהם.
• בדיקת תיקי הביטוח – נושא הביטוח עולה לכותרות פעם אחר פעם ולא במקרה. בדיקה של כל הביטוחים: משכנתא, בית, רכב, בריאות ועוד, יכולה להוביל לחיסכון של עשרות עד מאות שקלים בלי לפגוע בכיסוי.
• "ריקון" המקרר והמזווה – התנהלות חכמה עם האוכל יכולה להוביל לחיסכון משמעותי. במדינת ישראל נזרקות כמויות אוכל רבות ואפשר למנוע זאת. "ריקון" האוכל שכבר יש בבית יוביל לחיסכון בטווח הקצר ולהתחלת קניות מזון ברגל ימין.

הגדלת ההכנסות, אם ניתן

משפחות רבות חושבות שאין להן באמת דרך להגדיל את ההכנסות שלהן. הן מתמקדות רק בצמצום ההוצאות ולא פעם מתוסכלות כשהן לא רואות איך המצב באמת משתנה. בתהליך נכון יש לבחון האם יש צורך להגדיל את ההוצאות ולבדוק כיצד ניתן לעשות זאת.

• איתור כספים אבודים – אנשים רבים מופתעים לגלות שמחכה להם כסף במקומות שהם לא חשבו עליהם. לא מדובר בזכייה אלא כספים שהם הפרישו ושמסיבות שונות הם לא יודעים עליהם. בדיקה קצרה וחינמית באתר הר הכסף יכולה לאתר כספים אלו.
• מכירה ביד שנייה – פעולה זו אמנם דורשת להיות אקטיביים אבל לא מעט אנשים עשו סדר בבית שלהם, החלו למכור חפצים, רהיטים, כלי נגינה לא שימושיים ואפילו בגדים והצליחו להרוויח עשרות, מאות ואפילו אלפי שקלים.
• העלאה במשכורת – נקודה זו רגישה אך במצבים מסוימים כדאי לבחון האם הגיע הזמן לשיחה בעבודה ובחינת אפשרות להעלאה במשכורת או לפחות הטבת תנאים. כמובן, לא תמיד התנאים בשלים לכך אך אם כן, יתכן שמדובר בהכנסה משמעותית.
• עיסוק נוסף – במקרה שיש צורך כדאי לשקול לקחת עבודה נוספת או לספק שירותים בנוסף לעבודה הקיימת. כל אחד יכול למצוא משהו שהוא טוב בו כשבין היתר מתן שיעורים פרטיים, אפיית עוגות, יכולים להוביל להכנסה נוספת.

כלל חשוב בכל הנוגע להגדלת הכנסות – כאשר מדובר על איזון, המטרה היא למצוא דרך להגדיל את ההכנסה בלי להגדיל את ההוצאה. בתחילת תהליך האיזון לא נרצה להיכנס להשקעות שיהיו טובות בטווח הרחוק.  

קבלת החלטות מהותיות

לאחר צמצום ההכנסות במקומות שאינם כואבים והגדלת ההכנסות ככל האפשר, זה הזמן לקבלת החלטות מהותיות יותר. עכשיו, הגיע הזמן להחליט האם יש צורך לצמצם עוד את ההוצאות, האם למצוא עוד דרכים להגדיל את ההכנסות ועל מה אפשר לוותר, גם אם מדובר בכאב מסוים.

השגת איזון בין הכנסות להוצאות נועד להשיג מטרות ובסופו של דבר לחסכונות שיוכלו לשמש בעתיד לצרכים הכרחיים שונים ולדברים שאנחנו רוצים לעשות. בשלב מסוים של התהליך יש להחליט האם יש צורך בהקטנת הוצאות נוספת, לזהות על מה עוד אפשר לוותר כשהרעיון הוא שגם אם הוויתור נראה כואב, בסופו של דבר הוא משתלם.

דוגמה לכך יכולה להיות ויתור על טלוויזיה בכבלים/ לווין. עוד דוגמה יכולה להיות ויתור על אחד הרכבים ומעבר לתחבורה ציבורית או שיתופית. כמובן, צמצום חוגים ופעילויות יקרות עם הילדים לטובת פעילויות זולות יותר גם הוא יכול לעזור (ואל תדאגו, אתם עדיין תהיו הורים נהדרים ואוהבים).

המטרה של ההחלטות הללו היא להצליח להגיע למצב בו אתם מכניסים יותר מכפי שאתם מוציאים ובסופו של דבר גם מצליחים ליצור חסכונות שיעזרו לכם להגיע לרווחה כלכלית.

מה קורה כשחיים באיזון כלכלי

משפחות אשר חיות באיזון כלכלי ומכניסות יותר כספים מכפי שהן מוציאות מורידות מעליהן עול כבד. הן אמנם מוותרות על מותרות מסוימות, חושבות פעמיים לפני יציאה למסעדה ומתכננות את הארוחות השבועיות, אך הן גם יכולות לישון ברוגע בלילה. הלחץ מנטילת עוד הלוואה, משיחה עם פקידי הבנק ומכך שהמסגרת אף פעם לא מספיקה, פוגעת ביכולת התפקוד, בזוגיות ובעתיד.

החיים באיזון כלכלי מאפשרים להגשים מטרות לטווח הארוך. ולעשות אותם בצורה רגועה, נינוחה ועם הרבה ביטחו. ילדים במשפחות אלו לומדים גם כן כיצד להתנהל נכון וגדלים להיות אחראיים לכספים שלהם. כל זאת תודות לתהליך שהוריהם עברו. החיים הם הרבה יותר מאשר יציאה ובילוי בחוץ, הם מכלול גדול כשליכולות הכלכליות יש השפעה רגשית ופיזית על חיי היום יום.

כל משפחה שעברה תהליך של איזון בין הכנסות להוצאות תוכל להעיד כי היא חיה טוב יותר, מצליחה ליצור מטרות ארוכות טווח ולהגיע ליעדים כלכליים שהיא הציבה לעצמה ולא חלמה שתצליח לעשות. התהליך לא פשוט וסיכויי ההצלחה עולים כשעושים אותו יחד. אני מזמינה אתכם ליצור קשר ולשמוע יותר כיצד אוכל לעמוד לרשותכם.

השלב שאחרי יצירת האיזון

לאחר שתחיו באיזון וכשההכנסות יעלו על ההוצאות, תוכלו להתחיל לחשוב על החלומות שאתם רוצים להגשים. אולי תחליטו לתכנן טיול משפחתי ולפתוח לשם כך תוכנית חיסכון, אולי תחסכו את הסכום הראשוני כדי לקנות את הבית שאתם חולמים עליו כבר שנים. יכול להיות שתחליטו שזה השלב עבורכם לנסות גם להשקיע באפיק נוסף שיגרום לכם להכניס עוד כסף.

ברגע שבמשך מספר חודשים תראו כיצד הסכום בחשבון העו"ש עולה, תוכלו להיות רגועים ולהתחיל לחשוב על הצעד הבא. בשלב זה תוכלו לקבל החלטות לבד או להתייעץ בנוגע להחלטות כלכליות מהותיות (כמו לפני נטילת משכנתא להשקעה).

אם אתם מעוניינים לשנות את המצב הכלכלי שלכם, זה הזמן הטוב ביותר. אני מבטיחה לכם שלא יהיה זמן עתידי טוב יותר לעשות זאת. השינוי שלכם מתחיל בשיחה ראשונית ללא התחייבות וללא עלות דרך יצירת קשר.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט איזון בין הכנסות להוצאות בבית הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

משכנתא ידועים בציבור מאפשרת לזוגות ליהנות מהטבות ממש כמו כל זוג נשוי. אם אתם מתגוררים יחדיו, מנהלים משק בית משותף, עם או בלי ילדים משותפים, תוכלו להירשם לאחת מתוכניות הסיוע של משרד השיכון. כך תוכלו ליהנות מאותן ההטבות הניתנות לזוגות נשואים.

ההבדל בין משכנתא ידועים בציבור לבין משכנתא לנשואים

רוב המשפחות בישראל רוכשות את נכסיהן בעזרת מימון משכנתא. בעוד שבעבר ידועים בציבור לא היו זוכים להטבות כפי שזוכים להן זוגות נשואים, היום המצב שונה. אתם יכולים ליהנות כל ההטבות של זוג נשוי, גם בלי להתחתן, אך יהיה עליכם לבצע צעד אחד נוסף בדרך לנטילת משכנתא ידועים בציבור.

כדי שתוכלו לקבל את ההטבות זוג "ידועים בציבור" צריכים למלא  "טופס הצהרה של זוג בדבר היותם ידועים בציבור" ועומדות לרשותם שתי אפשרויות –

1. למלא את הטופס "הצהרה של זוג בדבר היותם ידועים בציבור" ולחתום עליו בפני עו"ד .
   את הטופס אפשר להוריד ללא כל עלות באתר gov.il או בלחיצה כאן:
2.  להוציא "תעודת זוגיות" או תעודת "חיים משותפים" חתום על הטופס בפני מנהל סניף הבנק.

שני גופים יוכלו לעזור לכם להוציא תעודת זוגיות. הראשון הוא ארגון "משפחה חדשה" אשר מפיק תעודת זוגיות. במידה מסוימת התהליך מזכיר נישואין אזרחיים ולכן השיקול אם להוציא את התעודה או לא הוא לא רק כלכלי אלא בדרך כלל רגשי.

ארגון נוסף שתוכלו לפנות אליו הוא ארגון הויה אשר מקיים טקסי חיים שונים וגם אם אתם לא מתכוונים להתחתן (באופן אזרחי), הוא יסייע לכם בהצהרה שאתם ידועים בציבור. התצהיר והתעודה הם הוכחה מול הבנקים והרשויות השונות לכך שאתם זוג לכל דבר ומנהלים משק בית משותף. לפניה לארגון, לחצו כאן:

השלב הבא בנטילת משכנתא

הוצאת אישור על חיים משותפים של ידועים בציבור היא השלב הראשון בהוצאת משכנתא. עכשיו, יש לבחון את כל הזכויות העומדות לרשותכם. למעשה, מרגע זה ואילך אין הבדל בניכם לבין זוג נשוי אשר נמצא בסטטוס חיים דומה. בשלב זה עליכם לבדוק את הזכאות שלכם במשרד השיכון כאשר זו עומדת להשפיע על המשכנתא שלכם.

על מנת לקבל משכנתא לזכאים יהיה עליכם לצבור לפחות 999 נקודות (ממש כמו זוג נשוי) כשאלו מושפעות ממרכיבים רבים ובין היתר: מספר השנים בהן אתם מנהלים משק בית משותף, מספר האחים של שני הצדדים, מספר וגיל הילדים, גילכם, מקום רכישת הנכס, נכות, שרות סדיר/ או לאומי. כדי לבצע את החישוב המלא מומלץ לעבור למאמר: משכנתא לזכאים.

ברגע שהבנתם מהי גובה הזכאות תוכלו לדעת מהו סכום המשכנתא בתנאי משרד השיכון שאתם זכאים לו. השלב הבא לבחון את גובה המשכנתא שתוכלו לבקש. גובה המשכנתא שתקבלו לא קשור מעכשיו לסטטוס הזוגי שלכם אלא להכנסות וההוצאות שלכם ולנכס שאתם רוצים לקנות. הבנק ירצה לדעת כי אתם יכולים לעמוד בתשלומים ומידע זה הוא אחד החשובים ביותר מבחינתו.

חישוב היכולות הכלכליות

באופן גס יש שיגידו כי רצוי שההוצאות על הדיור לא יעלו מעל 30% מההכנסות. עם זאת, מספר זה הוא כללי למדי ובעוד שיכול להיות שהבנק יסתכל על שליש מההכנסה לצורך תשלום המשכנתא, ההמלצה האישית היא להסתכל על מספר ולבחון אותו טוב מנקודת מבט אישית ואת היכולת לעמוד בהתחייבות המשכנתא לאורך זמן.

כבר בשלב הראשוני רצוי שתקבעו את סך ההוצאות שאתם יכולים להקדיש לטובת הוצאות המגורים. בכלל זה כדאי להביא את ההוצאות הבאות:

• תשלומי המשכנתא החודשיים
• תשלום עבור ביטוח החיים וביטוח המבנה
• תשלומי ארנונה, מים, חשמל
• הוצאות בעבור שיפוצים ותחזוקת הבית

יתכן שהבנק לא יבקש לחשב את כל אלה, אך כשאתם חושבים על משכנתא ידועים בציבור, כדאי שתחשבו כיצד תחיו חיים כלכליים טובים. לכן, כדאי לבצע בדיקה של כלל הנתונים ובתוכם: גובה ההכנסות החודשיות, כספים שכבר צברתם (שישמשו להון ראשוני והוצאות שונות שתצטרכו לשלם בעבורן) והוצאות קבועות מעבר לתשלומי הדיור.

ברגע שיש לכם את "המספר" או את סכום המשכנתא שאתם צפויים לבקש וכשיש בידכם מסמך המעיד על כך שאתם מנהלים משק בית משותף (כלומר ידועים בציבור), זה הזמן להפיק אישור עקרוני.

אישור עקרוני למשכנתא

תהליך קבלת המשכנתא אינו שונה היום בין זוגות נשואים לבין זוגות ידועים בציבור. לכן, כמו כולם, יהיה עליכם להוציא אישור עקרוני למשכנתא. כפי שתוכלו לקרוא במאמר המפורט כאן, הזמן הרצוי להוציא את האישור הוא עוד לפני שאתם מסתכלים על בתים לקניה או לפני שאתם מתחילים לתכנן את הבניה.

האישור כשמו כן הוא, עקרוני והוא אומר כי הבנק מוצא שאתם יכולים לקבל את ההלוואה המבוקשת. עם זאת, אתם לא מחויבים לקחת את המשכנתא בגובה שביקשתם ולא חייבים ליטול אותה מהבנק אשר הוציא עבורכם את האישור.

הבנק לא מבקש עמלה עבור הפקת האישור אך הוא כן מגביל אותו בתקופת זמן. אם אתם מרגישים שתצטרכו יותר זמן, כל שתצטרכו לעשות הוא להפיק להאריך את האישור. הדבר מקובל מאד במקרים של משכנתא לבנייה עצמית בהם לוקח זמן רב מרגע הפקת האישור ועד לרגע בו תבקשו לקבל את הכסף מהבנק. חשוב לציין כי ברגע שיהיה לכם מסמך המוכיח כי אתם מנהלים חיים משותפים, לא יהיה הבדל בינכם לבין כל זוג אשר מבקש לקבל משכנתא.

חישוב ההטבות ובניית תמהיל משכנתא ידועים בציבור

מדינת ישראל מאפשרת לזוגות ומשפחות ליהנות ממשכנתא לזכאים. מדובר בהלוואה בתנאים מועדפים שניתנת על ידי הבנקים השונים וזאת על פי קריטריונים שנקבעו מראש ע"י משרד בשיכון. משכנתא לזכאים היא הלוואה צמודה למדד בריבית קבועה. ניתן לפרוע אותה מראש ללא עמלת פירעון מוקדם והיא מעניקה תנאים מועדפים. גובה סכום המשכנתא משתנה בהתאם למספר פרמטרים:

• תקופת הזכאות
• מספר הילדים
• מספר האחים של שני בני הזוג
• האזור בו רוכשים / בונים
• תקופת השירות הצה"לי או שירות מקביל
• נכות – אם קיימת

קבלת ההטבות דורשת הוצאת תעודת זכאות אותה מפיק משרד הבינוי והשיכון דרך הבנקים והגורמים הפיננסיים שנותנים משכנתאות. תעודת הזכאות מופקת עבור כל מי שנמצא כי עמד בקריטריונים ובהתאם למספר הנקודות שצבר. ברגע שיש ברשותכם אישור על כך שאתם מנהלים משק בית משותף ומתנהלים כידועים בציבור, לא יהיו הבדלים בינכם לבין זוג נשוי לצורך הוצאת תעודת הזכאות.

חשוב לציין כי תעודת הזכאות נותנת לכם אפשרות לקבל משכנתא בתנאים מועדפים כפי שקבעה המדינה. עם זאת, יתכנו מקרים רבים בהם תחליטו שלא להשתמש במרכיב זה כיוון שהמשכנתא שתוצא לכם תהיה טובה יותר מזו. בכל מקרה מומלץ להפיק את התעודה כאשר תוקפה יהיה לשנה מיום ההפקה ואם חלו שינויים או אם יש צורך להאריך אותה, ניתן לעשות זאת בסניף הבנק.

תכנון משכנתא ידועים בציבור דורש בניית תמהיל אישי. המטרה היא לבחון את היכולות האישיות שלכם, גובה ההכנסות, ההוצאות והציפיות שלכם ובהתאם לראות אילו מסלולים יכולים להיות הטובים ביותר מבחינתכם. לאחר בניית התמהיל ואישור שלכם לצאת לדרך, אפשר לפנות לבנקים שונים לביצוע משא ומתן וחתימה על משכנתא בתנאים הטובים ביותר.

בקצרה – הליך הוצאת משכנתא ידועים בציבור

כפי שאפשר להבין, היום אין הבדלים משמעותיים בין הוצאת משכנתא עבור זוגות נשואים לבין הוצאת משכנתא ידועים בציבור. שלא כמו זוגות נשואים אשר רשומים במשרד הפנים, אתם תצטרכו להציג הוכחה לחייכם המשותפים, אך פעולה זו אינה מורכבת והבנק (או הגוף המלווה) לא יתייחס אליכם בצורה שונה מאשר כל זוג אחר. לנוחיותכם, אלו השלבים שתעברו מרגע התעניינות בנטילת משכנתא ועד לחתימה:

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

משכנתא ידועים בציבור – שאלות ותשובות נפוצות

הפוסט משכנתא ידועים בציבור: ליהנות מכל ההטבות כמו כל זוג הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

הפוסט ייעוץ למשכנתא חדשה – המידע הכי חשוב שתרצו לקרוא בהקדם הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

בקצרה, התשובה לשאלה מה זה משכנתא היא הלוואה בסכום גבוה בתמורה לשעבוד נכס. סכום ההלוואה משתנה בהתאם לעלות הנכס, היכולות האישיות וגורמים נוספים. ההחזר נפרס לשנים רבות ויכול להימשך לתקופות של מארבע שנים ובמקרים מסוימים גם שלושים שנה.

על ההבדלים בין משכנתא לבין הלוואה רגילה

משכנתא היא סוג של הלוואה בסכום גבוה שההחזר עליה מתבצע לאורך שנים רבות (לרוב מעל חמש עשרה). מעבר לתשלום שמקבל הגורם המלווה, הוא גם מתנה את העברת הכספים בתמורה לשעבוד הנכס. שעבוד משמעותו לגורם שנתן את הכסף יש חלק בבית עד לסיום תשלום ההלוואה ושלא ניתן לבצע העברה של הנכס לגורם שלישי ללא פירעון ההלוואה.

הלוואה מתאפיינת לרוב בסכומים נמוכים (עד מאה אלף שקל), הפירעון שלה ימשך לרוב לא יותר מחמש שנים ולרוב היא לא תדרוש שעבוד (תלוי בסוג ההלוואה ובמורכבות שלה). במקרים מסוימים עשוי הגוף המלווה לבקש ערבים בתמורה למתן הכספים.

בעוד שמשכנתא ניתנת בעבור רכישת נכס או בתמורה לשעבוד של נכס קיים, הלוואה יכולה להיות לכל מטרה ובכלל זה שיפוץ, סגירת מינוס וכל סיבה אחרת. עבור המשכנתא יש לשעבד נכס ובהלוואה הדבר תלוי בגובה שלה ולמטרה. למשל, הלוואה לרכישת רכב תדרוש את שעבוד הרכב ולעומתה הלוואה לשיפוץ יכולה להינתן לעתים גם ללא ערבות וללא כל התחייבות למעט חתימה על תנאי ההלוואה.

הריביות של המשכנתא יהיו לרוב נמוכות לעומת ההלוואות אחרות כשהדבר תלוי במצב השוק ובמשא ומתן. בתהליך משכנתא יש לקבוע את התמהיל (איך מחולק הסכום בין המסלולים השונים ותקופות התשלום השונות) והיא תהיה מורכבת ממסלולים שונים שיקבעו את התשלום. לעומת זאת, ההלוואה תהיה מורכבת ממסלול אחד.

מבחינת תקופת ההחזר, בדרך כלל הלוואה תינתן לתקופה של שלוש עד שש שנים. לעומתה, רוב המשכנתאות ניתנות לתקופה ארוכה של עשר עד שלושים שנה. יש לציין כי בשני המקרים תקופת ההחזר יכולה להשפיע על גובה ההחזרים והתשלום הכולל של ההלוואה.

נקודה נוספת שיש להתייחס אליה לפני שבאים לקחת משכנתא או הלוואה הוא תהליך האישור. היום ישנם בנקים שמאפשרים ליטול הלוואה אפילו באינטרנט, בלי לצאת מהבית (אציין כי זו אינה המלצה לעשות זאת וכי יש לבדוק היטב כל הצעה ולבצע השוואה בין הגורמים המלווים השונים). גם במפגש בבנק, האישור להלוואה יכול להיות מהיר ביותר.

לעומת הלוואה "רגילה", נטילת משכנתא מאופיינת כהליך ארוך יותר. בתחילה מומלץ להוציא אישור עקרוני, לסדר את כל הניירת שהבנק ירצה להתרשם ממנה, ליצור את התמהיל האידאלי ולאחר מכן ניתן לצאת למשא ומתן. הקצב יכול להשתנות בין מקרה אחד לאחר, תלוי בפניות של הלווה ובכל מקרה בדרך כלל ייקח יותר זמן לקבל אישור למשכנתא מאשר אישור להלוואה רגילה.

בקצרה, אפשר לסכם את ההבדלים בין משכנתא לבין הלוואה רגילה באופן הבא:

היתרונות והחסרונות של נטילת משכנתא

משכנתא היא הלוואה שהבנק מוכר במטרה להרוויח כסף. ההלוואה שניתנת עכשיו תוחזר לאורך השנים כאשר בסופו של דבר הסכום יכול להגיע לפי 1.3 מהסכום שנלווה ולעתים אף יותר. סכום זה נשמע גדול ולעתים גם מפחיד ולכן יש מי שרואים בהלוואה זו חיסרון ומנסים להפחית את הסכום ככל האפשר.

לצד האינטרס של הבנק למקסם את הרווחים שלו, יש לזכור כי המשכנתא היא הלוואה בתנאים מועדפים והריביות שלה נמוכות לעומת רוב ההלוואות בשוק. כמו כן זו הלוואה שמורכבת ממסלולים שונים כך שאפשר להתאים אותה ללווה עם נקודות יציאה ושינויים עתידיים. בסך הכל, הסכום שיוחזר הוא גבוה אך זאת כיוון שסכום ההלוואה גבוה מלכתחילה והוא נפרס לתקופה ארוכה.

החסרונות של המשכנתא יכולים להיראות כמו החזר גבוה ולאורך תקופה, אך אלו לא העיקריים. החסרונות הם בתהליך הבירוקרטי אשר מחייב הבאת אישורים שונים, הוצאות על אנשי מקצוע נוספים (כמו שמאי), רישומים שדורשים התעסקות של זמן ותשלום שנדרש לאורך הדרך בעבור ביטוח המשכנתא. כל אלו לא מתקיימים בהלוואות אחרות.

על אף כל החסרונות וה"התעסקות" שעלולה להיראות מורכבת, משכנתא תהיה לרוב ההלוואה המשתלמת ביותר. הבנק מקבל שיעבוד של הנכס שמבטיח לו הגנה מפני אי תשלום ולכן התנאים טובים יותר. לצד כל אלה, יש לזכור כי המטרה של הבנק היא לקבל את התמורה הגדולה ביותר והמטרה של הלווה צריכה להיות תשלום נמוך ככל האפשר.

להפוך את המשכנתא למשתלמת יותר

לא במקרה נשאלת השאלה מה זה משכנתא ולא במקרה לא כולם מבינים את ההליך הבירוקרטי. בקצרה, משכנתא היא הלוואה, אך היא יכולה להיות יקרה יותר או פחות. שני אנשים, אשר קונים דירה באותו פרויקט, באותו סכום ואפילו אם אותו סכום ראשוני, יקבלו הצעות שונות מהבנק. הסיבות לכך יכולות להיות:

• מצב החשבון – הבנק רוצה לתת את הכסף שלו לאנשים שהוא סומך עליהם וככל שמצב החשבון טוב יותר כך יתכן והוא ייתן הצעה משתלמת יותר ללווה.
• גובה ההכנסות – ההכנסות מצביעות על יכולת ההחזר וככל שהבנק מרגיש כי ללווה יש יכולת גבוהה יותר כך הוא ייטה להציע תנאים טובים יותר.
• נתוני המשק – יכול להיות ששני אנשים ייקחו את אותו סכום משכנתא אבל בזמנים שונים ואם המצב במשק שונה, הדבר יוביל לפער בין הריביות המוצעות.
• תקופת ההלוואה – ישנו הבדל בין הלוואה הניתנת לעשרים שנה והלוואה הניתנת לשלושים שנה וזאת גם אם סכום המשכנתא שנלקח בסה"כ זהה.

לכל אלה יש להוסיף את אחד המרכיבים החשובים והוא התמהיל. תמהיל משכנתא הוא אוסף המסלולים והריביות שמרכיבים את ההלוואה. בנקים שונים יציעו לאנשים שונים תמהילים שונים כשהמטרה שלהם היא מצד אחד להצליח להתחרות על ליבו (וכיסו) של הלקוח ומצד שני למקסם את הרווחים.

דרך אחת לקחת משכנתא היא לפנות לבנק, לקבל הצעה ולהסכים או לסרב לה. הדרך הטובה יותר היא לקבוע באופן עצמאי את התמהיל ורק אז לפנות לבנקים לביצוע משא ומתן להטבת התנאים.

מהו תמהיל משכנתא?

אחד הדברים החשובים ביותר בנטילת משכנתא הוא לבחור את התמהיל הנכון. תמהיל הוא חיבור נכון בין מסלולים תקופות תשלום וריביות. הוא קיים בכל משכנתא, אך הכוונה כאן היא יצירת תמהיל המתאים ללווה באופן אישי, לפני שהולכים לבנק לבצע משא ומתן.

תמהיל טוב יכול להבחין בין משכנתא טובה לאחת שלא מתאימה לאורח החיים האישי. לעומתו, תמהיל לא טוב עלול להוביל לפגיעה בכלכלת המשפחה, גם במקרה שהריביות המוצעות מצוינות. מכאן אפשר להבין כי הדרך הנכונה לגשת לנושא של נטילת משכנתא הוא קודם כל להחליט מה הצרכים האישיים של הלווה ולקבוע את המסלולים הנכונים עבורו (כלומר, עבורכם). תהליך נכון של נטילת משכנתא יתבצע באופן הבא:

סוגי משכנתאות

בין השאלות שעולות בקרב אלו שמעוניינים לרכוש או לבנות נכס נמצאות: מה זה משכנתא חדשה, לדירה שנייה, לבנייה ומה זה מחזור משכנתא. המשותף לכל אלה היא ההלוואה לצורך נכס, אך בפועל לכל אחת יש כללים שונים מעט.

משכנתא לדירה חדשה

משכנתא לרכישת דירה או בית קרקע מקבלן או יד שנייה יכולה להתבצע בקבלת מימון של עד 75% כפי שהוערך על ידי השמאי וזאת בהנחה כי מדובר על הנכס הראשון של הלווה. סכום הכסף יועבר אל הקבלן או המוכר וזאת בהתאם להסכם בין השניים ולאחר שהלווה שילם את הסכום הראשוני (25% ממלוא הנכס).

משכנתא לדירה שנייה

עבור דירה שנייה יוכל הבנק להעניק משכנתא בגובה של עד 70% משווי הנכס כפי שהוערך על ידי השמאי. בהנחה שהדירה נקנית מקבלן או אדם פרטי, יועבר הכסף לצד השני באופן ישיר. עם זאת, תכנון נכון מאפשר להסתמך על הנכס הקיים לצורך מימון הנכס החדש (בהליך של מחזור משכנתא).

משכנתא לבניה

משכנתא לבניה עצמית מתאימה לפרויקטים שמנוהלים על ידי הלווים. הבנק יכול לספק מימון בדרך כלל עד לגובה של 70% מערך הנכס כפי שהוערך על ידי שמאי. כאן הכספים עוברים לבונים ולא לקבלן או לאיש המקצוע, אך יש חשיבות גבוהה לניהול פיננסי נכון וזאת כדי להימנע מחריגות כספים וקושי לממן את צעדי הבניה הבאים.

מחזור משכנתא

לווים אשר נטלו משכנתא יכולים לבדוק בכל רגע האם ניתן לשנות את התנאים. הסיבה לכך יכולה להיות שינוי תנאי השוק אשר יכולים להיות טובים יותר והיא יכולה להיות מימון לרכישת דירה יד שנייה וסיבות אחרות. לא תמיד משתלם לבצע את התהליך ולשם כך כדאי לקרוא את המאמר: איך תדעו אם כדאי לכם למחזר את המשכנתא.

מה זה משכנתא אובייקטיבית?

לאחר שענינו על השאלה מה זה משכנתא, עולה השאלה איך אפשר לקחת את ההלוואה הטובה והמשתלמת ביותר. מצד אחד, הבנק הוא גוף פיננסי שרוצה להרוויח. מצד שני, המטרה שלנו היא שתהייה לנו משכנתא שמתאימה לנו וגם לחסוך גם בתשלומים החודשיים וגם במחיר הסופי של הנכס.

פגישת ייעוץ בבנק היא חינמית והיועץ או היועצת יוכלו להציע לנו הצעות שונות המתבססות על השיקולים הבאים:

• מצב החשבון שלנו לאורך החודשים והשנים האחרונות.
• גובה ההכנסות שלנו (הכנסות מוצהרות ויציבות).
• הטבות שונות שאנחנו זכאים להם (קראו עוד על: משכנתא לזכאים).
• שיקולים שיפעיל הבנק ושפועלים למען הרווחיות שלו.

ההצעה אותה יציע הבנק יכולה להשתנות בין לווים שונים ,בין בנקים שונים  ובין זמנים שונים כאשר יש לזכור כי האינטרס העיקרי של הבנק הוא להרוויח ולמקסם את ההשקעה שלו.

לעומת הבנק, יועץ משכנתאות אובייקטיבי הוא איש מקצוע (ובמקרה שלנו, אשת מקצוע) אשר מטרתה היא לדאוג ללווים. בתהליך הייעוץ המטרה היא לדאוג שאתם תקבלו את המשכנתא הטובה ביותר, זו שתתאים לאורך החיים שלכם ושתוביל למחיר הכולל הזול ביותר על הנכס. במהלך הייעוץ נבחן:

• מהי יכולת ההחזר החודשי שלכם.
• לכמה שנים תרצו לפרוס את התשלומים.
• האם תעדיפו לשלם יותר מדי חודש לאורך פחות שנים או הפוך.
• האם צפויים שינויים בתא המשפחתי שעשויים להשפיע על יכולת ההחזר.

בחינת היכולות והציפיות שלכם תוביל ליצירת תמהיל אשר מתאים לאורך החיים שלכם. למעשה, אציג בפניכם מספר תמהילים כך שתוכלו לבחור את המועדף עליכם. עם התמהיל הנבחר אצא לבנקים להליך של משא ומתן כשהמטרה היא להשיג את התנאים הטובים ביותר.

הבנק רוצה להרוויח כמה שיותר, אך כשאתם מגיעים מוכנים, עם תוכנית ברורה, הוא ירצה לזכות בכם ולהציע את התנאים הטובים ביותר מבין כל הבנקים. משא ומתן נכון יאפשר לכם ליהנות מהתנאים הטובים ביותר, למשכנתא המתאימה לציפיות וליכולות שלכם.

היתרונות והחסרונות של ייעוץ משכנתאות אובייקטיבי

ייעוץ משכנתאות אובייקטיבי מאפשר לכם לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא. הוא גם חוסר עבורכם את ההתעסקות מול הבנקים, יציאה למשא ומתן והופך את התהליך לפשוט ונוח יותר. בתהליך ייעוץ תוכלו לשאול שאלות, לתהות ולדעת שיש מי שדואגת לכם ותהיה זמינה עבורכם.

אפשר להגיד כי החיסרון של התהליך הוא בתשלום לאיש המקצוע (לעומת הבנק שמציע יועץ בחינם). עם זאת, יועץ משכנתאות טוב ומנוסה יוכל לחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים. בנוסף, הייעוץ חוסך לכם את הליך ההתנהלות מול הבנק ואובדן ימי עבודה.

לסיכום, לא במקרה אנשים רוצים לדעת מה זה משכנתא ומה ההבדל בינה לבין כל הלוואה אחרת. בסופו של דבר, מדובר בהוצאה המשמעותית ביותר, שיש להמשיך לשלם לאורך שנים רבות. זה הזמן לשאול שאלות, להתעניין, לחקור ואפילו להיפגש לפגישה ראשונית ללא עלות וללא התחייבות ולהתכונן נכון לקראת התהליך.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט מה זה משכנתא? הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

לבנק יש אינטרס לקבל את התשואה הטובה ביותר מהכסף שהוא מלווה. לנוטלי המשכנתאות יש אינטרס לשלם כמה שפחות בעבור ההלוואה הגדולה של חייהם. יועץ משכנתאות אובייקטיבי משרת את נוטלי המשכנתאות ועליו לדאוג להליך פשוט ורווחי.

הבנקים רוצים את נוטלי המשכנתאות, אבל…

מצד אחד ברור כי הבנקים רוצים לקוחות. הלוואת משכנתא היא אחת המשתלמות לבנק. היא אמנם מאופיינת בריבית נמוכה יותר מהלוואה רגילה, אך הנכס משועבד לבנק והשעבוד מהווה רשת ביטחון למקרה של בעיית תשלומים. הבנקים רוצים את הלקוחות ומוכנים להילחם עליהם, אך בו זמנית הם מאד רוצים להרוויח ולהשיג את התשואה הטובה ביותר מהכסף שהם מלווים.

פגישה עם יועצי המשכנתאות בבנקים אינה כרוכה בתשלום ובסיומה יוצע ללווים תמהיל משכנתא מסוים (הכנתי עבורכם מאמר מסודר ומפורט על מהו תמהיל, ממומלץ לקרוא) ובריביות שנכונות עבורו. מדובר למעשה על איזון בין שמירה על האינטרסים הבנקאיים ומתן הצעה שתמשוך את הלקוח.

מכאן אפשר להבין כי הבנק רוצה מאד את נוטלי המשכנתאות אבל הוא קודם כל שומר על האינטרסים הכלכליים שלו. לכן, במפגש עם יועץ משכנתאות בבנק יש לזכור כי הוא (או היא) שומר קודם כל על האינטרס של הגוף שמשלם את משכורתו.

יועץ משכנתאות פרטי דואג רק לאינטרסים שלכם

שלא כמו יועץ משכנתאות בנקאי, היועץ הפרטי יגבה תשלום בעבור עבודתו ובו זמנית הוא ישרת את האינטרסים שלכם. גם ליועץ הפרטי יש אינטרס למצוא עבורכם משכנתא, אך הוא ירצה למצוא את זו הטובה ביותר עבורכם. בתמורה לתשלום שיקבל יהיה עליו:

• לטפל בכל ההליך הבירוקרטי
• להנחות אתכם לקראת הפעולות השונות
• לבנות עבורכם מספר תמהילים ולעזור לכם לבחור את התמהיל הטוב ביותר
• לצאת למשא ומתן מול גופים ובנקים שונים כדי שתקבלו את התנאים הטובים ביותר
• ללוות אתכם לאורך כל הדרך עד לקבלת המשכנתא

ליועץ הפרטי מטרות רבות שכולן מתנקזות לכך שאתם תקבלו את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם. לשם כך הוא יבנה מספר תמהילים מהם תוכלו לבחור את האחד הנכון לכם, איתו הוא ייגש לביצוע משא ומתן וכך ישיג את הריביות הטובות ביותר בכל מסלול שנבחר.

כיצד בונה היועץ הפרטי את תמהיל המשכנתא?

בניית תמהיל משכנתא יכולה להבדיל בין אחת שמותאמת ללווה לבין אחת שעשויה להרגיש כמעיקה או להשאיר את בעליה "על הקצה" מבחינה כלכלית. התמהיל מורכב ממגוון רחב של מסלולים, ריביות שונות וכל זאת תוך התחשבות בשלושה פרמטרים עיקריים:

ההון העצמי

עלות המשכנתא תשתנה בהתאם להון העצמי של בעליה. ההבדל באחוזי המימון יכול לבוא לידי ביטוי בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. אם ניתן, רצוי להעלות את ההון העצמי ולהפחית את אחוז המימון הבנקאי וזאת כדי לקבל את התנאים הטובים ביותר.

הדרך להעלות את ההון העצמי יכולה להיות על ידי חיסכון מוקדם, פתיחת חסכונות, הלוואה כנגד קרן השתלמות (יש לבדוק בקפידה אם הדבר משתלם או לא) וכמובן אם מתוכננים להתקבל כספים על ידי קרובי משפחה. חלק מהתפקיד של היועץ הוא לסייע בקבלת ההחלטה האם להגדיל את ההון העצמי בדרכים השונות או לא.

חשוב לציין כי מעבר לבית חדש או בניה דורש הוצאות רבות שאינן רק תשלום עבור הנכס. בין היתר יש לשלם למתווך, לעורך הדין, לשמאי, לחברת ההובלות, לעתים המטרה היא גם לקנות רהיטים ומוצרי חשמל חדשים ועוד. יועץ משכנתא טוב יביא את כל אלה בחשבון ויעזור לכם להחליט כיצד הכי נכון להשתמש בכסף שברשותכם והאם נכון או לא נכון להגדיל את ההון העצמי במטרה להקטין את סכום המשכנתא.

יכולת ההחזר

יכולת ההחזר החודשית היא אחד הפרמטרים שחשוב לקחת בחשבון בלקיחת משכנתא. רבים מדי בוחנים כמה כסף הם יוכלו לקבל מהבנק ומנסים לבקש את ההלוואה הגדולה ביותר מתוך נקודת הנחה שהם כבר יסתדרו בסוף. הגישה הנכונה היא לבדוק את ההכנסות וההוצאות וקודם כל לקבוע מהו גובה ההחזר החודשי האופטימלי למשפחה.

בדיקת ההחזר היא הרבה יותר מהתייחסות למספר כמו 25% או 30%. זו בדיקה של כלל ההוצאות החודשיות אל מול ההכנסות. יועץ משכנתא יבקש להכיר את המשפחה לעומק, לדעת מהן ההוצאות החודשיות שלה והאם היא מצליחה לחסוך בכל חודש או לא.

נקודה חשובה נוספת שיש להתחשב בה הוא "זמן הביניים". זה הזמן בו הלווים כבר משלמים משכנתא  או שכ"ד אך עוד אין להם נכס משלהם. הדבר פחות נפוץ ברכישת דירה מיד שנייה (או לפחות קצר יחסית), אך במקרה של רכישת בית מקבלן, יכולה להיות תקופה של שנתיים ויותר של "כפילות תשלומים". בתקופה זו הלווים משלמים גם דמי שכירות וגם את המשכנתא. דבר זה קורה גם בנטילת משכנתא לבניה עצמית. על התמהיל להיות גמיש ומותאם ללווים ולהביא בחשבון את יכולת ההחזר הנוכחי ואת היכולת העתידית.

הציפיות האישיות

נקודה נוספת שיש להתחשב בה הוא הציפיות והתכנונים האישיים. בעוד שהיועץ בבנק לא רוצה ולא צריך לשמוע האם הלווים מתכננים להתפטר, לשנות כיוון בחיים, להביא ילדים או כל דבר אחר, היועץ האובייקטיבי דווקא ישמח לשמוע על כל אלה. המידע על המשפחה והלווים יאפשר לו לבנות את התמהיל הנכון לתקופות השונות של החיים. המטרה של יועץ המשכנתא האובייקטיבי היא ליצור לכם את המשכנתא שטובה עבור הרגעים השונים של החיים. לכן, כדאי לשתף אותו בציפיות שלכם, בתכנונים לעתיד הקרוב (ואם אתם יודעים, אז גם בנוגע לעתיד הרחוק) ולבקש שיבנה את המשכנתא כך שהיא תשרת אתכם ולא הפוך.

היועץ לא ישתף את הבנק בכל הפרטים האישיים והציפיות שלכם. הוא ירצה לאסוף מידע כדי להציע לכם את התמהיל שיתאים לכם גם בזמן הקרוב וגם בעתיד הרחוק.

מה עוד משפיע על בניית תמהיל המשכנתא?

גורם נוסף וחשוב אשר משפיע על בניית תמהיל המשכנתא הוא החלטות בנק ישראל. הבנקים מחויבים לעמוד בכללים אשר קובע הבנק המרכזי, הם לא יכולים לשנות את ההחלטות הללו ובבניית תמהיל יש להביא בחשבון את החוקים הללו. התעלמות מהם עשויה להוביל להעלאת הציפיות למשכנתא שבפועל לא ניתן לקבל.

בניה נכונה של התמהיל תביא בחשבון את הצרכים האישיים ואת הרגולציות בתחום ההלוואות והמשכנתאות. יועץ משכנתא אמור להיות עם אצבע על הדופק, להכיר את השינויים ולהציע ללקוחותיו את התנאים הטובים והמותאמים ביותר, בכפוף לאפשרויות.

תכנון התמהיל הוא תיאורטי, אך עם הרגליים על הקרקע. ברור לכל היועצים והלווים כי הבנקים לא ייתנו משכנתא ללא ריבית או בריבית נמוכה מהנהוג בשוק. לכן, היועץ יבנה מראש תמהיל שמתאים ללווים ולתקופה ואיתו יצא למשא ומתן כשהמטרה של זה היא להשיג את התנאים הטובים ביותר התואמים לתמהיל.    

בקצרה – ההבדלים בין יועץ משכנתאות פרטי ליועץ של הבנק

את ההבדלים בין יועץ המשכנתאות של הבנק לבין הפרטי אפשר לראות באופן ברור בטבלה הבאה:

מיהו יועץ משכנתאות פרטי?

לשאלה מיהו יועץ משכנתאות אין תשובה חד משמעית. כיוון שאין רגולציה בתחום, יתכן ויהיו יועצים שעברו קורס מקיף של חודשים רבים ולעומתם כאלו שעברו קורס מזורז (לפעמים של יום אחד בלבד). למעשה, אין הגדרה פורמלית למקצוע זה.

בנוסף לכך, ניתן לראות יועצים אשר יצאו מהמערכת הבנקאית ולעומתם כאלו שהגיעו מתחומים שונים אל תחום הייעוץ. אין האחד עדיף על השני והיכרות עם בנק יחיד (ולא פעם סניף אחד בלבד), לא תמיד מהווה יתרון. כיוון שאין רגולציה בתחום והרקע של כל יועץ יכול להיות שונה, ישנה חשיבות רבה לבחירת איש או אשת המקצוע.

כמו בכל תחום, גם כאן אפשר למצוא יועצי משכנתאות מנוסים וכאלו שנמצאים בתחילת דרכם או שלא התנסו בתיקים רבים. בבחירת היועץ כדאי לשאול על הרקע, ההשכלה, הניסיון, הגישה, לבדוק את החיבור האישי ומה בעצם תקבלו בפועל. יש לזכור כי מדובר במי שידאג לאחת העסקאות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחייכם.

5 פרמטרים חשובים בבחירת יועץ משכנתא

בבחירת היועץ או היועצת יש לבדוק את היכולת שלו או שלה לספק את השירות שאתם תצטרכו. היועץ לא יכול להתחייב לריביות או מסלולים מסוימים אך הוא כן צריך להתחייב שתקבלו את התנאים הטובים ביותר, בהתאם למצב השוק, המצב שלכם והציפיות שתגדירו מראש. בשיחה הראשונית כדאי לבחון את חמשת הפרמטרים הבאים:

1.     בדיקת הרקע

כדאי לבדוק מה הרקע של היועץ. זה הזמן לשאול בנוגע להשכלה, וותק היועץ בתחום, כמות הלקוחות שהוא מטפל בהם. זה גם הזמן לברר האם הוא זה שילווה אתכם באופן אישי או האם הוא עומד לחתום אתכם כדי שמישהו אחר יטפל בעניינכם. כל אלו הן שאלות שאתם רוצים לוודא מראש, לפני שתחליטו אם לקחת את השירות או לא.

2.     בחינת הגישה

השיחה הראשונית מיועדת להתרשמות ולשמוע את הגישה של יועץ המשכנתא לתהליך. אתם רוצים לשמוע מה היועץ עושה, קצת על תהליכים קודמים ויכול להיות שבשלב זה תרצו גם לשמוע על הגישה שלו מבחינה כלכלית. לרוב, השיחה הראשונית תוצע לכם ללא תשלום וזאת כדי לאפשר לכם להחליט האם אתם מתחברים ליועץ ולשירות שהוא מציע או לא.

3.    התאמה אישית

אתם רוצים להרגיש בנוח עם יועץ המשכנתאות. זכרו, זהו איש המקצוע שהולך לעבוד בשבילכם ולדאוג שתקבלו את התנאים הטובים ביותר. כדי שהיועץ או היועצת יוכלו לפעול לטובתכם, חשוב שתשתפו אותם בשאלות שונות, בהתלבטויות, בתכנונים שלכם ועליכם להרגיש בנוח לפנות אליהם בכל שלב. ההתאמה האישית היא פרמטר חשוב ויועץ שיתאים לאחד לא בהכרח יתאים לאחר (וזה בסדר גמור).

4.     מומחיות בתחום

כדאי מאד לברר על המומחיות של יועץ המשכנתא בתחום שאתם מתעניינים בו. יועצים רבים מתמחים בנטילת משכנתא חדשה לבית ראשון ובמחזור. אם המטרה שלכם היא לקחת משכנתא לבניה, משכנתא למחיר למשתכן או לדירה להשקעה, אתם רוצים למצוא יועץ שמכיר היטב את הניואנסים הקטנים ושהתנסה גם בעסקאות מסוג זה.

5.     הסכם בין הצדדים

לפני תחילת העבודה יהיה עליכם לחתום על הסכם העבודה. בין היתר יהיה כתוב בהסכם מה עומד להיות בתהליך, מה יידרש מכם, מהן העלויות, מה יבצע היועץ ומהי מידת הזמינות שלו. קראו בעיון את ההסכם וחתמו עליו לאחר שתסכימו עם הפרטים. ההסכם לא צריך להיות מסובך והוא צריך לשרת את שני הצדדים. אם בדקתם את כל הפרמטרים הקודמים וההסכם מקובל עליכם, הגיע הזמן לצאת לדרך.  

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט מה עדיף – יועץ משכנתאות פרטי או יועץ של הבנק הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

התייעלות כלכלית בעסק דורשת בחינה של המצב הקיים, יצירת תוכנית עבודה ויציאה לדרך. זו אינה פעולה אחת שנעשית באופן חד פעמי אלא אימוץ נהלים טובים יותר כשפעמים רבות מדובר על שינויים קטנים. אימוץ פעולות שנכונות לעסק באופן ספציפי ושבסופו של דבר מגדילות את הרווחים.

תהליך ייעוץ להתייעלות כלכלית

התהליך דורש עבודה של בעל העסק ושל גורמי מפתח נוספים (תלוי בגודל העסק). הוא מחייב הסתכלות על התמונה המלאה של העסק, של ההוצאות וההכנסות, של הפעולות שנעשות בשגרה ויצירת תוכנית עבודה מותאמת אישית. התייעלות כלכלית מתאימה כמעט לכל עסק ועם זאת ישנן מספר נקודות זמן ומספר סימנים שיכולים להצביע על כך שכדאי לצאת לדרך ולבחון את המצב הנוכחי אל מול המצב הרצוי.

להתחיל ברגל ימין

התחלה פיננסית טובה בעסק יכולה להוביל לרווחים בשלבים מוקדמים יותר לעומת התנהלות לא תקינה. הרגלים כלכליים בריאים מסייעים לבנות עסק חזק, בצורה חכמה ומקלים על העסק לפעול. במקרה והעסק זקוק להלוואות כדי להגיע לשלב הפתיחה, תהליך זה יכלול זיהוי האפשרויות ופניה לגורמים הרלוונטיים שיכולים לתת מענה במחיר הנמוך ביותר.

התייעלות כשתזרים המזומנים לא יעיל

כשתזרים המזומנים בעייתי, זה סימן שיש צורך לשנות משהו. לפעמים הבעיה בתזרים נובעת מהתנהלות לא נכונה וניתן לתקן אותה בשינויים קטנים בעסק. לפעמים הבעיה נובעת דווקא בשל גדילה כשהעסק צריך כרגע להוציא כסף בעבור כסף שהוא צפוי לראות בעתיד. במקרה זה יש לבחון האם נכון לגייס כספים לעסק או האם יש דרך אחרת להתייעל.

התייעלות כלכלית בעסק לקראת מיזוג או מכירה

ישנם מקרים בהם בעל העסק בתחושה שהוא הגיע לכדי מיצוי ולכן הוא מעוניין להציע אותו למכירה או שהוא רוצה לגדול דרך מיזוג. בשני המקרים יתכן ויהיה צורך לראות מהו מלוא הפוטנציאל הכלכלי ולשם כך נדרשות פעולות להתייעלות כלכלית. חשוב לציין כי התייעלות היא לא פעולה אחת שאפשר לבצע באופן חד פעמי, אך כשיש צורך להציג את היכולות של העסק, בחינה מדוקדקת של המצב ויצירת תוכנית עבודה, יכולות לעזור.

התייעלות כשישנו פער בין המצב הרצוי למצב המצוי

כשהעסק עובד בצורה תקינה אך יש הרגשה שהמצב המצוי עדיין לא כמו המצב הרצוי מבחינת הרווחים, זה הזמן לבחון מה נעשה ומה ניתן לבצע כדי להגדיל את הרווחים. לעתים העסק מכניס לא מעט אך ההוצאות גדולות מאד וזה בהחלט הזמן לבדוק אילו פעולות יכולות להגדיל את השורה התחתונה. פעמים רבות מדובר בפעולות קטנות, אפשריות שאפילו לא לוקחות זמן רב מבעל העסק. בתהליך ייעוץ מקבלים העסקים ליווי מלא, מהבנת התמונה המלאה ועד לייעול כלכלי.

שלב ראשון – בחינת כל הגורמים המשפיעים על רווחיות העסק

במסגרת תהליך ייעוץ והתייעלות כלכלית בעסק יש צורך לבחון את המצב הנוכחי. חשוב לראות את התמונה המלאה בצורה ברורה ולהבין אילו פעולות ניתן לבצע באופן מידי ואילו פעולות ייקחו זמן וישפיעו על הרווחיות של העסק.

1.     ההכנסות, ההוצאות והאיזון בניהם

כדי להתחיל להתייעל הדבר הראשון שיש לעשות הוא לראות את התמונה האמיתית של העסק. בתחילה, יעבור העסק אבחון מקצועי של המצב הנוכחי לרבות ההכנסות, ההוצאות ויכולות הגדילה של העסק. התייעלות כלכלית יכולה להעלות את הרווחים בעשרות אחוזים, אך קודם כל יש לבחון האם העסק מסוגל להגיע לשם, בהתחשב במצב הנוכחי והתוכניות של העסק.

2.     ההתחייבויות הכלכליות של העסק

עסקים רבים מחזיקים בהלוואה, אשראי או התחייבויות כספיות לספקים. יש לבחון את התמונה הכלכלית המלאה ולהבין מה המשמעות של כל התחייבות כלכלית וכמה היא עולה לעסק. לעתים שינויים קטנים בתנאי האשראי יכולים להתבטא בסכומים משמעותיים שמיד מובילים לגדילה ברווחים. הסתכלות על כל ההתחייבויות, כולל כל ההוצאות השוטפות, מאפשרת להבין מה המצב של העסק.

3.     הניהול הפיננסי הכללי של העסק

בחינה נוספת היא ההתנהלות הפיננסית של העסק. לפעמים העסק מרוויח היטב אך מסיבות של ניהול הוא נשאר ללא כסף. ניהול פיננסי נכון חייב להביא בחשבון את יום המע"מ (אשר משולם אחת לחודשיים), תשלומי המיסים, הוצאות בלתי צפויות (שלרוב בהסתכלות נכונה מתגלות כצפויות) ומדיניות התשלומים והגבייה. עסק מצליח לא רק בזכות מספר הלקוחות והמכירות אלא בעיקר תודות להתנהלות נכונה.

4.     תוכנית העבודה של העסק (אם ישנה)

בהנחה שלעסק יש מטרות אפשר לבחון את תוכנית העבודה. אם עוד אין לעסק תוכנית עבודה, זה הזמן להכין תוכנית שכזו. התוכנית מתחילה מהגדרת המטרות ובהתאם לכך מפורטות הפעולות שנדרשות כדי להגשים את המטרה. לתוכנית יש היבט כלכלי כשהיא מפרטת את ההשקעת הנדרשות, ההוצאות וצפי ההכנסות. בתהליך הייעוץ נבחן האם התוכנית הנוכחית אכן עומדת לשרת את העסק או נבנה מההתחלה תוכנית שכזו.

5.     כיצד ניתן להגדיל את הרווחים

במסגרת התייעלות כלכלית בעסק יש לבחון את כל המרכיבים שיכולים להשפיע על השורה התחתונה. בדיקה מדוקדקת מגלה פעמים רבות שניתן לחסוך מאות ואף אלפי שקלים בכל חודש על ידי החלפת ספקים או התמקחות. לפעמים מתגלה כי העסק משלם יותר מדי בעבור הלוואות שנלקחו או שהוא זכאי להטבות והוא לא מממש אותן. במסגרת בדיקה זו נבחן גם התמחור כששינויים קטנים יכולים להוביל להכנסות גדולות יותר. המטרה היא למצוא את הנקודות אותן אפשר לשפר ושיובילו באופן מידי לרווח גדול יותר.

שלב שני – בניית תוכנית עבודה להתייעלות כלכלית

לאחר שישנה תמונה ברורה של כל המתרחש בעסק, לרבות סוג הפעילות, ההתחייבויות, ההכנסות וההוצאות, אפשר להתחיל ליצור תוכנית עבודה להתייעלות כלכלית. תוכנית העבודה לא "מונחתת" מלמעלה, היא מביאה בחשבון את העסק, האופי שלו ואת היכולות של בעליו. המטרה היא ליצור תוכנית שניתן יהיה ליישם אותה, בלי להפריע יותר מדי להתנהלות השוטפת של העסק.

התוכנית כוללת את כל הפעולות שהעסק יכול לבצע כדי לשפר את ההתנהלות הכלכלית שלו. לא פעם עסקים מוצאים עצמם כשהם מבצעים כל הזמן את אותן הפעולות ולא מצליחים לראות את נקודות החולשה שמובילות לפגיעה ברווחיות. לכן, המטרה היא ליצור תוכנית שהעסק יכול לממש ושברור מיהם נושאי התפקיד שיבצעו כל אחת מהפעולות.

במסגרת התוכנית נתייחס הן לפן הכלכלי והן לפן התפעולי. ניצור מסגרת שתאפשר לכם להישאר תמיד עם מספיק כסף לצורך תשלום המע"מ. נוודא שתוכלו לגבות תשלום מהלקוחות בפחות זמן ונדאג לכך שתדעו מה עליכם לעשות כדי להרוויח יותר.

שלב שלישי – פניה לגורמים רלוונטיים שמשפיעים על הרווחיות

ישנם גורמים שונים אשר יכולים להשפיע על הרווחיות של העסק מעבר לבעל העסק. בחינה מדוקדקת יכולה להעלות מצב של הלוואות יקרות אותן ניתן להוזיל על ידי יציאה למשא ומתן מול הגורמים השונים. יתכן שהעסק משלם יותר מדי עמלות בעבור סליקת האשראי ויכול להיות שישנם נותני שירות אשר מבקשים סכום גבוה מהמקובל או שהוא אינו תואם את הצרכים של העסק.

עבודה זו לא תמיד נראית פשוטה, אך כשיש תוכנית עבודה מסודרת אפשר להגיע לכל גורם ולהפחית את ההוצאות בצורה משמעותית. הדבר יכול להתבטא במקרים מסוימים בעשרות שקלים בחודש ובמקרים אחרים באלפי שקלים. עסקים רבים מופתעים לגלות כיצד הם יכולים לחסוך כסף כמעט בלי לשנות את התפקוד היום יומי ובמינימום זמן מצדם.

במקרה של בחינת ההלוואות, התהליך יכול לכלול ייעוץ ללקיחת הלוואות וכאן אני יוצאת לבחינה מדוקדקת של האפשרויות העומדות לרשות העסק, משא ומתן מול הגורמים המלווים ובסופו של דבר מקטינה את עלויות ההלוואה או מתאימה את התנאים לעסק.

שלב רביעי – יישום תוכנית העבודה על פי כלל הסעיפים

 התייעלות כלכלית בעסק היא פעולה שנעשית לאורך זמן. ברגע שישנה תוכנית עבודה וכשהתמונה הכלכלית ברורה, אפשר לצאת לדרך ולהתחיל לבצע פעולות יעילות יותר שישאירו בכיס יותר כסף. עם זאת, חשוב לזכור כי לא מדובר בפעולה אחת שמתחילה ומסתיימת בזמן קצר.

עסק שמתנהל נכון מבחינה כלכלית יכול להגדיל את הרווחיות בעשרות אחוזים ולא זאת בלבד, הוא גם יכול להמשיך לגדול ולצמוח. פעולות "קטנות" כמו השארת המע"מ בצד כדי להימנע ממצב בו אין לעסק כסף לשלם אותו. התנהלות כלכלית נכונה נמשכת כל הזמן אך היא מתחילה בתוכנית העבודה והבנת המצב הקיים והמצב אליו העסק שואף להגיע.

התנהלות כלכלית נכונה משפיעה על העסק בכל מובן. היא מאפשרת ליהנות משורת רווח גדולה יותר, מאפשרת צמיחה וגדילה והיא עוזרת לעסק לדעת מה קורה בו בכל רגע נתון. אין צורך בליווי לאורך שנים אלא בתוכנית עבודה ברורה ודיוק פעולות שנדרשות לעסק.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט התייעלות כלכלית בעסק הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

לקיחת הלוואה לעסק יכולה להשפיע על התזרים החודשי, לעשות את ההבדל בין החלום לבין הגשמתו והיא מאפשרת לעסק לגדול. בתהליך הייעוץ נבין מה הצורך שלכם ונמצא את הפתרונות הנכונים עבורכם. כמו כן, נדאג להצגת התמונה העסקית בצורה הנדרשת לרבות הכנת תוכנית עסקית. בתהליך הייעוץ נלך יחדיו, צעד אחר צעד ותמיד יהיה לכם למי לפנות.  

מתי עסק צריך לקחת הלוואה?

במציאות שלנו, לא פעם העסק צריך הלוואה, בין אם הוא עוד לא נפתח ובין אם הוא כבר פעיל. ההלוואה מיועדת בראש ובראשונה לסייע לעסק להגיע מהמקום הנוכחי אל המקום הרצוי. ישנן מספר סיבות לגשת ולחפש אחר הלוואה:

לפני פתיחה

עסקים רבים דורשים השקעה ראשונית. שיפוץ, רכישת מלאי, הקמת מערך פרסום דיגיטלי הן חלק מהסיבות לכך שיש צורך בהוצאת כסף לפני שאפשר לראות הכנסות. בנוסף לכך, במקרים רבים העסק מתחיל להתנהל בלי רווחים ובעל העסק (או בעלת העסק) צריך לדאוג להכנסות הביתה עד שהרווחים יגיעו. לרבים אין מספיק כסף בצד, אך אין זה אומר שהם חייבים לוותר על החלום להקים עסק ולכן הם פונים לחפש הלוואות לעסק.

היום ישנם מסלולי הלוואות רבים אשר מיועדים לעסקים לפני פתיחה. אם אתם יודעים כי ככל הנראה יהיה לכם צורך ללוות כסף להקמת העסק, כדאי ליצור קשר בהקדם כיוון שגם למועד הגשת הבקשה יש משמעות באישור ובתנאים שתקבלו.

לקראת מהלך גדילה משמעותי

פעמים רבות העסק עובד בצורה תקינה, אך מגיע הרגע בו יש צורך בהשקעה לצורך גדילה. רכישת מכונה יקרה יכולה להיות דוגמה לכך כאשר ברור שיש צורך בשוק וכי המכונה יכולה לממן את עצמה ולהגדיל את הרווחים, אך יש צורך בהשקעה שכרגע אין בעסק.

במקרה זה יש לבחון את שלל הגופים אשר יכולים לספק הלוואה בתנאים מועדפים ולהגיש בקשה בצורה נכונה. לאופן הגשת הבקשה יש השפעה על אישור ההלוואה המבוקשת ולתנאים שיינתנו לעסק. אם יש לעסק תוכנית עסקית טובה, ישנו סיכוי גדול יותר לקבל הלוואה בתנאים מועדפים כמו גם הלוואה בערבות המדינה.

בקשיי תזרים

ניהול עסק דורש ביצוע פעולות רבות בו זמנית. על בעל העסק להביא עוד לקוחות, לדאוג לספק שירות או מוצר ולנהל את הכספים. ישנם מקרים רבים בהם העסק יכול, מבחינה תיאורטית, לגדול ולהביא עוד לקוחות אך בפועל אין לו את היכולת הכלכלית לעשות זאת. נוהג התשלומים בארץ, שוטף +, יכול להיות אחד הגורמים המשפיעים על כך.

גם במקרה זה ניתן לבחון הלוואות לעסקים שיוכלו לעזור להתגבר על קשיי התזרים כאשר ההמלצה שלי היא לבחון את הניהול הפיננסי של העסק באופן כללי. הלוואה יכולה להיות מקפצה עסקית ולהוביל לעתים אפילו להכפלת ושילוש ההכנסות בניהול נכון.

בתקופות מאתגרות

בשנת 2021 נראה כי כמעט ואין צורך לכתוב מהי תקופה מאתגרת. גם עסקים שעבדו עד לתחילת 2020 בצורה טובה, גדלו ולקוחותיהם היו מרוצים, קיבלו מהלומה. עסקים רבים נסגרו ועסקים רבים נזקקו להלוואות כדי להצליח לצלוח את התקופה עד שיעמדו על הרגליים.

תקופות מאתגרות יכולות להיות גם בעתות מלחמה (שלצערנו ידענו לא מעט כאלה בארצנו) וגם כשבעל העסק חווה בעיה אישית. בתקופה זו יכול להיות שנכון ליטול הלוואה במטרה להמשיך לקיים את העסק עד שהדברים יחזרו לסדרם.

שמירת ההון הקיים

ניהול פיננסי לעסק דורש ראיה לטווח הארוך. לא מעט עסקים מצאו את עצמם כשהם לא זקוקים להלוואות ודאגו כל הזמן למימון פנימי. העסק התנהל מצוין, אך ברגע שהתחיל קושי, מכל סיבה שהיא, לעסק לא היה תזרים מזומנים יותר ואפשרויות מימון. באותו הרגע, כשהעסק הגיע למצב לא טוב, הגורמים הפיננסיים לא "התלהבו" לתת מימון. במקרים מסוימים התוצאה הייתה נטילת הלוואות יקרות ובמקרים אחרים סגירת עסק שמכל בחינה אחרת היה מצליח.

כשהעסק נמצא במקום טוב, כשהוא מרוויח ומשגשג, גופי ההלוואות נוטים לרצות לתת הלוואה בתנאים מצוינים. בראיה לטווח ארוך, הלוואה זו יכולה להיות משתלמת ולאפשר לעסק ליהנות מהון עתידי בדיוק בזמן הנחוץ. בין אם בעתיד ההון ישמש לגדילה ובין אם למימון, העסק יוכל להתנהל בשלווה כשהכסף שהוא שילם עליו לא היה יקר.  

מקורות עיקריים לגיוס הלוואות לעסק

הרעיון בלקיחת הלוואה לעסק הוא למנף את הכסף. בין אם מדובר לצורך הקמה ובין אם לצורך התמודדות עם סיטואציות שונות, הלוואה נכונה מסייעת להשגת המטרות העסקיות. ישנם גופים שונים אשר יכולים לעמוד לרשות העסק, כל אחד יכול להציע תנאים שונים וחשוב להכיר את כולם ומי הכי משתלם.

חברות אשראי – לרוב אחת ההלוואות היקרות

חברות האשראי מציעות ללקוחותיהן הלוואה דרך מסגרת האשראי. לעתים החברה כלל לא שואלת מה הצורך של ההלוואה אלא פשוט מציעה הצעה שלרוב תהיה יקרה מאד. פניה אל חברת האשראי יכולה להתבצע לפעמים בקליק, בלי ליצור קשר, ללא צורך בתוכנית עסקית והאישור יכול להיות מידי.

היתרון הגדול של ההלוואה הוא שהיא מרגישה "נוחה". רבים מרגישים אי נעימות לקחת הלוואה ורוצים לקבל את הכסף מהר ובלי הרבה שאלות. הנוחות הזו מגיעה במחיר של ריבית גבוהה ומספר תשלומים מועט. ההמלצה שלי היא להימנע ככל האפשר מהלוואה זו ובכל מקרה להתייעץ לפני פניה לחברת האשראי ולנסות את האפשרויות הבאות לפני כן.

חברות מימון חיצוניות לבנק

ישנם גופים חוץ בנקאיים אשר יכולים להציע לעסק הלוואות. חברות ביטוח, קרנות ובתי השקעות שאושרו לכך מטעם המדינה, הם חלק מהגופים שיכולים להיות לעזר. לעתים הגופים הללו יציעו תהליך פשוט יותר לנטילת הלוואה לעסק לעומת הבנק ולפעמים הדבר יתבטא בריביות גבוהות יותר ממנו.

כדאי לדעת כי למרות שבעבר כמעט תמיד חברות המימון החיצוניות ביקשו ריביות גבוהות, היום זה לא תמיד המצב ואין לשלול באופן אוטומטי את הפנייה אליהם. בתכנון נכון של ההלוואה (ובוודאי שלא ברגע האחרון) אפשר ליהנות מתנאים טובים ואפילו לצאת למשא ומתן.

בנקים

הבנק יכול בהחלט להיות גורם טוב לפנות אליו לצורך הלוואה. רבים פונים לסניף המקומי לפני פתיחת עסק ומבקשים הלוואה אישית. הבעיה היא שפעמים רבות הבנק ירצה לראות תוכנית עסקית ויבקש  בטחונות וככל שאלו פחות "אטרקטיביים" כך התשלום בעבור ההלוואה יהיה גבוה יותר.

חשוב לדעת ישנה אפשרות לפנות לבנקים נוספים השונים מהבנק בו מנוהל החשבון האישי או העסקי ולקבל בו הלוואה או אשראי בנקאי. כמובן, יש לבדוק היטב את התנאים ולזכור לעשות משא ומתן לפני שסוגרים הצעה זו או אחרת. בתכנון נכון אפשר לקבל תנאים טובים ובוודאי שטובים הרבה יותר מאשר הלוואות מחברות האשראי או פרטיות שונות.

קרן בערבות המדינה

באופן כללי, הבנקים והגופים המלווים לא ששים לתת הלוואה לעסק. אנשים שכירים מכניסים משכורת כבר תקופה ורובם יהיו זכאים במקרה של פיטורים לתקופת אבטלה ופעמים רבות גם פיצויים, מה שיאפשר להם להמשיך לשלם את ההלוואה. במקרה של עסק, הגופים המלווים רואים קודם כל את הסכנות ובמיוחד בעסקים חדשים או כאלו שעוד לא הציגו רווחים של ממש. כאן נכנסת המדינה ומציעה לתת ערבות להלוואה והופכת אותה לכדאית עבור הבנקים שיודעים כי אם העסק לא ישלם, המדינה תשלם את ההלוואה.

עם זאת, ההלוואה לא ניתנת באופן אוטומטי ויש להגיש בקשה מסודרת ולעבור את ועדת האשראי. בדרך יש צורך להציג את התמונה הכללית של העסק, הסיבות לבקשת ההלוואה ותוכנית עסקית שמציגה גם את יכולת ההחזר. אני תמיד ממליצה ליצור קשר ולהתייעץ לפני היציאה לדרך כשהפגישה הראשונית נעשית ללא עלות וללא התחייבות.

קרנות פילנטרופיות

ישנן קרנות ללא מטרת רווח אשר מעניקות הלוואות לאנשים פרטיים ולעסקים. לעתים הקרנות מציעות הלוואות בתנאים מועדפים ולעתים ללא ריבית בכלל. כמובן, לא כל מי שרוצה לקבל את הכסף זכאי לכך ויש לבצע עבודת מחקר מקדימה כדי לאתר את הקרנות הנכונות ולפנות לכל אחת בצורה המתאימה ביותר.

הקרן הפילנטרופית מנוהלת בצורה מסודרת ומקצועית והיא יכולה לבקש מכם להציג את המצב הנוכחי של העסק (בהנחה ולא מדובר בעסק חדש) ותוכנית עסקית. הלוואה לעסק מאחת מהקרנות יכולה להיות משתלמת ביותר ולעתים היא גם הפתרון היחיד שיעמוד לרשותכם. בתהליך ייעוץ ללקיחת הלוואות נבחן אם האפשרות הזו פתוחה בפניכם וכיצד נכון לגשת לקרנות השונות.

הלוואה אישית

אפשרות אחרונה אשר עומדת לרשותכם היא הלוואה אישית. אתם יכולים להחליט ליטול הלוואה על חשבון הבית דרך פניה לבנק, לגופים חוץ בנקאיים ואחרים. אתם יכולים גם לפנות לקרובי משפחה וחברים כדי לקבל הלוואה בתנאים שתחליטו עליהם במשותף ואם יש ברשותכם נכס, תוכלו לבדוק אם ניתן לשנות את תנאי המשכנתא ויתכן שאתם יכולים לקבל סכום בתמורה לנכס שלכם.

פעמים רבות אנשים שעומדים לפתוח עסק מרגישים שהלוואה אישית היא האפשרות היחידה שעומדת לפניהם אך יש לבדוק זאת בקפידה. ההחלטה איזו הלוואה העסק ייקח משמעותית לניהול התקין שלו ויחד נוכל לבחון את כל האפשרויות שעומדות בפניכם ולבחור באחת הטובה ביותר.  

תהליך ייעוץ ללקיחת הלוואות לעסק

ייעוץ ללקיחת הלוואות לעסק עוזר לכם להבין מהו סכום הכסף הנחוץ לכם ואיך לקבל את סכום הכסף הנחוץ לכם ובתנאים הטובים ביותר. יחד נבחן את הצורך, האפשרויות שעומדות לפניכם ונצא לדרך במטרה להשיג את מה שאתם רוצים. התהליך מורכב ממספר שלבים ולאורך כל הדרך תיהנו מליווי מקצועי ומאפשרות לשאול כל שאלה.

החלטה על סכום ההלוואה הנדרש

הדבר הראשון שיש לעשות, הרבה לפני פניה לגורמים השונים, הוא להחליט מה הסכום שאתם צריכים. יכול להיות שנראה לכם כי כרגע אתם צריכים סכום מסוים, אך בעתיד תגלו שהיו הפתעות בדרך ותצטרכו לקחת הלוואה נוספת, שלרוב תהיה יקרה יותר. אתם לא רוצים להגיע לנקודה הזו בה אתם שמים "פלסטר" לכל צורך.

בשלב הראשון של הייעוץ נסתכל על התמונה המלאה של העסק, הקיים או זה שעומד להיבנות. נבין את המטרות, היעדים, היתרונות, החסרונות והיכולות של העסק. יכול להיות שאתם חושבים שאתם צריכים סכום מסוים מאד, אך בחינה מדוקדקת תגלה כי התוכנית העסקית שלכם לא תאפשר לכם לעמוד בהחזרים. לכן, חשוב להגדיר את המטרות והצרכים לפני שהולכים לגורמים פיננסיים שונים.

החלטה על התשלום החודשי

אתם צריכים לדעת כמה כסף אתם יכולים להחזיר בכל חודש ולא להסתדר עם מה שייתנו לכם. ההחלטה על התשלום צריכה להתקבל לאחר שהסתכלתם על התמונה המלאה של העסק, זו שכבר אפשר לראות וזו שמתבססת על התוכנית העסקית שלכם. חשוב שתבינו על מה אתם עומדים להוציא את הכסף ומאיפה ייכנס הכסף החדש.

רבים מגיעים למפגש הייעוץ ללקיחת ההלוואה לעסק כשהם רוצים לשלם כמה שפחות בכל חודש, אך זו לא תמיד הגישה הנכונה. השאיפה צריכה להיות תשלום שהעסק יוכל לעמוד בו. כזה שיאפשר לכם לתפקד באופן שוטף תקין, להכניס כסף לבית (בצורת משכורת או משיכה) ולגדול.

קביעת תקופת ההחזר

בהנחה שהעסק מתוכנן לעבוד לאורך שנים לא צריכה להיות בעיה עם משיכת תקופת ההחזר. עם זאת, לא תמיד נכון למשוך את התשלומים לאורך זמן. לפעמים כל שנדרש הוא הלוואה לעסק לטווח קצר וזאת בידיעה כי בקרוב העסק יבצע עסקה משמעותית שתאפשר לו להחזיר את התשלומים.

יש לבחון את כלל הגורמים המשפיעים ואת ההשלכות של תקופת ההחזר על העסק ועל תנאי ההלוואה. יחד נוכל לבדוק את היכולות הכלכליות ואת ההשפעה של תקופת ההחזר על התשלום החודשי.

איתור גורמי ההלוואה הנכונים לעסק

ישנם גורמים רבים אשר יכולים לספק הלוואות לעסקים ולא כל גורם זמין ומתאים לעסק. יש לאתר את כל הגורמים אשר יוכלו לעמוד לרשותכם, לבחון מהן האפשרויות שמציע כל גורם ולהחליט למי לפנות. חשוב לזכור כי מה שמתאים לעסק אחד לא בהכרח יתאים לעסק אחר ולכן יש לעשות שיעורי בית ולהגיע מוכנים לתהליך נטילת ההלוואה.

איתור של גורמי ההלוואה המתאימים יכול לחסוך לעסק אלפי שקלים וחשוב לא פחות, לאפשר לו להתנהל בצורה שמתאימה ליכולת שלו. כל פשרה עשויה להתבטא בהמשך הדרך בקושי לנהל את העסק.

הגשת בקשות

כל גורם אשר מספק הלוואה לעסק מבקש לראות הוכחות שונות ולמלא טפסים משלו. הכנת הבקשה היא שלב חשוב וקריטי בקבלת הכספים כשפעמים רבות נדרשת הצגת תוכנית עסקית מלאה שמציגה את היכולות הכלכליות והתוכניות העתידיות של העסק.

הגשת הבקשה נשמעת כמו שלב בירוקרטי בלבד אך היא הרבה יותר מכך. יש לשים לב מהן הדרישות של הגורם המלווה ולפעול בדיוק על פי הציפיות במטרה להגדיל את סיכויי אישור ההלוואה בתנאים הטובים ביותר.

משא ומתן מול הגורמים המלווים

פעמים רבות העסק יקבל אישור להלוואה ממספר גורמים ועכשיו הוא יכול לבחור עם מי הוא רוצה לעבוד. זה הזמן לבצע משא ומתן בנוגע לתנאים ובכלל זה הריביות, תקופת ההחזר, עמלת פירעון ואפילו עמלת פתיחת תיק. בהנחה שההלוואה דחופה אך לא מדי, אפשר ליהנות מתנאים טובים עוד יותר מההצעה המקורית.

חשוב לדעת כי גם במקרים של הלוואה דחופה יש מה לעשות. פניה אל הבנק בו מנוהל החשבון העסקי בצורה מקצועית ועם תוכנית עבודה יכולה להעניק אשראי זמני שגם אם הוא יעלה כסף, הוא יכול להיות משתלם ולאפשר לעסק לקבל הלוואה שמתאימה לו. את כל זה נוכל לעשות יחדיו.

קבלת התשלום והחזר הכספים

ייעוץ ללקיחת הלוואות לעסק הוא תהליך שמתחיל ברגע שהעסק פונה עם שאלות בנוגע לאפשרויות העומדות מולו והוא מסתיים לרוב בחתימה על ההלוואה. לאחר מכן הכספים יועברו לחשבון העסק ומכאן והלאה זה הזמן שלכם להחזיר את הכסף מדי חודש, על פי התנאים שנקבעו.

תהליך הייעוץ כולל עבודה משותפת של אבחון הצרכים ועבודה שלי באיתור הגורמים המלווים הנכונים, הגשת בקשות ומשא ומתן. בסיום העבודה תוכלו להקים את העסק שחלמתם עליו או להמשיך לנהל את העסק הקיים על הצד הטוב ביותר.  

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט ייעוץ ללקיחת הלוואות לעסק הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

מהן הפעולות שתצטרכו לבצע עד לקבלת המשכנתא, כמה זמן התהליך לוקח ומתי כדאי לחתום על חוזה הרכישה? כל התשובות בכתבה שלפניכם.

שלב ראשון – החלטה כמה כסף אתם רוצים לקחת

ישנה גישה אשר אומרת: "בואו נבדוק כמה כסף הבנק ייתן לנו ואז ניגש לבחור את הנכס". ישנה גם גישה שבוחנת את הנכס עוד לפני ההחלטה על התקציב. אני אומרת שהשלב הראשון הוא ההבנה כמה כסף אתם רוצים לקחת כמשכנתא.

כן, אתם עומדים לקבל ככל הנראה את ההחלטה הכלכלית המשמעותית בחייכם וחשוב שאתם אלו שתקבעו כמה כסף אתם לווים. ישנם מספר דברים שיכולים וצריכים להשפיע על סך המשכנתא שתיטלו:

• היכולות הכלכליות שלכם – דבר ראשון אתם צריכים לדעת מהן היכולות הכלכליות שלכם וכמה כסף תוכלו להחזיר בכל חודש. המטרה היא למצוא את הסכום שתוכלו לחיות איתו ולשלם בכל חודש בלי להרגיש שאתם "נחנקים".
• ההון הנוכחי שלכם – ההון הנוכחי שלכם ישפיע על גובה המשכנתא שתוכלו לקבל ועל התשלומים החודשיים. לא מומלץ להיות "על הקצה" ולהוציא את כל הסכום שברשותכם (קראו כאן על ההוצאות הנלוות למשכנתא כדי להבין מדוע) וחשוב לדעת כמה כסף באמת יש לכם.
• התוכניות העתידיות שלכם – יכול להיות שיש לכם עוד חלומות שדורשים מכם הוצאת כספים. פתיחת עסק זו דוגמה להוצאה שיכולה להיות לכם ואם תכננתם להשתמש בחסכונות שלכם, תצטרכו להביא זאת בחשבון בקביעת סכום המשכנתא שתרצו לקחת.

הערכת זמנים: עליכם להבין כמה כסף יש ברשותכם, בחסכונות ובתוכניות נזילות (בהנחה שאתם מתכוונים להשתמש הכספים האלו לרכישת הבית ) ויתכן ותרצו לשוחח עם משפחתכם על האפשרות לקבלת עזרה. ההחלטה על הסכום שתרצו לקחת יכולה לקחת שעות ספורות, אך חשוב לפנות את הזמן ולבחון לעומק את ההשלכות הכלכליות ואת המשמעות של ההוצאה החודשית שתהיה ולכן, קחו את הזמן לבדוק לעומק ולקבל את ההחלטה הנכונה לכם.

שלב שני – הוצאת אישור עקרוני מהבנק

למעשה, זה השלב המשמעותי הראשון מבחינת הבנק בכל הנוגע לתהליך נטילת משכנתא. את האישור תוכלו להוציא בכל בנק וחשוב לדעת כי הוא לא מחייב אתכם לקחת משכנתא במקום (או בכלל). לאישור יש משמעות רבה לגבי המשכנתא שתקבלו בהמשך.

האישור קובע מה יהיה הסכום שינתן לכם אבל גם מה יהיו התנאים שתקבלו בהמשך. ולכן חשוב להתייחס לשני דברים –

1. מהו הסכום שאתם מבקשים  – חשוב שתבינו מהו הסכום שכדאי לכם לבקש, מצד אחד אם תבקשו סכום גבוה מדי, אתם עלולים להיתקל בסירוב או לקבל תנאים פחות טובים (לאחוז המימון יש השפעה על הריביות)  ואם תבקשו סכום נמוך מדי יתכן שתגלו שאתם צריכים יותר כספים מהמבוקש ותאלצו לעשות את תהליך הוצאת האישור העקרוני שוב או לגלות מאוחר מדי שלא אושר לכם הסכום המוגדל.
2. אילו נתונים אתם מציגים ואיך אתם מציגים אותם – כבר בשלב הגשת הבקשה לאישור עקרוני קובע הבנק אילו ריביות תקבלו. דרך הצגת הנתונים והנתונים המוצגים ישפיעו על הריביות שתקבלו. ולכן אתם  רוצים להציג את הנתונים שלכם בצורה הטובה ביותר כדי שבשלבים המתקדמים תקבלו ריביות טובות יותר.

לצורך הגשת הבקשה תצטרכו להציג תעודות זהות, אישורי הכנסה לעצמאיים, תלושי שכר לשכירים, הוכחות להכנסות נוספות (אם ישנן) ולהתחייבויות (מזונות, משכנתא קיימת והלוואות). יש לשים לב כי לצורך משכנתא לנכס קיים ומשכנתא לבניה יש להביא מסמכים נוספים (לרשימה מפורטת למסמכים הנדרשים – לחצו כאן).

ברגע שתקבלו את האישור העקרוני הבנק למעשה אומר שבעיקרון הוא מוכן לתת לכם את המשכנתא בסכום שביקשתם. המלצה חמה היא לבצע את השלב הנוכחי עוד לפני שתתחילו להסתכל על נכסים ובוודאי לפני שתיגשו לחתימה על חוזה הרכישה (בכלל זה ההמלצה היא לא לחתום על שום מסמך לפני שיש לכם אישור עקרוני).

הערכת זמנים: מרגע הגשת כל המסמכים לבנק, באופן פיזי או באינטרנט, יתכן שתקבלו אישור תוך שעות ספורות או תוך שבוע. ההבדלים נובעים ממורכבות הבקשה, מאחוז המימון המבוקש ועומסים של הבנק כשלפעמים בתקופות חגים לוקח זמן ארוך יותר לעומת ימי חול.

שלב שלישי – בניית תמהיל משכנתא

תמהיל המשכנתא (איך מחולק סכום המשכנתא בין המסלולים השונים ותקופות התשלום) הולך להשפיע על התשלומים החודשיים, על העלות של המשכנתא, על ההתאמה של המשכנתא לחיים שלכם ועל הגמישות שלכם. ההבדלים בין התמהילים השונים יכול להתבטא

• בגובה התשלום החודשי – פערים של עשרות או מאות שקלים בחודש
• בעלויות המשכנתא שיכולות להגיע לכדי עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים.

בקצרה – אתם רוצים לדאוג שהתמהיל המשכנתא שאתם בוחרים ישרת אתכם, יתאים לצרכים שלכם וגם יאפשר לכם לשלם על המשכנתא כמה שפחות.

את בניית התמהיל כדאי להתחיל לאחר שכבר מצאתם את הנכס שאתם רוצים לקנות. אפשר להתחיל לתכנן אותו במקביל לעבודת עורך הדין על הסכם הרכישה ואפשר לאחר מכן. המטרה של התמהיל היא להגיע אל הבנקים והגופים השונים עם הרכב המשכנתא שמתאים לכם ולא להפך.

כדאי לדעת כי גם הבנק יכול להציע לכם תמהיל, אך האינטרס שלו הוא לדאוג לרווחיות שלו ולא רק שלכם. אתם צריכים שמישהו ישמור על האינטרסים שלכם ובניית תמהיל מביאה בחשבון את היכולות ואת הצרכים שלכם. התמהיל מביא בחשבון את השוק, הריביות הנהוגות ובסופו של דבר נוצר המבנה האופטימלי עבורכם.

הערכת זמנים: על מנת לבנות תמהיל נצטרך לשבת יחדיו (בפגישה אונליין או פיזית), אראה את המצב הכלכלי ואקשיב לבקשות שלכם. לאחר מספר ימים נשב שוב ואציג לכם מספר אפשרויות (שנבנו במיוחד בשבילכם), נעבור על היתרונות והחסרונות של כל אחת ואעזור לכם לבחור את התמהיל שנכון ומתאים לכם.

שלב רביעי – פניה לבנקים ולגופים חוץ בנקאיים למשא ומתן

בשלב זה כבר יש לכם חוזה לרכישה והזמן מתחיל לעבוד. אתם יכולים להתחיל להרגיש את הלחץ להתקדם ולקבל את האישור המיוחל מהבנק. רגע לפני שתיכנסו ללחץ, זה בדיוק הזמן לנשום, לדעת שיש לכם תמהיל שעובד לטובתכם ועכשיו, אפשר להתחיל לפנות לגופים שונים ולצאת למשא ומתן.

התמהיל אמנם כבר קיים, אך עכשיו יש צורך באישורו ולהבטיח קבלת התנאים הטובים ביותר. לשם כך יש לפנות למספר בנקים וגופים פיננסים אחרים, גם אם הדבר אומר שיש צורך להשקיע זמן לכך. אגב, אם אנחנו עובדים יחד, אין שום סיבה שתדאגו כי אני מבצעת את הפניות ואת המשא ומתן עבורכם, לא מול בנק אחד אלא מול בנקים רבים ומול גופים חוץ בנקאיים.

זה הזמן להטיב את התנאים עוד יותר ולוודא את קבל הכספים בזמן. יתכן שיתקבלו מהבנק הצעות שונות ויש לבחון כל הצעה לגופה ואת כל ההצעות אחת מול השנייה. חשוב לדעת כי לכל הצעה יהיו יתרונות וחסרונות וחשוב לזהות את ההצעה הטובה ביותר כדי למקסם את שלב המו"מ והבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר. המטרה היא להגיע למשכנתא האופטימלית עבורכם (זו שתשרת את הצרכים שלכם ) בתנאים הטובים ביותר.

הערכת זמנים: כשהעבודה מתבצעת על ידי, ההצעות הראשונות מהבנקים מגיעות תוך מספר ימים ואני מנהלת מולם משא ומתן. אם אתם רוצים לצאת לדרך לבד, התוצאות תלויות בזמן שתפנו לתהליך ולזמני הפגישות שתקבעו עם הבנק. אני יכולה להרגיע כי בניהול נכון, המשא ומתן יסתיים בזמן ותוכלו להתנהל בדיוק על פי החוזה.

שלב חמישי – חתימה על המשכנתא ומתן ביטחונות לבנק או לגוף המלווה

בסיום המשא ומתן יש לקבוע עם איזה בנק או גוף מלווה הכי נכון לעבוד ולספק עבורו את הביטחונות הנדרשים. נטילת משכנתא מתאפשרת תודות לכך שהגוף המלווה מקבל ביטחון בצורת נכס אותו יוכל לתבוע במקרה ולא תוכלו לעמוד בתשלומים (זה נשמע מפחיד, אך המטרה שלכם ושל הבנק הוא לשלם את המשכנתא בזמן ובאופן שוטף).

כדי שהגוף המלווה ירגיש בטוח ויעביר את הכספים יש לדאוג לספק את הביטחונות הבאים:

• רישום – יש לבצע רישום של הערת אזהרה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל כשהמטרה היא שלא תוכלו למכור את הבית לפני שתחזירו את המשכנתא שנלקחה. אם יש עו"ד המלווה את הרכישה הוא יוכל לבצע את הפעולה בשמכם.
• ביטוח חיים – תנאי לקבלת הכסף הוא הפקת ביטוח חיים. את הביטוח תצטרכו להפיק בעבור כל אחד שהמשכנתא רשומה על שמו (רוכשים, ערבים, לווים תומכים).
• ביטוח נכס – גם הנכס צריך להיות מבוטח כך שאם חו"ח יקרה משהו לנכס(רעידת אדמה, פיצוץ צינור מים, שריפה) הבנק לא יאבד את כספיו (וגם אתם לא).
• רשם המשכונות – יש לפנות אל רשם המשכונות ולרשום בו משכון וזאת בנוסף להערת האזהרה אותה מבקש הבנק, פעולה זו יכולה להתבצע ע"י הבנק (באישורכם)
• חתימת המוכרים – המוכרים צריכים לחתום על המסמכים כך שאם במקרה העסקה תתבטל, הם יהיו מחויבים להחזיר את הכסף לבנק.
• חתימה מול עו"ד נוטריון – יש לפנות לעו"ד נוטריון ולחתום לפניו על ייפוי כוח המאפשר לבנק לעשות פעולות בשמכם במקרים בהם אתם לתעשו אותם כמו הוצאת פוליסת ביטוח חיים או מבנה אם מסיבה כלשהי הפוליסה שהוצאתם לא תהייה בתקוף.
• תצהיר דירה יחידה / חילופית – במקרים בהם סכום המשכנתא המבוקש גבוה מ 50% ממחיר הבית יש להחתים עו"ד על תצהיר שזהו הנכס היחיד שלכם או שאתם מתכוונים למכור את הנכס שיש לכם.
  בנק ישראל הוציא הנחיה שאינה מאפשרת לבנקים לתת הלוואות משכנתא בסכומים גבוהים מ50% מערך הבית לבעלי יותר מנכס אחד. תצהיר זה מאפשר לבנקים לתת לכם את המשכנתא שאתם צריכים.

הערכת זמנים: השלב הזה לחלוטין תלוי בכם. אתם יכולים לפעול לבצע את כל הפעולות ביומיים בלבד והאמת היא שאתם לא רוצים להתמהמה, פשוט כי אתם נמצאים לקראת הסוף ואתם רוצים לקבל את המשכנתא ולסיים את הפעולות הבירוקרטיות. ואתם רוצים לוודא שאתם מסיימים את כל הבירוקטיה לפני שתוקף האישור העקרוני מסתיים (תוקף הריביות ל 24 יום )

טיפ – בחנו את שעות הפתיחה של הטאבו / רמ"י ועל תיסעו לפני שיש בידכם אישור מהמועצה / עירייה שאין חובות ארנונה.

שלב שישי – נטילת משכנתא ומסירת הכסף

זהו, סיימתם את כל השלבים, חתמתם על המשכנתא והחזרתם את כל המסמכים הנדרשים ועכשיו הגיע הזמן לקבל את הכסף. שימו לב, אם אתם רוכשים נכס, אתם לא תקבלו את הכסף לחשבון הבנק שלכם. הכסף יעבור אל המוכרים כך שאם תכננתם לעשות איתו עוד משהו מלבד תשלום לנכס, לא תוכלו לעשות זאת.

הבנק לא רוצה להעביר אליכם את הכסף פשוט כדי לוודא שאתם לא מתכוונים לברוח איתו או לעשות בו שימוש שלא מכוון לרכישה. עם זאת, במקרה של בניה המצב שונה ואני ממליצה לקרוא עוד על משכנתא לבנייה עצמית באתר וללמוד על ההבדלים וכיצד לתכנן את הפעולות שלכם נכון.

בשלב הזה מועברים כספי המשכנתא בהתאם לשלבים המופיעים בחוזה. לעיתים כל כספי המשכנתא יועברו בפעימה אחת ולעיתים במספר פעימות הכוללות סגירת המשכנתא (אם קיימת) למוכרים, העברת כספים לחשבון נאמנות ועוד. במקרים אילו ישנה חשיבות לקבוע מאילו מסלולים יועברו הכספים בכל פעימה.

בסיום שלב זה תוכלו לקבל את המפתח לביתכם החדש וכמובן, תצטרכו לשלם את המשכנתא חודש אחר חודש. לאחר כשנתיים או שלוש ובמידה וישנם שינויים בשוק, נוכל לבדוק האם ניתן להטיב את תנאי המשכנתא שלכם ואם כדאי לכם למחזר אותה. את בדיקת הכדאיות אוכל לבצע עבורכם ללא עלות וללא התחייבות.

הערכת זמנים: מספא ימים. זהו, אתם כבר בסוף וזה הזמן להכין את כוסות היין ולהרים "לחיים". ברור לי שזה תהליך מורכב, אך אני מבטיחה שאני הופכת אותו להרבה יותר פשוט וחשוב לא פחות, להרבה יותר משתלם.

כמה זמן לוקחת נטילת משכנתא?

אחת השאלות שכמעט כל מי שנכנס לתהליך אישור ונטילת משכנתא שואל היא כמה זמן לוקח עד לקבלת הכסף ביד. הדבר הראשון שיש לזכור הוא שבדרך כלל הכסף לא יהיה ביד שלכם אלא ביד המוכר. לאחר מכן מה שחשוב לדעת הוא שזמן קבלת האישורים והכספים תלוי ברובו בכם (אך לא רק).

נטילת משכנתא אורכת בין חודש וחצי לחודשיים במשכנתאות סטנדרטיות וכשהלקוחות מוכנים עם כל הטפסים הנדרשים. נטילת משכנתא ללקוחות חריגים או עם בקשות לא סטנדרטיות, עשויה לקחת הרבה יותר.

גורמים אשר לא תלויים בכם ועשויים להשפיע על הקצב הם עומסים ומצבים בלתי צפויים חיצוניים. לקראת החגים, כשיש שינוי משמעותי בתחום המשכנתאות או הודעה משמעותית מבנק ישראל ובתקופות כמו שחווינו בתחילת הקורונה, הלחץ בבנקים היה עצום והאישורים ארכו זמן רב יותר מהרגיל. בדרך כלל גם הבנק רוצה לרוץ קדימה, לאשר או לסרב לבקשה ולהתקדם לעסקה הבאה.

מה אתם יכולים לעשות כדי לזרז את התהליך?

בכל מה שקשור אליכם, אתם יכולים לדאוג לזרז את התהליך ולקבל את המשכנתא בזמן הקצר ביותר. אלו הפעולות שכדאי לבצע כדי להבטיח הליך מהיר מצדו של הבנק:

לוודא שיש לכם אישור עקרוני  

השלב השני בנטילת משכנתא הוא הוצאת אישור עקרוני. את האישור אתם יכולים ואף רצוי שתוציאו בהקדם, אפילו לפני שתתחילו להסתכל על נכסים למכירה. הוצאת האישור תעזור לכם בתהליך קבלת המשכנתא וגם בהבנה מהי מסגרת התקציב שלכם. אתם יכולים להוציא את האישור בעצמכם ועם זאת ההמלצה שלי היא להיפגש, לבחון את הצרכים ולהחליט לאחר חשיבה רבה מה הסכום שתרצו להוציא ואת הדרך הנכונה ביותר להציג את הנתונים.

הכינו את המסמכים מראש

ההמלצה שלי היא לארגן את כל המסמכים הנדרשים בשלב מוקדם. רבים מדי חושבים שהם יכולים להמתין עם כל הניירת לשלב בו הם ימצאו את הדירה המתאימה להם (ולעתים אף לאחר החתימה על החוזה). בפועל, ככל שתקפידו לסדר את המסמכים מוקדם יותר כך יהיה לכם קל יותר להתנהל מול הבנק ותוכלו להסתכל על היכולות הכלכליות שלכם בעיניים פקוחות.

נהלו חשבון תקין

נכון שתמיד כדאי לנהל חשבון תקין, להימנע מחריגות ודחיית תשלומים, אך אם אתם יודעים שאתם לפני נטילת משכנתא הדבר חשוב פי כמה. ככל שחשבון הבנק שלכם יהיה תקין יותר דרוג האשראי שלכם יהיה גבוה יותר כך יהיה לבנק קל יותר לאשר לכם את הסכום המבוקש וכל זאת בפחות זמן (ובתנאים יותר טובים).

התייעצות ללא כל התחייבות

תהליך נטילת משכנתא עשוי להיות מבלבל, לקחת זמן ולא מעט אנרגיה. היתרון של עבודה עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי (או במקרה שלי, יועצת), הוא הידיעה שיש מי שפועל למענכם ודואג שתעברו את התהליך הטוב ביותר עם התוצאות המשתלמות ביותר. אני מזמינה אתכם ליצור קשר ולקבוע פגישת התייעצות ראשונית, ללא כל התחייבות וללא עלות. בפגישה תקבלו תמונה ברורה יותר על התהליך, תקבלו מענה על לפחות חלק מהשאלות שכבר יש לכם ובסיומה תוכלו להחליט האם תרצו שאמשיך לשרת אתכם לעבר משכנתא משתלמת. צרו קשר וניפגש בהקדם.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט נטילת משכנתא שלב אחר שלב עד לקבלת הכסף הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

לשאלה לכמה זמן תקף אישור עקרוני אין תשובה אחת ולשם כך ריכזתי את המידע הכי רלוונטי בכתבה.

תוקף אישור עקרוני למשכנתא יכול לנוע בין 24 ימים לבין 3 חודשים. הוצאת האישור אורכת לרוב ימים ספורים בלבד, לא תמיד צריך לצאת לבנק לצורך כך וההארכה גם היא פשוטה (כל עוד אין שינוים מהותיים במצב הכלכלי או בהנחיות בנק ישראל) .

מדוע חשוב להוציא אישור עקרוני בשלב מוקדם

אישור עקרוני הוא מסמך אשר אומר כי הבנק מאשר באופן עקרוני את קבלת המשכנתא, כל עוד לקיחתה תתבצע עד תום התוקף שלו. במסמך זה הבנק אומר למעשה כי הוא בדק באופן כללי את היכולות הכלכליות של הלווה ואישר כי הוא יספק לו בתקופה הקרובה את המימון הנדרש לרכישת הנכס.

כיוון שהאישור העקרוני תקף לתקופה של לא יותר משלושה חודשים, יש שתוהים מדוע בכלל להוציא אותו עוד לפני החתימה על חוזה הקניה. אלו אשר מתמהמהים (אם בשל חוסר רצון או חוסר ידע) עם הוצאת האישור עלולים למצוא עצמם במצב שבו הם התחייבו לרכישת הנכס אבל הם לא יכולים לקבל את הכספים שהם צריכים.

האישור הוא הדרך להבטיח כי הבנק יסכים לספק משכנתא בגובה הנקבע בו. הוא מאפשר לכם לדעת לא רק שהבנק יסייע במימון אלא גם להכיר את גבולות התקציב שלכם. לדוגמה, אם יש ברשותכם 500,000 ₪ והבנק מוכן לספק משכנתא של 1,000,000 ₪, אתם יודעים שתוכלו לממן נכס בגובה של עד 1,500,000 ₪.

לעומת זאת, אם יש ברשותכם 500,000 ₪ אך אין לכם אישור עקרוני, יכול להיות שתגלו בהמשך הדרך כי הבנק לא מוכן לספק לכם משכנתא של 1,000,000 ₪. אם כבר חתמתם על חוזה רכישה ולאחר מכן תגלו שאין לכם את יכולת המימון, יעמדו לרשותכם שתי אפשרויות. האחת היא לבטל את החוזה ולשלם קנס (על ביטול החוזה)  והשנייה היא למצוא דרך מימון נוספת שלרוב תהיה יקרה מאד ועם תשלום חודשי גבוה יותר.

הזמן המתאים להוציא אישור עקרוני מהבנק

הזמן הטוב ביותר להוציא אישור עקרוני למשכנתא הוא ברגע שעולה המחשבה לקנות נכס. האישור הוא מסמך שאומר שהבנק מוכן לספק את המימון המבוקש בגובה שנקבע. ברגע שישנו אישור עקרוני ב"יד", אפשר לדעת מהם גבולות הרכישה מבחינת התקציב ולצאת לדרך בידיעה כי הבנק יאשר את המשכנתא.

הוצאת האישור פשוטה היום יותר מתמיד, אין כל סיבה להתמהמה עם הפעולה ויש להוציא אותו כפעולה ראשונה ורצוי עוד לפני בחינת הנכסים השונים, אבל חשוב לעשות את זה נכון, דרך הצגת הנתונים תשפיע על הסכומים שיאושרו ועל התנאים שיתקבלו בעת לקיחת המשכנתא.

בחינת נכסים ללא אישור עלולה להוביל למצב של בדיקת נכסים שאינם בתקציב, בזבוז זמן ואכזבה מבדיקה של נכסים שאינם רלוונטיים.

בנקודות – מדוע חשוב להוציא אישור עקרוני לפני מציאת הדירה:

• המתנה עם הוצאת האישור העקרוני עלולה להוביל להפסד הדירה שאתם רוצים לקנות כיוון שלא יהיה לכם את הביטחון לחתום על החוזה או שעד שתקבלו את האישור משהו אחר יקנה אותה.
• הוצאת אישור עקרוני אורכת עד כשבוע. הגשת הבקשה פשוטה אך יש חשיבות גדולה על הצגת הנתונים. דרך הצגת הנתונים תשפיע על הסכום שיאושר ועל התנאים שיתקבלו.
• ברגע שיש לכם אישור עקרוני, אתם יכולים לחתום על חוזה כשברור לכם כמה כסף בדיוק יש לכם (שלכם + המשכנתא).
• אישור עקרוני תקף מאפשר לכם לחתום על חוזה הרכישה בעיניים פקוחות ובלב שלם. תהליך לקיחת המשכנתא יהיה מהיר ופשוט יותר.

אישור עקרוני אינו מחייב אתכם ליטול משכנתא מגוף מסוים

חשוב לציין כי הוצאת אישור עקרוני אינה מחייבת אתכם לנטילת משכנתא מהבנק שהוציא אותו או בכלל. הוצאת האישור נותנת לכם ביטחון כי תוכלו לממן את הרכישה ולחתום על החוזה בלב שקט. את האישור כדאי להוציא בבנק שמאפשר לכם ליהנות מהליך פשוט ככל האפשר וחשוב לחדש אותו לפני שהוא מסתיים.

הוצאת האישור יכולה לארוך באופן רגיל בין שלושה לשבעה ימי עסקים. במקרים מורכבים או בתקופות עמוסות מאד כמו בחגים או כשישנם לחצים על הבנקים, זמן זה עשוי להיות מעט ארוך יותר. חידוש הבקשה לוקח לרוב בין יום ליומיים.

האישור העקרוני מופק בבנק מסוים ולכן מומלץ להוציא  את האישור עקרוני ממספר בנקים.

ברגע שברור כי יש צורך במשכנתא (נחתם חוזה רכישה) , אפשר ליצור את התמהיל הרצוי (מומלץ לקרוא בהרחבה על: תמהיל משכנתא) ולצאת למשא ומתן בין הבנקים השונים. אותם בנקים ירצו לראות כי האישור העקרוני תקף על מנת להתקדם בהצעה.

תוקף הריביות

שלא כמו אישור עקרוני אשר התוקף שלו יכול להשתנות בין בנק אחד לאחר, תוקף הריביות שתקבלו זהה בכל הבנקים. ריביות המשכנתא תקפות למשך 24 יום בכל הבנקים. המשמעות היא שיש לכם תקופה של פחות מחודש לבצע השוואת הצעות, משא ומתן מול גורמים שונים ולסיים את לקיחת המשכנתא  עד שתוקף ההצעה פג.

שלא כמו הוצאת אישור עקרוני, אשר רצוי לבצע עוד לפני בחינת הנכסים השונים, את המשא ומתן על הריביות יש לבצע כשכבר נמצא הנכס ולאחר שנבנה התמהיל. את התמהיל מומלץ לבנות באופן אישי כך שיתאים לאורך החיים שלכם ולציפיות שתגדירו מראש.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

שאלות בנושא משכנתא לבניית בית פרטי:

הפוסט לכמה זמן תקף אישור עקרוני? הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

התוכנית כולה מבוססת על מכרזים כאשר בעבר הציעה המדינה את הקרקע ליזמים שהציעו את המחיר הגבוה ביותר תמורתה ועם התוכנית הזוכים במכרזים הם אלו שמציעים את הדירות במחיר הנמוך ביותר. בצורה זו מצליחה המדינה להוריד את מחיר השוק של אותן דירות חדשות ובנוסף שולטת במחיר הסופי.

זכאות להשתתף בתוכנית מחיר למשתכן

המטרה של תוכנית מחיר למשתכן היא לאפשר לאנשים אשר עומדים בקריטריונים לרכוש דירה במחיר מוזל מכפי שנהוג במחיר השוק. במסגרת התוכנית זכאים אלו שעומדים בקריטריונים לגשת להגרלה ואם יזכו בה יוכלו לרכוש דירה בפרויקט. ההשתתפות בהגרלה מותנית בעמידה בשני קריטריונים: על המשתתפים להיות מחוסרי דיור ובנוסף באחד מהתנאים הבאים:

• זוג נשוי או ידועים בציבור
• הורים חד הוריים
• יחידים על גיל 35
• נכים מעל גיל 21

20-40% מתחת למחיר השוק

הרעיון המרכזי של תוכנית מחיר למשתכן הוא להוזיל את מחירי הדיור עבור אלו שעומדים בקריטריונים ובתקווה, להוזיל את מחירי השוק בכלל. אפשר להגיד כי התוכנית לא פגעה במחירי הדיור הקיימים, בשוק היד השנייה או בפרויקטים שאינם במסגרת התוכנית. עם זאת, דירות שנמכרו במסגרתה הוצעו במחירים הנמוכים ממחיר השוק ב-20-40%.

מבחינת מחוסרי הדיור, משפחות צעירות, הורים ומשתתפים בהגרלה, מדובר על הנחה משמעותית שמתבטאת במאות אלפי שקלים. למרות זאת, לא כולם יכולים לממש את הזכייה שלהם וזאת בשל תכנון לקוי במימון הרכישה ועל כך אפרט מיד.

להתכונן להשתתפות בתוכנית

רוב המשפחות בישראל ובוודאי אלו אשר מעוניינים לרכוש במסגרת מחיר למשתכן, פונים לקבלת משכנתא. שלא כמו רכישה רגילה בה הבנק יכול לממן עד 75% ממחירה של הדירה הראשונה, במקרה של משכנתא מחיר למשתכן המימון יכול להיות גבוה יותר. הסיבה לכך היא שהשווי של הדירה גבוה יותר ואחוז המימון מתייחס לשווי ולא רק לסכום שיש בידי הרוכשים.

למרות מה שנאמר, חשוב להבין את תהליך הרכישה והחתימה על ההסכמים ולזכור לאורך כל הדרך שזכותו של הבנק שלא לאשר את המשכנתא בכלל ואסביר. הבנק מצדו בוחן קריטריונים רבים ובהם גובה ההכנסה של הרוכשים, מצב חשבון הבנק, הלוואות קודמות, סכום ההון העצמי וגם את השווי של הנכס.

זוכים אשר מגיעים אל יום בחירת הדירה בלי לדעת מהו הסכום שיכול להיות ברשותם לצורך הקניה, יכולים לעשות בחירה לא נכונה שלעתים תעלה להם הרבה כסף ולעתים לא תוכל להתממש כיוון שהבנק לא יסכים להשלים את הסכום המבוקש.

כיצד נכון להתנהל מבחינת משכנתא מחיר למשתכן

כל מי שרוצה להשתתף בהגרלת מחיר למשתכן צריך קודם כל לבדוק שתהיה באפשרותו לממש את הזכייה. לכן, יש לבדוק את ההון העצמי, לבחון אם ישנן קופות שונות שנפתחות בקרוב ואם ישנה נכונות מההורים למתן עזרה, רצוי לדעת על כך מראש.

בשלב הבא יש להוציא מהבנק אישור עקרוני למשכנתא. האישור העקרוני צריך להיות בגובה המשכנתא המתוכננת כאשר הוא יכול להיות מעט גבוה יותר מהסכום שיילקח בסוף אך לא נמוך יותר. כיוון שיתכן שייקח זמן בין הוצאת האישור הראשוני לבין הזכייה בהגרלה ולקיחת המשכנתא, יש להקפיד להמשיך ולחדש  את האישור על מנת שתמיד יהיה אישור בתוקף. חשוב לציין כי הוצאת אישור עקרוני נעשית ללא תשלום לבנק וכי הוא אינו מחייב לקחת משכנתא בכלל או בפרט מהבנק הנוכחי.

לפני בחירת הדירה, לפני קבלת ההודעה על הזכייה או לאחריה, יש לדעת מהו הסכום הכולל אותו תרצו לשלם בעבור הדירה. ברוב הפרויקטים ישנן דירות שונות בגדלים ומחירים שונים ורגע הבחירה בדירה יהיה קצר ורבים מעידים שהוא גם מלחיץ מאד. ככל שתגיעו מוכנים יותר, עם גבול ברור לסכום הרכישה שלכם, כך התוצאה תהיה דירה שתוכלו לקנות ולגור בה ללא לחץ כלכלי.

ייעוץ משכנתאות לתוכנית מחיר למשתכן

ייעוץ משכנתאות יכול להתבצע לקראת רכישת דירה חדשה, יד שנייה, בתהליך מיחזור משכנתא וכמובן בתהליך רכישת דירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. הייעוץ יכול להתחיל בכל שלב, אפילו עוד לפני שתיגשו להגרלה וזאת כדי לקבל החלטה לאיזה פרויקט תרצו לגשת. אם כבר החלטתם על פרויקט ונרשמתם להגרלה – מעולה. זה הזמן להוציא אישור עקרוני ולהתחיל לתכנן את המשכנתא שלכם.

אם קיבלתם הודעה שזכיתם במכרז ושאתם מוזמנים לבוא ולבחור את הדירה שלכם, עליכם לדעת לפני כן מהן היכולות הכלכליות שלכם. בתהליך ייעוץ משכנתאות לתוכנית מחיר למשתכן נבחן את היכולות האישיות, הסכום שנמצא ברשותכם וכבר ניגש לבנק כדי לוודא כי תוכלו לקבל את המשכנתא שאתם מעוניינים בה, בתנאים שמתאימים לאורח החיים שלכם.

בתהליך הייעוץ נבחן את היכולות הכלכליות, הסכום שנמצא ברשותכם, מהו סכום המשכנתא הרצוי והנכון עבורכם, הטבות נוספות במימון הדירה בתוכנית מחיר למשתכן של משרד הבינוי והשיכון, נבנה את תמהיל המשכנתא כך שברגע האמת תוכלו לבחור את הבחירה הנכונה ביותר עבורכם. התוצאה – חיים בדירה שמתאימה לכם מבחינת הגודל, הסביבה והתשלומים החודשיים.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

שאלות נפוצות נוספות על תוכנית מחיר למשתכן

הפוסט כל מה שרציתם לדעת על תוכנית מחיר למשתכן הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

את דו"ח יתרות המשכנתא ניתן לקבל דרך המוקד הטלפוני של הבנק בו מתנהלת המשכנתא
ובחלק מהמקרים (תלוי בבנק) גם דרך אתר האינטרנט.

את הדוח יש לשלוח למייל – iris@pensive-fermat.34-165-76-147.plesk.page

או בווטסאפ ל- 0525900403

באיזה בנק נלקחה המשכנתא ?

הפוסט הוצאת דו"ח יתרות משכנתא הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

בנק ישראל הודיע על שני שינויים אמורים להיכנס לתוקף סביב אמצע ינואר 2021. שני השינויים הללו עומדים להשפיע על נטילת משכנתא.

שינוי ראשון – הורדת הגבלה על סכום הפריים

השינוי הראשון שעומד להיכנס הוא הורדת ההגבלה על הסכום אותו ניתן לקחת במסלול הפריים. עד היום בנק ישראל הגביל את החלק במסלול זה לעד שליש (1/3) מסכום המשכנתא. את המהלך קידם ח"כ שלמה קרעי והשינוי אומר שהמגבלה היחידה שתהיה היא לקחת עד שליש (1/3) מסכום המשכנתא במסלול של ריבית קבועה.

משמעות השינוי גדולה והחלטה זו יכולה לחסוך לנוטלי המשכנתאות הרבה מאד כסף. לצד זאת יש לציין כי מדובר בסיכון שיכול להיות ברגע שריבית הפריים תתחיל לעלות ולכן לפני שרצים לקחת שני שליש (2/3) מסכום המשכנתא במסלול פריים חשוב לבדוק אם זו ההחלטה הנכונה.

תמיד חשוב לבצע ניהול סיכונים ולהבין את ההשלכות לעלייה בריביות, בתשלומי המשכנתא והאם תוכלו לעמוד בעליה שכזו.

שינוי שני – גובה עמלת פירעון מוקדם

השינוי השני משמעותי גם לבעלי משכנתאות ולא רק עבור נטילת משכנתא. השינוי הצפוי קובע מדרגות להנחה בפירעון מוקדם. ההצעה אומרת שלאחר שמונה שנים תינתן הנחה של 50% בעמלת הפירעון המוקדם. בשורה התחתונה מדובר על בשורה משמעותית לכל בעלי המשכנתאות ובוודאי לאלו אשר רוצים לבצע מחזור בעקבות התקופה האחרונה.

נטילת משכנתא או מחזור משכנתא – כיצד נכון לנהוג

השינויים שצפויים להיכנס יכולים להשפיע על המשכנתא שתיקחו ועל המשכנתא הנוכחית שלכם ואלו הדברים שכדאי לבצע:

• אם אתם מתכננים ליטול משכנתא – כדאי לבדוק האם תוכלו לדחות את המהלך בחודשיים לפחות.
• אם אתם נוטלים משכנתא עליכם לבדוק כיצד השינוי הראשון ישפיע על הרכב המשכנתא שלכם. בדיקה זו תאפשר לכם לקבל את ההחלטה האם לדחות את נטילת המשכנתא או לא.

בעלי משכנתאות אשר רוצים לבדוק אפשרות מחזור, לאחד הלוואות עם המשכנתא ולבצע בחינה כלכלית וכדאיות מחזור, יוכלו לנצל את השינוי הקרוב (במידה והוא אכן ייכנס לפועל) ובתנאי שיחכו מעט עם המהלך.

בין אם אתם לפני נטילת משכנתא ובין אם אתם בעלי משכנתא ורוצים לבדוק את כדאיותה ואת השפעת השינויים עליכם, תוכלו ליצור קשר לייעוץ ראשוני ללא עלות.

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט שינויים חדשים שיכולים להשפיע משמעותית על נטילת משכנתא ומחזור הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

נתון מעניין וקצת מפחיד הוא שמעל ל-80% מהבונים מגלים כי הפרויקט עולה להם יותר מכפי שתכננו.
הפער בין העלות המתוכננת לבין המציאות נובע מבחירות שונות ומגוונות לאורך הדרך כאשר ככל שהבנייה מתקדמת כך הגמישות פוחתת. לקיחת משכנתא היא נושא שיש לתכנן אותו ואין להמעיט בחשיבותו.
משפחות אשר לוקחות סכום "על הקצה" מגלות שהן לא מסוגלות לסיים את הבנייה (כולה או חלקה) או שהן נוטלות הלוואות נוספות כבדות.

משכנתא תהיה זולה יותר מהלוואה

הלוואת משכנתא מאופיינת ריביות נמוכות  יחסית ופריסה לתקופה ארוכה.
שני הנתונים הללו משמעותיים וכאשר יש צורך להוסיף כסף על ידי נטילת הלוואה לטווח קצר, גובה התשלום החודשי על בית החלומות עולה בצורה משמעותית ומקשה על החיים.
לכן, השאיפה צריכה להיות תכנון נכון של הבנייה כדי לשלם את מה שאתם יכולים לשלם לאורך השנים.

תכנון נכון של משכנתא לבניית בית פרטי יביא בחשבון את הסכום שיש ברשותכם כרגע, את העלויות הצפויות של הבנייה, כספים שעשויים להשתחרר בשנים הקרובות ושיוכלו לשמש למשכנתא (אם תרצו) ובהתאם יבנה התמהיל המתאים עבורכם.

לפני נטילת משכנתא לבניית בית פרטי

אחת הטעויות שיותר מדי בונים עושים היא לתכנן את הבית, להתחיל להוציא את הכספים מההון העצמי ורק אז להתחיל לברר על משכנתא לבנייה עצמית.
התחלת הבנייה בלי לדעת מה מצבכם הכלכלי ומה הסכום שהבנק יסכים לתת לכם עלולה להיות טעות וזאת בשל מספר סיבות:

סיבה ראשונה – חישוב לא נכון של הסכום שברשותכם

על פניו הבנק יכול לתת לכם סכום של עד 70% מגובה עלות הבנייה על פי הערכת שמאי.
את 30 האחוזים הנוספים יהיה עליכם להשלים בעצמכם.
ישנם בונים אשר חושבים בטעות כי הסכום שברשותם משמש את 30 האחוזים ומשם הבנק ישלים ל-100%.
זהו חישוב לא נכון ורק לאחר הערכת שמאי אפשר יהיה לדעת מהו הסכום שהבנק יסכים לתת לכם.

הדרך הנכונה ליטול משכנתא לבנייה עצמית היא קודם כל לבחון מהי יכולת ההחזר שלכם, לבחון מהו ההון שעומד לרשותכם ולאחר מכן לפנות לקבלת אישור עקרוני למשכנתא.

סיבה שנייה – התקדמות בתהליך מצמצמת את הגמישות

יציאה מנקודת הנחה כי הבנק יסכים לתת משכנתא מסוימת עלולה להוביל לתכנון בית שלא יתאים ליכולות הכלכליות שלכם.
ללא בדיקה מקדמת אתם עלולים לתכנן את הבית כך שיתאים להחזרים ולמשכנתא שלא בטוח שתהיה לכם.
ככל שתתקדמו בתהליך כך תצמצמו את גמישות השינויים בתקציב שלכם ותמצאו כי אתם צריכים להשלים כספים או ליטול הלוואות נוספות (וכבדות).

הדרך הנכונה היא לדעת קודם כל מה התקציב שעומד לרשותכם ורק אז להתחיל את התכנון.
כמובן, אין שום מניעה לתכנן את בית החלומות אלא להפך, אך אתם צריכים ליידע את האדריכל/ית בסכום העומד לרשותכם.

סיבה שלישית – בחישוב נכון יישאר לכם כסף גם לגינה

החלום בבניית בית פרטי אינו מסתיים בגבולות הבית בלבד וממשיך לגינה יפה עם עצים, שיחים ואולי פינת ירק.
חישוב נכון של הכספים שיש ברשותכם ותכנון משלב הפיתוח יאפשר לכם לסיים את התהליך כשיש לכם מספיק כסף לא רק לבית, למטבח ולרחבת הכניסה אלא גם לריהוט, לגינה ולחלומות נוספים.

הדרך הנכונה לדעת כמה תעלה הבנייה וכל מה שסביבה מתחילה בתכנון נכון.
יש להתחיל בתכנון התקציב ובהתאם לתכנן את הבנייה.

שאלות בנושא משכנתא לבניית בית פרטי:

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט משכנתא לבניית בית פרטי עם גינה הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

חלומם של רוב הישראלים לבית משלהם עובר דרך לקיחת משכנתא.
הבנקים השונים והחברות המתמחות בכך שמחים מאד להציע הלוואות אך הם יכולים לעשות זאת בכפוף לתנאים שונים.
אחד מהם (ובו תעסוק הכתבה) קשור להון העצמי שיש ברשותכם.

חישוב הון עצמי למשכנתא

ההון העצמי הוא הסכום שכבר יש בידכם.
יכול להיות שחסכתם כסף, שירשתם, שקיבלתם עזרה מההורים ובכל מקרה הוא לא סכום שהבנק (שממנו קחו את המשכנתא) מספק לכם. הגופים השונים יכולים להציע לכם משכנתאות אך בכפוף להוראות בנק ישראל.
לכן תצטרכו הון עצמי למשכנתא בהתאם לסוג הרכישה או הבנייה באופן הבא:

• רכישת דירה ראשונה – במקרה של רכישת דירה או בית מאדם פרטי (כלומר כיד שנייה) או קבלן, תצטרכו לצבור הון השווה ל-25% משווי הנכס על פי הערכת שמאי.
• בניית בית – במידה ואתם מתכננים לבנות את בית החלומות שלכם, תצטרכו לדאוג להון עצמי בגובה 30% משווי הבנייה כפי שהוערכה על ידי השמאי.
• רכישת דירה במקום זו הנוכחית – יכול להיות שאתם רוצים למכור את דירתכם הנוכחית ולפני המכירה לקנות אחרת.
  במקרה זה תזדקקו להון עצמי של 30%.
• רכישת דירה נוספת – הבנק ראשי לספק עד 50% משכנתא עבור נכס שני אך תוכלו למשכן את הנכס הקיים לצורך הרכישה הבאה.
• מחיר למשתכן – במקרה זה ישנן הטבות שונות שיכולות לאפשר רכישת הדירה עם 10% הון עצמי וכדאי לבחון אותן עוד לפני בחירת הדירה ועל כך אפשר לקרוא בפירוט באתר.
  

מהי הדרך לצבירת הון עצמי לקניית או בניית הבית שלכם?

ההון העצמי שיש לכם ישפיע משפיע על היכולת לרכוש את הבית או לבנות בית.
מעבר לכך שהבנק לא יכול לספק משכנתא באחוז גבוה מעבר למצוין למעלה, ככל שההון העצמי שלכם נמוך יותר כך תצטרכו לקחת משכנתא גדולה יותר.
ולשלם יותר על המשכנתא אותה תיקחו. בין אם אתם מתכננים לקנות בית או דירה ובין אם אתם מתכננים ליטול משכנתא לבנייה עצמית עליכם לזכור כי אתם עומדים לחיות עם המשכנתא לאורך שנים רבות.

ההון העצמי שלכם ישפיע על החיים הכלכליים שלכם ועל גובה התשלומים החודשיים.
את ההון תוכלו לצבור בדרכים שונות ובניהן:

חיסכון חודשי

האפשרות הראשונה לצבור הון עצמי היא לחסוך כסף מדי חודש.
מבחינה כלכלית, חשוב לזכור כי המטרה היא קודם כל לשלם את כל ההתחייבויות ולחסוך מהעודפים.
אם אתם מרגישים שאתם בקושי מסיימים את החודש ולא חושבים שתוכלו לחסוך עוד כספים, נוכל לבדוק יחדיו כיצד לשנות את המצב בתהליך של ייעוץ כלכלי למשפחה.

הורים

בניגוד למדינות צפון אמריקה בהן פחות נהוג שההורים עוזרים לילדיהם ברכישת בית, בישראל ההורים נוטים לעזור יותר (אם הם יכולים) ולכן זוהי דרך אחת להביא את ההון העצמי הנדרש לקבלת המשכנתא.
לא פעם ניתן לראות שההורים מוכנים למשכן את הנכס הנוכחי שלהם כדי לעזור לילדים להביא את ההון העצמי החסר.
במקרים אילו את תשלום על המשכנתא הזאת ישלמו ההורים או הילדים .
לא פעם צעד זה מאפשר להשלים את ההון העצמי החסר אך חשוב לעשות אותו נכון כדי שמהלך זה לא יפגע ביכולת לקבלת המשכנתא או יכביד כלכלית.

משכון נכס קיים

דרך אפשרית להשגת הון עצמי לפני נטילת משכנתא היא משכון של נכס קיים.
אם יש לכם נכס ואתם מתכננים לקנות עוד אחד או לקנות אחד ולמכור את הנוכחי, תוכלו לבחון את אפשרויות משכון הנכס הקיים.

קרנות השתלמות

אם יש לכם קרנות השתלמות יכול להיות שתרצו להשתמש בכספים שקיימים בקרנות ההשתלמות לטובת הרכישה ולפדות אותן.
אפשרות נוספת היא  לבחון את ההלוואות הניתנות ע"י קרנות ההשתלמות, שימו לב, אתם לא רוצים להפסד את כספכם ורוצים לנצל את האפשרויות העומדות לרשותכם בחוכמה.
לעתים קרנות ההשתלמות  יאפשרו לכם ליטול הלוואה על חשבון הסכומים שיש לכם וגם זו אפשרות מימון.

שאלות בנושא הון עצמי למשכנתא:

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט מה זה הון עצמי למשכנתא ואיך תצברו את הסכום הנדרש לכם? הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

אפשר לחלק את מקורות הכסף ל 5 חלקים :

1. ההון העצמי הנזיל – הכסף שיש לנו, שנוכל להשתמש בו באופן מיידי.
   הוא נמצא בחשבון העו"ש, בתוכניות חיסכון נזילות, בשוק ההון וכו'.
   בדקו בדיוק כמה כסף יש לכם, וכמה כסף מתוכות אתם מתכונים ליעד לבנייה.

2. הון עצמי עתידי – הכספים שיש לנו בתוכניות חיסכון שאמורות להיפתח במהלך תקופת הבנייה.
   הכינו רשימה של הכספים העתידים, הסכומים הצפויים ותאריך השחרור שלהם,
   דבר שיאפשר לכם להכניס אותם תזרים המזומנים של הפרויקט במידת הצורך.

3. כספים ממשפחה– הכספים שההורים / האחים/ ילדים תיכננו להעביר לטובת הבניה.
   חשוב להבין בדיוק מהו הסכום ומתי הם יכולים להעביר אותו.

4. הלוואות (לא משכנתא) – הלוואות שניתן לקחת ממקום העבודה,
   מהבנק (חשבון העו"ש), ההורים לוקחים ואתם משלמים, על חשבון קרן ההשתלמות וכו'.
   חשוב להבין :
   • מהם הסכומים שאפשר לקבל בהלוואות?
   • מתי נכון לקחת אותם כדי לא לפגוע ביכולת קבלת כספי המשכנתא?
   • איך לקיחת ההלוואות ישפיע על התשלום החודשי ורמת החיים?

5. הלוואת משכנתא – הכספים שמתכננים לקחת כהלוואת משכנתא על הנכס.
   • מהו הסכום המקסימאלי שיכולים לקחת בהתאם לתשלום החודשי ולתמהיל הנבחר?
   • מהו הסכום המקסימאלי שהבנק יכול לתת בהתאם לנכס, וליכול החזר ?

חשוב שיהיו לכםתשובות לשאלות הבאות –

• מהו הסכום המקסימאלי שאתם יכולים לגייס ?
• מהו הסכום שאותו תרצו לקחת לבניית הבית ?
• מהו הסכום שמתכננים להשאיר ולא להשתמש בבנייה?
• האם יש לכם כספים שתוכלו להשתמש בהם רק בתקופת הבנייה ?
• מה תעשו עם הבנייה תעלה יותר ממה שאתם מתכננים (מצב שקורה ליותר מ- 80% מהבונים)?
• אם הייתה לכם האפשרות לבחור עכשיו איך לפעול מה הייתם בוחרים –
  • האם הייתם משתמשים בכספים שהושארו לדברים אחרים?
  • האם הייתם מעדיפים לצמצם את עלות הבנייה?
  • האם הייתם לוקחים עוד הלוואה (ומגדילים את התשלום החודשי) ?

עם התשובות לשאלות תוכלו להבין מהו הסכום הכולל שיש לכם לפרוייקט כולו.

אם אתם לפני בניית בית או מתלבטים מה נכון לכם לעשות ואיך להתכונן לבניית הבית שלכם
מוזמנים ליצור קשר 

איריס שוסטר 
לקבל הרבה יותר מהכסף שלך
052-5900403
iris@pensive-fermat.34-165-76-147.plesk.page

הפוסט הצעד הראשון בבניית בית הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

 הצ'ק ליסט מפרט צעד אחרי צעד
 אילו פעולות עליכם לעשות כדי להצליח בבניית הבית שלכם.

 עבודה נכונה ומסודרת תאפשר לכם לבנות את הבית שאתם חולמים

 בלי לקרוס כלכלית או להיכנס לחובות ותחסוך לכם לחצים והרבה מאוד כסף בתהליך.

 יש לכם שאלות או התלבטויות הקשורות בבניית הבית שלכם,
מוזמנים להצטרף לקבוצת הווטסאפ "דרך הכסף- בונים בית אחרת"
להצטרפות לקבוצה לחצו על הקישור –  https://l5k.me/cn1hH

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט 28 שלבים לבניית בית – שיטת דרך הכסף – בונים בית אחרת הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

הפוסט דרוג האשראי ומה צריך לעשות כדי לשפר אותו הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

ישנן שתי נקודות הנחה מוטעות בכל הנוגע להון העצמי.
הראשונה היא הסתכלות רק על הכסף הזמין בעו"ש בלי בדיקת אפשרויות נוספות לגיוס כספים.
השנייה היא הנחה כי ישנו יותר כסף בשל הסתמכות על עזרה שהובטחה או פתיחה של קופות חיסכון.
בכל הנוגע אל לקיחת משכנתא חשוב מאד לדעת מראש מהו ההון העצמי.

גובה ההון העצמי משפיע על הסכום הכולל שאפשר לקחת במשכנתא, על אחוז המשכנתא ומכאן על התשלומים החודשיים והריביות.
עוד לפני תחילת הדרך, של חיפוש הבית החדש או תכנון בניית בית, כדאי לבחון כמה כסף באמת יש ברשותכם ובכלל זה לבדוק האם ההורים מתכוונים לעזור לכם ואם יש לכם תוכניות חיסכון אלו או אחרות שמשתלם לפתוח למען הבית שלכם.

טעות שנייה – הסתכלות על אחוזים בלבד

קל מאד להסתכל על הריבית ולבצע השוואות של ההצעה אבל לקיחת משכנתא היא הרבה יותר מאשר לקיחת כסף בריבית מסויימת.
לתמהיל שתבנו יש השפעה הרבה יותר גדולה מאשר לגובה הריבית  בלבד.
המשכנתא שלכם עומדת להיות בנויה ממסלולים שונים ולכל אחד ריבית שונה.

הסתכלות על התמונה המלאה תאפשר לכם לדעת כמה כסף תשלמו בסופו של דבר על הבית, כמה תשלמו מדי חודש עבור המשכנתא ומהם השינויים הצפויים להיות לכם בעתיד.
הסתכלות על הריבית בלבד היא טעות שיותר מדי אנשים עושים.

טעות שלישית – השוואה עם חברים

השוואות עם חברים היא לא נכונה.
כשאתם נמצאים בתהליך לקיחת משכנתא אתם למעשה בוחרים לעצמכם את מקום המגורים שמתאים למשפחה וליכולות שלכם.
אתם לא קונים את אותו הבית כמו החברים שלכם, לא משתכרים אותו הדבר ולכן לא יכולים לשלם בדיוק את אותה המשכנתא.

השוואות עם חברים עלולות להוביל להחלטות לא נכונות בכל הנוגע למשכנתא שלכם ואתם רוצים להימנע מכך.
עם זאת, אתם כן רוצים לערוך השוואה להצעות שנותנים הבנקים השונים לתמהיל שבניתם.
ככל שתעמיקו לתכנן את המשכנתא נכון יותר כך תשלמו פחות בסופו של דבר ומדי חודש.

טעות רביעית – לא לקחת מרווח ביטחון

מרווח ביטחון כלכלי חשוב תמיד ועוד יותר ברכישת דירה חדשה מקבלן או בלקיחת משכנתא לבנייה.
בבנייה כמעט תמיד ישנן חריגות ואם לא נשאר כסף בצד התוצאה עלולה להיות אי סיום של הבנייה או התפשרות על המפרט.
בקנייה יש לחשוב על עלויות שיכולות להיות בשל מיסים וגורמים דומים.

אפשר לתכנן את מרווח הביטחון וכדאי לדעת כי ייעוץ משכנתאות שמתבצע באופן אובייקטיבי מביא את כל הדברים בחשבון.
ייעוץ מתאים יכול לחסוך את כל הטעויות ולגלות לכם הוצאות שעשויות להיות ושלא חשבתם עליהן.

טעות חמישית – הסתכלות על המצב הנוכחי בלבד

רבים מדי מסתכלים רק על המצב הכלכלי הנוכחי ולא על מה שעומד להיות בעתיד.
זוגות צעירים אשר מתכננים להקים משפחה צריכים לזכור כי בעתיד יהיה עליהם לשלם גם על גנים ולהתחשב בכך שיכול להיות שההכנסה לא תגדל.
משפחות צריכות להביא בחשבון שיכול להיות שהן ירצו לתמוך בילדים בשלבים מאוחרים בחייהם והם יצטרכו לשם כך הכנסה פנויה.

הסתכלות על ההכנסות הנוכחיות בלי לחשוב מה עומד להיות בעתיד עלולה להוביל ללקיחת משכנתא שלא מתאימה לחיים עצמם.
על אף ששלב בחירת הנכס או בניית הבית אורך זמן ומרגש, החיים עם המשכנתא ארוכים יותר וכל החלטה שמתקבלת בשלבים הנוכחיים תשפיע על העתיד.

טעות שישית – התעלמות מהוצאות נוספות

חשוב לדעת כי קניית או בניית בית אינה מסתכמת במחיר שנקבע בין הצדדים ולכן אתם לא יכולים להוציא את כל הכסף שלכם על הקנייה או הבנייה.
אתם צריכים לזכור כי יהיה עליכם לשלם לעו"ד, למתכננים, בעלי מקצוע ויהיו עלויות נוספות שיכולות להסתכם באלפי עד עשרות אלפי שקלים.

בין אם אתם מעוניינים לקחת משכנתא לבנייה עצמית או משכנתא לקניית בית, אתם חייבים לבדוק מהן העלויות "הנוספות" ולהביא אותן בחשבון.
שימו לב, העלויות הנוספות ישולמו מההון העצמי  שיש ברשותכם וחישוב נכון שלו יוביל אתכם לתשלומי משכנתא שאתם יכולים לעמוד בהם.

טעות שביעית – פריסה ליותר מדי שנים

יכול להיות שנכון לכם לפרוס את המשכנתא למקסימום שנים ויכול להיות שעדיף שתצמצמו את השנים ותגדילו את התשלום החודשי.
אין כלל אחד שהוא נכון לכולם ולפעמים פריסה ליותר מדי שנים היא טעות קריטית.
לפעמים הסיבה לפריסה ארוכת טווח היא ההחזר שיוצא נמוך מדי חודש, אך בדיקה יכולה להעלות (אם כי זה לא תמיד המצב) שהבדלי הסכומים אינם משמעותיים עבורכם.

לא תמיד ההחזר החודשי הזול ביותר ייתן לכם את המשכנתא הכדאית ביותר.
יש לבחון את כל האפשרויות, לשלב בין מסלולים שונים ובעיקר להחליט מהו התשלום החודשי שאתם יכולים לשלם ורק לאחר מכן לבנות את התמהיל.

טעות שמינית – חיים עם משכנתא ללא בדיקות נוספות

כבר יש לכם משכנתא?
עכשיו אתם צריכים לזכור לבדוק אותה אחת לתקופה.
אתם יכולים להסתכל על המשכנתא כמו על הרכב שלכם.
בתחילה בחנתם את הצרכים שלכם, בדקתם את האפשרויות וקניתם את זה הנכון ביותר עבורכם באותו הרגע.
המשכנתא שלכם לא שונה.

אתם חיים עם החזר חודשי שנקבע לפני מספר שנים אך יכול להיות שעכשיו אתם יכולים לשלם יותר או פחות או שהתנאים בשוק השתנו.
בדרך כלל מומלץ לבצע בדיקת כדאיות  מחזור משכנתא כל שלוש שנים או כאשר המצב הכלכלי שלכם השתנה (פיטורין, עלייה במשכורת, שינוי במשפחה ועוד).

שאלות בנושא טעויות קריטיות בתהליך לקיחת משכנתא:

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט 8 הטעויות הקריטיות שרבים מדי עושים בתהליך לקיחת משכנתא הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

השאלה האם מחזור משכנתא הוא הפתרון הנכון למצב הכלכלי אינה יכולה לקבל תשובה אחת יחידה.
יותר מכך, לפעמים כדאי לבצע מחזור גם אם אין מצב כלכלי בעייתי (ולעתים אפילו כשהמצב הכלכלי מצוין).
בבחינת תיק המשכנתא אני מסתכלת על מספר פרמטרים ובכתבה זו אשתף אתכם בשיקולים ומה גורם לי להמליץ על מחזור או המתנה עם התהליך.

המצב הנוכחי שלכם

ככל שהדבר קשור למשכנתא שלכם ולמחזור שלה אחת השאלות שאבדוק אתכם הוא מה המצב הנוכחי שלכם ומה תרצו להשיג.
אם אתם לא מצליחים או מתקשים מאד לעמוד בהחזרים החודשיים, ברור כי המשכנתא זה אחד הגורמים שצריך לבדוק.
יש לבחון האם נכון להאריך את תקופת התשלומים והאם ניתן להפחית את העלות החודשית על ידי קבלת ריביות טובות יותר ובחירת תמהיל נכון.

אל המצב הנוכחי שלכם שאליו אני מתייחסת בעיקר בשל הקורונה שהובילה רבים לבקש לבצע מחזור משכנתא, אני מוסיפה בדיקה לכדאיות המחזור הנובעת ממשך הזמן שאתם משלמים את את המשכנתא, וממצב השוק.

אם שילמתם את המשכנתא שלכם במשך שלוש שנים או יותר יכול להיות שאתם יכולים לקבל עכשיו תנאים טובים יותר מכפי שהיו לכם בעבר. זאת גם אם המצב הנוכחי שלכם בסדר גמור ואתם מסתדרים עם התשלומים בלי קושי.
רק בדיקה מקדימה תוכל לתת את התשובה האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא או לא.

לבדיקת מחזור משכנתא ללא עלות וללא התחייבות

מצב השוק

המצב של השוק משפיע באופן ישיר על גובה הריביות ועל כדאיות מחזור המשכנתא.
כשהריביות עולות בדרך כלל לא מומלץ לבצע מחזור (אלא אם הריביות שלכם גבוהות במיוחד) אבל כשהן יורדות אתם יכולים להרוויח.
לכל זאת מתווסף התמהיל האישי כשפעמים רבות ניתן לשפר אותו, גם אם הריביות שקיבלתם בעבר היו טובות וזאת בהנחה שהשוק יציב או לטובת נוטלי ההלוואות.

באופן כללי כאשר הריביות יורדות מומלץ לבצע מחזור וזאת כיוון שהתנאים טובים יותר  או אם אתם צריכים למצוא פיתרון כלכלי שמטרתו להקטין את התשלומים החודשיים.
לבחון את הפיתרון הכלכלי שאתם צריכים עכשיו ולבנות תוכנית שתאפשר לכם לשפר את התנאים שלכם בהמשך כל זאת בידיעה שככל הנראה תרצו לבצע מחזור נוסף תוך מספר שנים כדי שתוכלו לשלם פחות בסך הכל הכללי.
אציין כי יש לבחון צעד זה מול חלופות אחרות ואין לצאת מנקודת הנחה כי כל מחזור משכנתא מפחית את העלויות הכלליות של המשכנתא.

הסכום שאפשר לחסוך בתהליך מחזור משכנתא

משכנתא היא בדרך כלל ההלוואה הגדולה ביותר שהמשפחה לוקחת על עצמה.
היא נלקחת על סכומים של מאות אלפי שקלים ולכן כל שינוי יכול להוביל להשפעה גם בתשלום החודשי וגם בסכום הכולל המשולם לבנק.
רבים שואלים כמה הם יוכלו לחסוך בתשלום החודשי אך הסכום כמובן גדול בהרבה כאשר מסתכלים על התקופה המלאה.
כמו כן הסכום אותו אפשר לחסוך תלוי כמובן בסכום שנלקח ובגובה התשלום החודשי.

הסכומים אותם אפשר לחסוך יכולים להגיע למאות שקלים בחודש ועשרות אלפי שקלים לאורך התקופה הכוללת.
כל זאת לאחר שמביאים בחשבון את עלות עמלת הפירעון המוקדם.
בבדיקה יש להביא בחשבון את כל הנתונים, לראות מה תהיה ההשפעה מדי חודש ולאורך כל התקופה שנותר לשלם בה ובהתאם לקבל החלטה אם התהליך משתלם או לא.
יש לציין כי לפעמים לא משתלם לבצע מחזור או שלא משתלם כרגע בשל המצב של השוק.

הלוואות והתחייבויות נוספות

תנאי ההלוואות הם כמעט תמיד פחות טובות מהתנאים שאפשר לקבל כאשר מכניסים אותן למשכנתא.
כיוון שתקופת ההלוואה קצרה התשלום החודשי עשוי להיות גבוה.
משפחות אשר לוו כספים מעבר למשכנתא יכולות לבחון הכנסה שלהן לתוכה על ידי הגדלת הסכום כשהשאיפה היא להפחית את גובה התשלומים החודשיים לבנקים ולגופים החיצוניים.

נכון להיום (ספטמבר 2020) בעקבות הקורונה החליטה הממשלה כי עד לסוף שנת 2020 ניתן להגדיל את המחזור על הלוואות לכדי 70% מהנכס ולא עד 50% כפי שנהוג בימים רגילים.
פעמים רבות כדאי למחזר את המשכנתא, להכניס אליה את ההלוואות ולהגיע לסכום החזר חודשי נמוך שמתאים ליכולות שלכם.

לסיכום, האם כדאי למחזר את המשכנתא?

לשאלה זו יש רק תשובה אחת – צריך לבצע בדיקת כדאיות מחזור אישית.
כל משכנתא היא שונה וייחודית. התמהיל שונה, הריביות מסוימות והמצב הנוכחי של המשפחה הוא אישי.
באופן כללי, כאשר הריביות בשוק נמוכות ובהנחה שהמשכנתא נלקחה בריביות גבוהות יותר, בדרך כלל יהיה משתלם לבצע מחזור.
בכל מקרה ההמלצה היא לבדוק את המצב אחת לשלוש עד חמש שנים וכן כאשר יש לכם צורך לבצע בדק בית כלכלי.

תקופת הקורונה היא ללא כל ספק תקופה בה רבים יכולים להרוויח מהמהלך, אך חשוב מאד לבצע בדיקה מקדימה לפני שאפשר יהיה לקבוע מהו גובה החיסכון החודשי והחיסכון באופן כללי.
לפרטים ובדיקה ראשונית ללא עלות וללא התחייבות מצדכם, צרו קשר.

שאלות נפוצות על מחזור משכנתא:

לבדיקה האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא ללא עלות וללא התחייבות על ידי איריס שוסטר מומחית משכנתאות
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט איך תדעו האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא? הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

הפוסט בנייה פרטית או קניית בית – ההיבט הכלכלי הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

הוצאת האישור היא אחת הפעולות הראשונות שתרצו לבצע, רצוי לפני שתראו בתים למכירה ואפילו לפני שתתחילו לתכנן את הבית.
הבנק לא יספק את המסמך כבדרך אגב אלא יבדוק שאתם מתאימים לקבלת ההלוואה ורק לאחר שימצא שלפי דעתו תוכלו להשיב את הכספים הוא יפיק אותו.
חשוב לדעת כי למסמך שתקבלו יש תוקף והעובדה שקיבלתם אישור בעבר לא אומרת שתקבלו עוד אישור בעתיד.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא ללא עלות וללא התחייבות

ישנם שלושה דברים שכדאי לדעת על אישור עקרוני למשכנתא.
תהליך ההפקה של המסמך אינה כרוכה בתשלום ולכן אין כל מניעה להוציא את האישור גם בשלבים מוקדמים של העסקה ואפילו בזמן שאתם מתלבטים אם לרכוש או לבנות בית.
האישור יהיה בתוקף לפחות למשך 24 יום ופעמים רבות גם מספר חודשים וכל עוד הוא בתוקף הבנק יהיה מחויב לאשר את המשכנתא (בסכום שמצוין בו).

חלק מהאנשים חוששים להוציא את המסמך כיוון שהם לא רוצים להתחייב לבנק זה או אחר לפני שהם מבצעים השוואת מחירים.
אין כל צורך לדאוג מכך כיוון שהאישור הוא כללי ואינו מחייב.
בדרך כלל לאחר שניתן אישור עקרוני בבנק אחד גם בנקים אחרים יסכימו לתת משכנתא ובכל מקרה אין הכרח לגשת אל הבנק המדובר כדי לקבל ממנו את הכספים.

מהו אישור עקרוני למשכנתא לבנייה עצמית?

משכנתא לבנייה עצמית שונה ממשכנתא לקניית דירה או בית מקבלן או יד שנייה ואפשר לקרוא כתבות רבות באתר על ההבדלים בין השניים. בכל הנוגע לאישור העקרוני, בדרך כלל לוקח יותר זמן מרגע ההוצאה שלו ועד להגשת הבקשה למשכנתא בפועל.
ההתנהלות הנכונה מול הבנקים צריכה להיות הוצאת אישור בשלבים מוקדמים ככל האפשר ולהקפיד לחדש אותו בכל פעם שהוא פג תוקף.

חשוב להבין כי ככל ששלבי הבנייה מתקדמים כך הגמישות בעלויות הבנייה יורדות.
ככל שמסגרת התקציב ידועה בשלב מוקדם יותר כך אפשר לבחור את המגרש הנכון ולתכנן את הבית כך שלא יישארו חלקים לא גמורים בבנייה או בלי לקחת הלוואות נוספות.
ישנם בונים שיוצאים מנקודת הנחה כי הסכום שיש ברשותם שווה באופן אוטומטי 30% מהעלות הכללית של התהליך, אך הדבר לא מחויב והבנק יכול לקבוע שהשווי של הבית נמוך יותר  ולא לאשר את כל הסכום המתבקש.
הדרך היחידה למנוע מצבים אלו היא להוציא את האישור העקרוני בשלב מוקדם.

התשובות שיכולות להתקבל מהבנק בעת הגשת בקשה לאישור עקרוני

בדרך כלל תהליך קבלת אישור עקרוני יוביל לתשובה בהקדם. התשובה יכולה להיות אחת משלוש הבאות:

• אישור הבקשה וקבלת המסמך הרצוי.
• סירוב מוחלט לקבלת משכנתא.
• סירוב לסכום המבוקש.

במידה והתקבל האישור אפשר להמשיך בדרך ולרקום את העסקה, לתכנן את הבנייה או לקנות את המגרש.
במידה והבנק סירב לסכום המבוקש אך הוא מסכים לאשר סכום נמוך יותר, אפשר לבדוק כיצד ניתן להתנהל מולו.
אם מדובר ברכישת בית מיד שנייה אפשר לחפש בתים זולים יותר שיעמדו בתקציב הקיים.
אם מדובר על בנייה יש לבחון מול הגורם המתכנן האם ניתן להקים את בית החלומות בלי לחרוג מהמסגרת החדשה שנקבעה.

את הוצאת האישור ניתן לבצע דרך האינטרנט על ידי העלאת הטפסים הרצויים לאתר על פי ההוראות.
ניתן להגיע לבנק לאחר קביעת פגישה עם יועץ המשכנתאות ואפשר לעשות זאת יחדיו.
כדאי לדעת כי האישור תקף במידה ונמסרו פרטים נכונים ומדויקים ואם הבנק יראה בהמשך הדרך כי לא כל המידע נכון הוא עשוי לשלול את הזכות למשכנתא.

שאלות נפוצות על אישור עקרוני למשכנתא:

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט אישור עקרוני למשכנתא לבנייה עצמית ולפני קניית בית הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

מזה כמעט עשור שאני מלווה משפחות אשר בוחרות לבנות את בתיהן ופעם אחר פעם אני מגלה שיותר מדי משפחות מגיעות למצב שהן לא גומרות את הבניה כפי שתכננו.
חלק לא מצליחות לסיים את הבית בשל שיקולי התקציב ואחרות לוקחות עוד הלוואות בנוסף למשכנתא.
מצב זה מוביל לקושי כלכלי ולא פעם גם להכבדה על הזוגיות והחיים בבית לאחר המעבר.

צעדים בדרך לנטילת משכנתא לבניה

משכנתא לבניה שונה ממשכנתא רגילה וכבר כתבתי על כך לא מעט (למשל במאמר: משכנתא לבנייה עצמית).
אחוזי המימון עשויים להיות נמוכים יותר, הכספים לא נמשכים בפעם אחת, הם ניתנים לכם באופן ישיר ולא לבעל המקצוע ואתם צריכים לנהל את כל הפרויקט בצורה כלכלית נבונה.

ברור לי שיכולות להיות לכם שאלות רבות לגבי משכנתא לבניה ולגבי הבניה באופן כללי.
אתם עומדים לקבל שלל החלטות ואלו ישפיעו לא רק על המבנה שתגורו בו אלא על החיים הכלכליים שלכם, לפחות למשך 20 השנים הקרובות.

כיוון שנתקלתי במשפחות רבות מבולבלות, החלטתי לעשות סדר בעניינים ולאפשר למי שבונה או מתכוון לבנות, לשאול שאלות ולקבל טיפים בקלות.
הקמתי קבוצת ווטסאפ כדי לאפשר לכם לעשות צעד אחד בטוח בדרך לנטילת משכנתא לבניה.
קבוצת הווטסאפ: "דרך הכסף – בונים בית אחרת" זמינה עבורך בלחיצה אחת כאן:

משכנתא לבניה לאלו שכבר צריכים להתקדם

אם קבוצת הווטסאפ כבר לא ממש בשבילכם ואם כבר מצאתם את היישוב בו תרצו לבנות, רכשתם מגרש או תכננתם כבר את הבית, תוכלו גם לקבוע פגישת ייעוץ ללא עלות.
אני מאמינה כי חשוב לראות את התמונה הכלכלית מוקדם ככל האפשר.

ככל שיהיה לכם ברור יותר מהם הצעדים הבאים ומה עליכם לעשות כדי לסיים את הפרויקט כפי שתכננתם אותו, כך הסיכוי שתסיימו את הבניה על פי התוכניות ובהתאם ליכולות הכלכליות שלכם, עולה.
אני מזמינה אתכם לקבוע פגישה לבחינת המצב הנוכחי והבהרת התמונה וכל זאת ללא עלות.

לקביעת השעה שנוחה לכם, צרו קשר או שלחו הודעה למספר: 052-5900403

עוד המלצות וטיפים על משכנתא לבניה

היום יש הרבה ידע ברשת, בווטסאפ ובייעוץ אישי כך שאתם יכולים להבטיח לעצמכם שתתחילו את הפרויקט שלכם ברגל ימין ותסיימו אותו בהצלחה.
בנוסף לכך, תמיד כדאי לבדוק כי אתם מבצעים את הפעולות הבאות:

כבר בתחילת הדרך ואם אפשר אז אפילו לפני בחירת המגרש לבניה, כדאי שתבדקו את היכולות הכלכליות שלכם.
אספו את הניירת (אם צריך), בחנו כמה כסף אתם מוציאים מדי חודש וכמה אתם מכניסים.
היו כנים וחשבו האם ההוצאות או ההכנסות עומדים להשתנות (למשל, ילדים שעוברים לגן עירייה או צפי לקידום בעבודה או לידה של ילד נוסף).

ככל שתדעו כמה כסף אתם יכולים להוציא בכל חודש על משכנתא לבניה כך הסיכוי שתצליחו לקבל את המשכנתא המתאימה לכם יעלה.
אתם רוצים להתאים את המשכנתא לחיים שלכם ולא את החיים שלכם להתחייבויות כלכליות כבדות.

ככל שתקדימו לתכנן את המשכנתא שלכם כך הסיכוי שתקבלו את הסכום שאתם צריכים ותנאים טובים יותר יעלה.
ככל ששלבי הבניה מתקדמים כך יש לכם פחות הזדמנויות כלכליות.
ברגע שתדעו כמה כסף יעמוד לרשותכם למען הבניה תוכלו לתכנן את בית החלומות הנכון ביותר מבחינתכם.

אם אפשר, עדיף לתכנן את המשכנתא עוד לפני רכישת המגרש, אך אם כבר קניתם אותו ואפילו אם תכננתם את הבית ועוד לא קיבלתם אישור למשכנתא, זה הזמן לעשות זאת.

אל תצאו מנקודת הנחה שהבנקים ישמחו לתת לכם משכנתא.
יותר מ- 10% מלוקחי המשכנתא מגלים שהבנק מאשר להם סכומים נמוכים ממה שהם תיכננו.
אתם לא רוצים להגיע לסיטואציה בה לא מאשרים לכם משכנתא או שהסכום שמאשרים לכם נמוך מזה שאתם צריכים. הקדימו להוציא אישור עקרוני והקפידו לחדש אותו כל מספר חודשים עד שתתחילו להוציא את הכספים הראשוניים.

ברוב הגדול של המקרים, אישור עקרוני אומר שתוכלו לבנות את הבית בתקציב המתוכנן והבנק יאשר לכם משכנתא.
כדאי לדעת כי אפשר להוציא את האישור העקרוני במקום אחד ולגשת לנטילת משכנתא לבניה בבנק אחר.

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט הצעדים שתרצו לנקוט בדרך לנטילת משכנתא לבניה הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

הגופים השונים שמחים להציע ללקוחות מסלולים המתאימים לאותם גופים.
היועצים רוצים שהלקוחות יסגרו את ההלוואה בבנק (ובמיוחד הלקוחות היציבים והטובים), אך בו זמנית הם משרתים קודם כול את הגוף שבו הם עובדים.
לכן, אם שאלת את עצמך כמה עולה ייעוץ משכנתאות בוודאי התכוונת לייעוץ פרטי, אובייקטיבי שמשרת קודם כול אותך.

ייעוץ אובייקטיבי שמשרת אותך

יעוץ משכנתא אובייקטיבי אשר שם את האינטרסים שלך במרכז יוביל אותך בקבלת הצעה וכספים בתנאים המותאמים לדרך החיים שלך.
עלותו היעוץ תהיה סביב 9000-6000 שקלים כאשר עוד רגע ניגע בגורמים שיכולים להשפיע על העלויות.

בתהליך היעוץ הפרטי אעמוד לרשותך לאורך כל הדרך.
לא מדובר רק בהליכה לבנק כדי לקבל אישור אלא בבניית תמהיל, משא ומתן על הריביות והתאמה של המשכנתא לסגנון החיים שלך.
חשוב לזכור כי המשכנתא צריכה להתאים ליכולות שלך ולא להפך.

המרכיבים שיכולים להשפיע על מחיר ייעוץ למשכנתאות

כמו תחומים רבים, גם במקרה של משכנתאות, יכולים להיות הבדלי מחירים בין היועצים.
לרוב, יהיה טווח מחירים ובאופן כללי יש לחשוד יותר כשהמחיר נמוך בצורה משמעותי או גבוה מאד לעומת האחרים.
בבחינת ההצעות חשוב לבדוק את מי שעומד (או עומדת) מולך ולבחון את הפרמטרים הבאים, לפני היציאה לדרך:

ניסיון היועץ או היועצת

ייעוץ משכנתאות הוא מקצוע לכל דבר ועם זאת ישנם יועצים בעלי ניסיון רב ואחרים נמצאים בתחילת הדרך.
הניסיון יכול להשפיע על מתודת העבודה, על כישורי המיקוח מול הבנקים ועל חישובי התמהיל.
אנשי מקצוע שרוצים לצבור קהל לקוחות יכולים (אם כי לא תמיד יעשו זאת) לבקש מחיר נמוך מאלו המנוסים.

כדי להימנע מהנחות מוקדמות, מומלץ לשאול כבר בתחילת הדרך האם לאיש או אשת המקצוע יש תעודה ומהו הניסיון שלהם.
בנוסף, לא מומלץ להסתפק רק במספר שנות הניסיון אלא לבדוק מיהם לקוחות העבר ואפילו לבקש המלצות אישיות.

מומחיות בתחום

ישנם יועצים ויועצות אשר מתמחים בתחום ספציפי כמו רכישת דירה ראשונה.
חלקם לא עוסקים בכלל בבדיקת כדאיות לתהליך מחזור משכנתא וחלקם מבינים מעט מאד בתהליכי הבנייה. אם הכוונה שלכם היא לקנות בית מקבלן או מיד שנייה, ככל הנראה רוב היועצים יכירו לפחות במעט את התחום (בהתאם לניסיון).

אם המקרה שלכם מורכב כמו: משכנתא לבנייה, לבנייה ממכולה, למגרש, מחזור, לעצמאיים ודומיהם, תרצו לשאול כבר בשיחה הראשונה האם יש לבעל המקצוע ניסיון בתחום.
עליכם לדעת כי חוסר מקצועיות עשוי לעלות לכם הרבה מאד כסף.

עלויות נלוות

מחיר הייעוץ לא נקבע סתם כך.
גם ליועצים וליועצות יש הוצאות: שכירות, חשמל, נסיעות, תקשורת ואחרות.
עם זאת, ישנם יועצים שההוצאות שלהם גבוהות מאד כמו אלו שמשלמים עבור משרדים יקרים ושבהם יש יועצים, אנשי שיווק, מכירות ובעלי תפקידים נוספים.

ייעוץ משכנתאות אובייקטיבי, אשר אינו ניתן על ידי הבנק ומשרת את הצד שלך בלבד, יכול לחסוך לך הרבה מאד כסף.
עם זאת, יש לשים לב מה התמורה הניתנת, האם איש המקצוע איתו מתקיימת הפגישה הראשונית הוא זה שידאג לתיק שלך או שהתקשורת תעשה מול גורם אחד ובפועל יטפל בך גורם אחר.

כמה עולה ייעוץ משכנתאות וכמה עולה משכנתא ללא ייעוץ?

ציינתי כבר בתחילה כי הגופים השונים שמלווים כסף רוצים לעשות זאת ורוצים להרוויח כמה שיותר.
התפקיד של יועץ המשכנתאות בבנק הוא לחבר בין הצדדים ולהציע לך את ההצעה הטובה ביותר שתשתלם לבנק.
הבנקים השונים יתחרו על ליבך אך הנציגים ישרתו קודם כול את המקום שבו הם עובדים ובצדק.
הדבר יבוא לידי ביטוי בהצעת מסלולים שונים וריביות שהגוף הכלכלי רוצה להציע.

ייעוץ משכנתאות אובייקטיבי פועל כדי לשרת את האינטרסים שלך.
לכן, בשלב הראשון נשב ונבין מהן היכולות הכלכליות שלך, מהן הציפיות שלך ונבנה תמהיל.
כלומר, נחשוב עליך, כמה כסף נכון מבחינתך לשלם בכל חודש עבור הוצאות הדיור ונתחשב בשינויים שצפויים להיות.
עם התמהיל אגש למספר בנקים וגופים פיננסיים ויתבצע משא ומתן על הריביות.

חשוב להבין כמה עולה ייעוץ משכנתאות אך גם כמה עולה המשכנתא ללא ייעוץ.
לקוחות חוסכים עשרות ולעתים מאות אלפי שקלים כשהתהליך נעשה בצורה הנכונה.
לכן, השאלה הנכונה תהיה כמה אפשר לחסוך במשכנתא, מדי חודש ולאורך התקופה ולאחר מכן יש לשאול כמה עולה הייעוץ.

הפוסט כמה עולה ייעוץ משכנתאות? הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

משפחות אשר חותמות על חוזה שכירות יודעות להעריך את העלות החודשית לדיור.
אלו יכולות לעלות בסיום החוזה, אך אפשר להעריך אותן.
אלו אשר רוכשות דירה או בית מיד שנייה או קבלן, יודעות מהן העלויות המדויקות ויכולות להתכונן להוצאות.

עד כאן הכול נשמע פשוט, אך משפחות שמתכוונות לבנות את בית החלומות שלהן יגלו במהרה כי משכנתא לבנייה עצמית עובדת בצורה שונה מעט.
בכתבה זו אסביר מהם ההבדלים בין המשכנתאות ואתן טיפים להתכוננות נכונה לקראת הבנייה.

שלושה הבדלים בין משכנתא רגילה לבין משכנתא לבנייה עצמית

רגע לפני בניית הבית ומומלץ אפילו לפני בחירת המגרש, להסתכל על שלושת ההבדלים בין המשכנתאות ודרך רכישת הנכס מול הבניה.

הבדל ראשון – גובה המשכנתא

ההבדל הראשון שכדאי לשים לב אליו נוגע לגובה המימון הפוטנציאלי.
ברכישת דירה או בית, מקבלן או מיד שנייה, אפשר לקבל מימון עד לגובה של 75% משווי הנכס (כפי שהוערך על ידי שמאי) וזאת בתנאי שמדובר על נכס ראשון של הרוכשים.

במקרה של משכנתא לבנייה עצמית, הסכום לא יעלה על סך של 70% מהסכום שיוערך על ידי השמאי.
הבדל זה נשמע קטן, אך כשמדובר על מספרים גדולים, הוא משמעותי. לצורך ההבנה, בנכס ששווה 1 מיליון ₪, חמישה אחוזים יהיו שווים 50,000 ₪.

הבדל שני – הערכת שמאי

לפני לקיחת משכנתא הבנק או הגורם המממן יבקש לקבל הערכת שמאי.
רוכשי נכס צריכים לדעת כי עצם העובדה שהם סיכמו מול המוכרים על מחיר מסוים, לא אומר שהשמאי יעריך שזהו השווי האמיתי שלו.
עם זאת, השמאי יבצע הערכה על פי מה שהוא רואה בפועל.

במקרה של משכנתא לבנייה עצמית, השמאי יעריך את השווי של הבנייה ואת היכולת של הבנק לקבל את הכסף שלו חזרה  וכאן יש מצד אחד לבונים אפשרות למסור נתונים שונים בנוגע לכוונותיהם.
למשל, אפשר לקבוע שהשיש יהיה מסוג מסוים, שהחלונות יהיו יקרים יותר או להפך.
ומצד שני ישנם מצבים שהערכת השמאי תהייה נמוכה משמעותית מהעלות הבנייה הצפויה.
חשוב מאוד להבין מה צפוייה להיות הערכת השמאי ולתכנן נכון את התהליך.

הבדל שלישי – מרכיבים בלתי צפויים

ברכישת נכס הצדדים מסכימים על המחיר.
נקודת ההנחה היא שהנכס במצב טוב ושברור מה הפגמים שלו (אם ישנם).
לעומת זאת, כמעט בכל תהליך בנייה ישנו מרכיב "בלתי צפוי".
כמעט כל הבונים מעידים כי בשלב זה או אחר היה פער בין הערכת המחיר לבין מה שקרה בפועל.

הדבר כמובן משפיע גם על גובה של המשכנתא לבנייה ולכן חשוב מאד לצאת לדרך תוך התחשבות בכמה שיותר מרכיבים.
מתוך ניסיון אספר כי תכנון נכון שמביא בחשבון את התהליך והשינויים שעשויים להיות בו יכול להוביל לנטילת משכנתא מתאימה למשפחה ועמידה בתקציב.

להתכונן נכון לקראת הבנייה

ככל שהמשפחה מוכנה יותר לקראת הבנייה כך הסיכוי לסיים אותה בהצלחה ובתקציב שהוגדר – עולה.
הדבר הראשון שיש להתייחס אליו הוא שלושת ההבדלים שמעל.
הדבר השני שיש להתייחס אליו בכובד ראש הוא בחינת היכולות האישיות כבר בתחילת הדרך.

כבר מההתחלה כדאי לבדוק מהו ההון העצמי שעומד לרשותכם ולבחון את אמצעי המימון, ככל שיהיה לכם יותר מידע כך תוכלו לתכנן את הבית שיתאים גם לחלומות שלכם וגם לחיי היום יום.
זכרו, משכנתא לבנייה עצמית צריכה לשרת אתכם ולכן אם הסכום מדי נמוך – לא תצליחו לסיים את התהליך.
אם הסכום יהיה גבוה מדי, יהיה לכם קשה לעמוד בתשלומים.

ביחד או לחוד?

העולם שלנו נהיה עולם של מומחים.
יותר אנשים נעזרים באנשי מקצוע ביותר תחומים. בכל הנוגע לייעוץ משכנתאות יש להבין כי האינטרס של הבנק הוא להרוויח.
הוא אמנם רוצה שיהיו לו לקוחות רבים, אך אם תהיה לו אפשרות, הוא יציע תמהיל ומסלולים שמשרתים אותו.

לעומת הבנק, האינטרס שלכם הוא לשלם כמה שפחות ולבחור תמהיל ומסלולים שמתאימים לאישיות שלכם ולתכנונים בעתיד.
בתהליך של ייעוץ משכנתאות לבנייה ניקח את כל הנתונים, לרבות: הסכום שיש ברשותכם, יכולת ההחזר החודשית שלכם, שינויים צפויים בעתיד ואחרים ונבנה את תוכנית ההחזרים שמתאימה לכם.
במקום לבקש הצעה מהבנק, נפנה אליו עם הצעה ונבצע משא ומתן בין אפשרויות טובות שונות.

אתם יכולים לבצע את התהליך בעצמכם: לחשב את ההון שיש לכם ושיידרש לכם, לפנות לגורמי מימון שונים ואפילו לבנות תמהיל.
אם זהו לא התחום שלכם, החיסכון של הייעוץ יתבטא בעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים.

אני מזמינה אתכם לפגישת ייעוץ ראשונית ללא כל עלות וללא התחייבות וזאת כדי שתוכלו להחליט מהי הדרך הנכונה עבורכם ליטול משכנתא לבנייה עצמית.
כל שנותר לכם לעשות עכשיו הוא להשאיר פרטים באתר או ליצור קשר.

שלכם, איריס.

עוד לא זקוקים לייעוץ משכנתא אבל יש לכם שאלות על תהליך הבניה?
הצטרפו לקבוצת הווטסאפ וקבלו רק טיפים שרלוונטיים עבורכם.

שאלות נפוצות:

הפוסט משכנתא לבנייה עצמית הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

יכולת המימון היא אינה דבר מובן מאיליו. הבנקים או הגורמים החוץ בנקאיים לא מחויבים לאשר את המשכנתא וגם אם כן, ישנן מספר מגבלות אשר לא קיימות ברכישה של בית מיד שנייה או מקבלן. בכתבה זו אתרכז בהבדלים בין התהליכים, אפרט את המגבלות ואתן מספר המלצות להתנהלות נכונה כבר מהשלבים הראשונים.

ההבדלים בין המשכנתאות

ישנם מספר הבדלים בין המשכנתאות והבנתם תעזור לך לקבל החלטות מהותיות על דרך הבניה ואפילו על היישוב בו יירכש המגרש. ההבדל הראשון נוגע לאחוז המימון. בעוד שברכישה של בית ראשון, מקבלן או מיד שנייה, אפשר לקבל מימון של עד 75%, בבניה המימון לא יעלה על סך של 70% מעלות הבניה על פי הערכת שמאי.

ההבדל השני מתייחס לאופן קבלת התשלום. ברכישה של בית או דירה, המוכרים הם אלו שיקבלו את הכסף מהבנק. בבניה, הכסף מועבר לבונים ומהם אל הגורמים הרלוונטיים (קבלן שלד, חשמלאי, אינסטלטור ואחרים). כמו כן, הכסף מועבר בפעימות על פי ההתקדמות ולא מראש. לכן יש לנהל את הפרויקט בצורה נבונה מבחינה כלכלית.

כמה תעלה בניית הבית?

רוב האנשים לוקחים משכנתא לבניה בגובה המשוער של עלויות הבניה. על פניו יכול להיות שזה נשמע סביר והגיוני, רק שבפועל מעל ל-80% מהפרויקטים עולים יותר מההערכה. בממוצע, עלות הבניה גבוהה בכ-240 אלף ₪. במידה וגם בפרויקט שלך יהיו חריגות, יהיה עליך למצוא את מקור המימון וניתן להעריך שמקור זה יהיה יקר יותר מהמשכנתא.

ניתן להעריך מראש את עלות הבניה, לבקש משכנתא על הסכום הנכון (שלא יהיה גבוה או נמוך מדי) ולעשות זאת בזמן הנכון. הזמן הנכון הוא עוד לפני הכניסה לשטח ועדיף אפילו לפני תכנון הבית. נכון יותר לתכנן את הבית לפי התקציב הריאלי ולא להתאים את התקציב למה שכבר נעשה.

משכנתא לבניה בדרך הנכונה

הבטחתי שאצרף המלצות לבניה בדרך חכמה מבחינה כלכלית וללקיחת משכנתא שתתאים ליכולות הכלכליות ותאפשר לך לסיים את הבית בשביעות רצון ובלי חורים בכיסים.

המלצה ראשונה – תכנון נכון של המשכנתא

ישנם בונים אשר יוצאים מנקודת ההנחה שהסכום שיש להם שווה באופן אוטומטי 30% ועל כך הבנק או כל גורם מממן אחר יסכים להוסיף 70%. נקודה זו שגויה כיוון שהמאה אחוז הם השווי המוערך של הנכס כפי שהעריך אותו השמאי. אם השמאי יעריך שהנכס שווה פחות, המשכנתא לצורך הבניה תהיה גם היא נמוכה יותר. תכנון נכון של הכספים וקבלת אישור מוקדם היא הדרך לתכנן את הבית.

המלצה שנייה – נטילת משכנתא לבניה בשלבים הראשונים

במקום לחכות עד לשלב החפירות, השלד או כל שלב אחר, עדיף לקבל אישור למשכנתא לבניה בשלבים מוקדמים ככל האפשר. לשם כך מומלץ להוציא אישור עקרוני ולחדש אותו בהתאם לתנאים של הבנק. תנאים מוקדמים שונים יכולים לפגוע או לעזור בקבלת הכספים. המתנה עם הגשת הבקשה עלולה להוביל לסירוב או עיכוב הבניה ובמקרים מסוימים לגרום לשלד שלא הסתיים מעולם.

המלצה שלישית – למצות את כל האפשרויות

ממש כמו ברכישת בית או נכס, כשיש לבצע השוואת תנאים בין הבנקים השונים והגופים החוץ בנקאיים, כך יש לעשות גם עם המשכנתא לצורך הבניה. עם זאת, חשוב לדעת כי כל הפרויקט יהיה תחת קורת גג פיננסית אחת וכי לא נהוג (ולרוב בלתי אפשרי) לעבור בין הגורמים המממנים באמצע הפרויקט. יש לפעול נכון כבר בתחילת הדרך, לבצע השוואת תנאים ולבחור את המשכנתא המתאימה לך.

לבד או ביחד?

כיועצת משכנתאות טבעי שאציע לך לבצע את התהליך יחד ולכן אני עלולה לרגע להישמע לא אובייקטיבית. במקום שאסביר מהם היתרונות של העבודה המשותפת, אצטט מתוך מה שכתבו עלי שוקי וליאת אביב:

רוצה לדבר? זה הזמן להתקשר, לשלוח הודעת ווטסאפ או להשאיר פרטים כאן באתר.

על הכותבת:

איריס שוסטר, עוסקת בתחום ייעוץ משכנתאות מעל ל-12 שנה. החזון שלי הוא לעזור למשפחות לשלם פחות משכנתא, מדי חודש ולאורך כל תקופת ההחזר.

הפוסט במה שונה משכנתא לבניה ממשכנתא לרכישת בית יד 2? הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

שינויים בחיינו יכולים להוביל לצורך או לרצון לסגור את המשכנתא, כולה או חלקים ממנה. מצבים של מכירת נכס המוביל סגירת המשכנתא הקיימת לפני לקיחת משכנתא חדשה או קבלת כספים והרצון להקטין את המשכנתא  והורדת גובה ההחזר החודשי. כל זה טוב ויפה, רק הבעיה היא שהבנקים מבקשים עמלת פירעון מוקדם וזו יכולה להיות יקרה מאד.

גובה עמלת הפירעון המוקדם נקבע על ידי השוואה בין גובה הריבית של המשכנתא לגובה הריבית הממוצעת במשק (על פי טבלה שמפרסם בנק ישראל). בשל המצב (קורונה) הריבית הממוצעת במשק עלתה ומשמעות הדבר היא הפחתה משמעותית של הקנסות בעקבות הפירעון המוקדם.

אלו אשר נמצאים בתהליך של מכירת הנכס (כשכבר ישנו חוזה בין הצדדים) ואלו שיש להם כרגע כספים שהם רוצים לנצל אותם לטובת הנושא, ייהנו דווקא עכשיו מעמלת פירעון נמוכה. ברגע שהשגרה תחזור לעצמה צפוי שהריביות ירדו מה שיכול להעלות את עמלת הפירעון המוקדם.
זה הזמן להזדרז ולנצל את המצב המיוחד.

האם זה הזמן לסגור משכנתא?

לשאלה זו אין תשובה אחת. במקרים של מכירת נכס וכוונה לסגור את המשכנתא ובמקרים שבהם  ולאלו שנפתחו אצלם קרנות שונות וחסכונות אשר אמורים היו בכל מקרה לשמש לצורך זה, יוכלו ליהנות מהמצב. אלו אשר תוהים אם גם להם כדאי לסגור את המשכנתא או לפחות להקטין אותה ההמלצה שלי היא לבדוק לפני ביצוע כל פעולה. חשוב לעשות תכנון כלכלי ולהתחשב בגורמים שונים כמו ביטחון במקום העבודה, אלטרנטיבות אחרות להשקיע את הכסף ומרכיבים אישיים נוספים.

אין מקרים שבהם אפשר להגיד שלכלום זה זמן טוב לסגור את המשכנתא אך כרגע ישנו מצב בו אלו שכן רוצים או צריכים לעשות זאת יכולים להרוויח יותר. ייעוץ משכנתאות מאפשר לבחון את המצב ולעזור לקבל החלטות חכמות בעניין ובהתאמה אישית ומי שכן רוצה להתייעץ, גם בתקופה זו אפשר ליצור קשר.

רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט חושבים לסגור את המשכנתא (או את חלקה)? תמשיכו לקרוא הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

התכוננות לבניה שונה מבחינה כלכלית בהשוואה לרכישת נכס מיד שנייה. לאורך כל הפרויקט צריכים להיות "כספים נזילים" ויש להביא בחשבון הוצאות נוספות שיכולות להגיע עד לגובה של 20% מהעלות המתוכננת. הכנה נכונה לפרויקט מגדילה את הסיכוי לסיים אותו עם כסף בכיס וללא גרעון והלוואות יקרות.

בכתבה זו ריכזתי את פעולות ההכנה שיש לעשות עבור אלו שרוצים ליטול משכנתא לבניה בעתיד. הכתבה נכתבה ברוח ימי הקורונה ומביאה בחשבון את המצב הנוכחי (אפריל 2020), אך כל סעיף נכון גם לימים רגילים ותקינים.

פעולה ראשונה – בדיקת ההוצאות הביתיות

ברוח תקופת הקורונה אני ממליצה לזוגות ומשפחות אשר רוצות לבנות את בתיהן לאחר החזרה לשגרה, לבצע בדיקה של ההוצאות הביתיות. פרויקט בניה הוא אחד הפרויקטים המשמעותיים והלחוצים, מבחינה אישית ומבחינה כלכלית. זה הזמן לבחון מהי היכולת הכלכלית של המשפחה וזו מתחילה בהסתכלות על התמונה המלאה של ההוצאות וההכנסות.

גם אם יצאת לחל"ת או שכרגע העתיד לא ברור, אפשר להסתכל על ההוצאות  של השנה האחרונה ולראות מהן ההוצאות החודשיות של המשפחה. חשוב מאד להסתכל על המצב שהיה והמצב שצפוי להיות ולהבין מהי יכולת ההחזר החודשי של המשפחה. נקודה זו חשובה בכל זמן, אך משפחות אשר מתכננות לבנות את ביתן בעתיד יוכלו לנצל את הזמן כדי לעשות סדר בחשבונות ואף למצוא נקודות לחיסכון.

פעולה שנייה – בדיקה מקיפה של ההון העצמי

יש לבחון את היכולות הכלכליות והכסף שכבר יש לך בכל רכישת נכס ובמיוחד בתהליך בניה. משכנתא לבניה תינתן בגובה של עד 70% משווי הבית (וזאת בניגוד למשכנתא לרכישת דירה שיכולה להגיע עד לגובה של 75% בדירה ראשונה יחידה). עליך לבדוק מה גובה החסכונות שחסכת ,האם יש לך קרנות שונות שניתן להשתמש בהן ולבחון בכמה מתוכן נכון לך להשתמש לצורך הבניה.

ההון העצמי שלך צריך להיות לפחות בגובה 30% מגובה הערכת הבית בסיום הבנייה. הסכום לא יכול להיות "תיאורטי" ועליך לדעת כי במקרה של בניה המשכנתא לא תינתן לך  בתחילת הדרך אלא רק לאחר שהשתמשת בכספי ההון העצמי  ולכן הכסף שיש בידך ישמש אותך לאורך הדרך כדי לשלם לקבלנים ואנשי מקצוע שונים, לפני קבלת הכספים ממקור המימון שנבחר לפרויקט או בין פעימה לפעימה.

פעולה שלישית – קבלת אישור עקרוני

האישור העקרוני הוא חלק משמעותי בעת קבלת המשכנתא, בין אם היא מיועדת לבניה ובין אם לא. למעשה, הוא אומר שהבנק יאשר לך לקבל בעתיד את הכספים שביקשת. גם אם הוצאת את האישור בבנק אחד, אם הכל עבר חלק ולא עלו דברים מיוחדים בשלב הוצאת האישור העקרוני יש סיכוי גדול שעל סמך קבלתו, אפשר יהיה לפנות לבנקים נוספים ולכן לרוב  בשלב ההתחלתי אין צורך להוציא את האישור מבנקים שונים. עם זאת, יש לחדש את האישור אחת לתקופה (1-3 חודשים בהתאם לבנק). לאחר תקופה זו האישור אינו בתוקף והבנק יכול לסגת מהצעתו.

נקודה חשובה נוספת שיש לזכור היא שבמידה והבנק יאשר את קבלת הכספים, הוא יאשר את הסכום שביקשת. לכן, אם בעתיד יתגלה לך שיש לך צורך בסכום כסף נוסף לצורך השלמת הבניה , לא בטוח שהבנק יסכים להעביר את הכספים. חשוב מאד לתכנן נכון את סכום הבקשה תוך הסתמכות על שתי הפעולות הראשונות שיש לעשות. בחירת הסכום למשכנתא צריכה להתבצע בהתאם לצרכים ובחוכמה. סכום גבוה מדי עלול לגרום לדחייה מצד הגוף המממן או לקבלת משכנתא בתנאים פחות טובים. סכום נמוך מדי עלול להשאיר אותך עם מעט מדי כסף ופרויקט לא גמור או הלוואות משלימות יקרות ותשלום חודשי שאי אפשר לעמוד בו.

פעולה רביעית – השוואת הצעות משכנתא לבניה בגופים שונים

פעולה זו רלוונטית ברגע שכבר ישנן תוכניות בניה מאושרות והזמן בו יידרש לך הסכום הראשון של המשכנתא לצורך הבניה מתקרב. . חשוב לדעת כי גם אם קיבלת אישור עקרוני מבנק מסוים, אין זה אומר ששם תילקח המשכנתא בסופו של דבר. זה הזמן לעשות השוואה בין הגופים השונים, כולל הבנקים וגופים חוץ בנקאיים.

יש לזכור כי משכנתא לבניה ובכלל היא הרבה יותר מריבית. כמובן, זהו פרמטר חשוב, אך הוא יכול להשתנות בין יום האישור והחתימה לבין בו יהיה לך צורך בכסף. התמהיל (איך מחולק סכום המשכנתא בין המסלולים השונים ולאיזו תקופה) הוא המרכיב החשוב ביותר בתהליך ועליו להתאים לסגנון החיים שלך, להוצאות (כפי שציינתי בפעולה הראשונה)  ליכולת הכלכלית שלך ולכספים העתידים שיהיו לך.

פעולה חמישית – ניהול נכון של הכספים במהלך הפרויקט

הנתונים מצביעים על כך שיותר מ-80% מהבונים חורגים מהתקציב. החריגה הממוצעת עומדת על 24%. בבית ממוצע ודובר על חריגה אשר עולה על רבע מיליון שקל (250,000 ₪). כדי להימנע מחריגה שכזו, ישנם שלושה דברים שיש לבצע: האחד הוא בחירה נכונה של משכנתא לבניה בסכום שמביא בחשבון חריגות. השני הוא ביצוע פעולות שניתן לעשות להקטנת סכום החריגה והשלישי הוא ניהול נכון של כספי הפרויקט.

מומלץ כבר בתחילת הדרך לחשוב על מה חשוב שיהיה בבית ועליו לא מתפשרים  ועל מה אפשר להתפשר. תמיד חשוב לבצע משא ומתן מול אנשי מקצוע ולעשות השוואת מחירים בכל הנוגע למפרט הבית. תכנון נכון של הכספים ועמידה בתקציב תבטיח לך להיכנס לבית גמור ואיכותי. למעשה, מעבר על כל הפעולות תאפשר לך להיות בין 8% מהבונים אשר מסיימים את התהליך במסגרת התקציב, בלי חורים והלוואות מיותרות. להתייעצות וליווי, אשמח לעמוד לרשותך.

על הכותבת:

איריס שוסטר, עוסקת בתחום ייעוץ משכנתאות מעל ל-12 שנה. החזון שלי הוא לעזור למשפחות לשלם פחות משכנתא, מדי חודש ולאורך כל תקופת ההחזר. 

שאלות נפוצות

הפוסט משכנתא לבניה – 5 פעולות שתרצו לבצע עכשיו כדי לקחת משכנתא בעתיד הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

הקדמה לתקופה

לפני שאתחיל לענות על השאלות השונות בנוגע למשכנתאות, אציין כי מדובר בתקופה ייחודית, בארץ ובעולם. נכון להיום (15 במרץ 2020), משרדים רבים נסגרים וההוראה לבנקים היא לצמצם את מספר המבקרים לכך שלא ייכנסו לסניף מעל ל-10 לקוחות. בנוסף, ילדיהם של עובדי הבנקים גם כן נמצאים בבתים ומכאן, כוח האדם מצטמצם. אמנם בנקים רבים נותנים מענה טלפוני, אך לא תמיד הוא מספיק והמתכונת כולה מצומצמת.

תקופה זו מתאפיינת בחוסר וודאות והיא משפיעה על כל הארץ, מצפון ועד דרום. זוהי תקופה, שאני מקווה שתהיה קצרה, שלא הייתה דומה לה ולכן יש להבין כי ההתנהלות של הגורמים השונים תהיה שונה מכפי שאנחנו רגילים.

משכנתאות וקורונה – מענה לשאלות

כאן ריכזתי שאלות שעלו ושנוגעות לתקופה זו. אני מזמינה אתכם לפנות אלי בכל שאלה נוספת, בטלפון או במייל.

שאלה ראשונה – האם שווה לקנות עכשיו דירה להשקעה?

אין לכך תשובה חד משמעית וזאת כיוון שאי אפשר לדעת מה יהיה. כרגע, הריביות נמצאות במגמת עליה מה שפוגע בריוחיות ההשקעה יש לא מעט אנשים שיוצאים לחל"ת כך שקיימת אי ודאות בנושא מקומות העבודה, מה שאומר שאי אפשר לדעת אם לאנשים תהיה יכולת לשלם את שכר הדירה. אם יהיה קושי לשלם שכ"ד, הוא ייטה לרדת וההשקעה תהיה פחות משתלמת.

עם זאת, אלו אשר מצאו כבר דירה במחיר מציאה וכבר קיבלו אישור עקרוני, יכולים להמשיך בעסקה. ככל הנראה, זהו לא הזמן לבצע מהלכים חדשים, אך גם לא הזמן להפסיק מהלכים שכבר החלו.

שאלה שנייה – האם הריביות שכבר ניתנו ימשיכו להישמר?

כל מי שקיבל הצעה כתובה מהבנק ובה פירוט ריביות, יוכל לנצל אותן למשך 24 יום. נתון זה אינו שונה מבכל יום אחר. על הבנק לשמור את הזכות ואינו יכול לשנות את הצעתו "מהיום למחר". משמעות הדבר היא שיש לבצע את כל הפעולות הנדרשות, לרבות איסוף הטפסים והניירת ולמסור אותם עד לתאריך שנקבע בהצעת המחיר של הבנק.

עבור משכנתא לבניה – הריביות יהיו תקפות על החלק שנלקח. כלומר, אם נלקחת עכשיו חלק מהמשכנתא ובעוד חודש או חודשיים יילקח חלק נוסף, הריביות יכולות להיות שונות.

שאלה שלישית – האם מומלץ להקדים תשלומים לקבלן

התשובה לשאלה זו מורכבת מעט וכדי לדעת מה נכון לכל אחד יש להבין את היתרונות והחסרונות של הקדמת התשלום.

היתרון בהקדמת התשלומים – יש סיכוי לחסוך את עליית מדד תשומות הבניה ולקבל את הריביות של עכשיו. בחלק מהמסלולים זה יכול להיות רלוונטי וניתן לחסוך בצורה זו את העלויות הגבוהות אשר עלולות להגיע בהמשך.

החיסרון בהקדמת התשלומים – ישנם שני חסרונות בולטים להקדמת התשלומים. הראשון הוא הצורך לשלם כבר מעכשיו על משהו שיתקבל בעתיד. למשל, בפרויקטים הנבנים עכשיו שהכניסה אליהם צפויה רק בעוד שנה ויותר, מדובר על תשלומים לאורך זמן בלי להתגורר בבית. בנוסף, אם הקבלן יפשוט את הרגל תשלמו על משהו שיתעכב תקופה ארוכה (עד שימצא פיתרון).

לסיכום שאלה זו, במידה ומדובר על פרויקט גדול אשר נתמך על ידי בנק מלווה, יכולים להיות יתרונות להקדמה של התשלום בשל ניצול חיסכון העליות במדד תשומות הבניה. במקרה של בניה עצמית מומלץ בחום להיזהר מאד ולהימנע מתשלומים בשלב מוקדם.

שאלה רביעית – כיצד משפיע המיתון על המשכנתאות?

תקופות של אי וודאות משפיעות באופן ישיר על משכנתאות. נכון לעכשיו אפשר לראות שמדברים על הורדת ריבית בנק ישראל (ריבית הפריים). עם זאת, ישנו לחץ ופאניקה ולכן אנשים רבים מבקשים מהבנקים כסף (כולל דחייה של תשלומי משכנתאות קיימות). הדבר מוביל לעלייה של הריביות בבנקים.

כבר עכשיו אפשר לראות כי הבנקים העלו את הריביות ולכן יש לשקול לזרז ולקדים את ביצוע לקיחת המשכנתא.

שאלה חמישית – כיצד יש להתנהל בנוגע לבניה?

משכנתא לבניה נלקחת בחלקים. לכן, אלו שלקחו חלק מהמשכנתא יכולים לגלות כי על הנגלות הבאות הריביות יהיו גבוהות יותר. נכון לעכשיו ההמלצה היא לקחת סכום גדול ככל האפשר מהחלקים הקבועים של המשכנתא.

שוב, לא מומלץ להקדים תשלומים לקבלנים על פעולות שעוד לא בוצעו כדי שלא לקחת סיכון של נפילת הקבלן ואיבוד הכספים.

התנהלות חכמה בימים לחוצים

ימים לחוצים יכולים להשפיע עלינו ולגרום לנו לקחת החלטות שהן לא תמיד נכונות מבחינה כלכלית. דווקא עכשיו זה הזמן לבחון את המשכנתא, את העסקה הקרובה, לא להיות מושפעים מדעות שלא מבוססות על מספרים ובדיקה מעמיקה.

אלו אשר נמצאים בתהליך של לקיחת משכנתא וקיבלו הצעה צריכים לממש אותה עד לתאריך שמופיע על ההצעה שקיבלו. אלו אשר חושבים לצאת במהלך כלכלי חדש, יכולים להתייעץ ולבדוק האם המהלך הזה נכון ביותר עבורם.

אני נמצאת כאן (ועובדת) בכל שאלה ובקשה, בטלפון ובמייל.

שתהיה תקופה בטוחה ושתעבור מהר.

הפוסט משכנתאות וקורונה – כיצד נכון להתנהל בתקופה של חוסר וודאות הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

בנק ישראל קבע את אחוז המימון – אחוז המשכנתא שאפשר לקחת ממחיר /ערך הבית. אחוז המימון שניתן לקבל  משתנה בין נכס ראשון, חילופי ומשכנתא לבניה. מעבר לאחוז המימון  שחשוב להכיר, יש להבין אילו מגבלות נוספות יכולות להיות כשאתם לוקחים את ההלוואה הגדולה ביותר בחייכם.

כדי לדעת כמה משכנתא אפשר לקחת חשוב לדעת קודם כל באיזה נכס מדובר. עבור רכישת דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% משכנתא. עבור דירה או נכס שני אפשר לקבל עד 50% משכנתא במקרה ואין כוונה למכור את הנכס הנוכחי או עד 70% במקרה שישנה כוונה למכור אותו. במקרה של משכנתא לבניה תוכלו לקבל עד 70%.

כמה משכנתא אפשר לקחת עבור סוגי הנכסים השונים – נתונים בטבלה:

כמה משכנתא אפשר לקבל באחוזים?

אחד הדברים שעלולים לבלבל לא מעט מהרוכשים והבונים הוא האחוז של המשכנתא אותו אפשר לקבל. לא פעם ההנחה היא שהאחוז הוא "השלמה" לסכום הכסף הנוכחי הקיים. לצורך הדוגמה, אם יש לכם 250,000 שקלים, הם יכולים להוות 25% מהסכום שאתם רוצים לגייס  ואז יכול להיות שתחשבו כי הבנק יאפשר לכם לקבל משכנתא על סך 750,000 שקלים. עם זאת, האחוז לא קשור רק לסכום הראשוני שיש בידכם אלא גם להערכת שווי הנכס.

גם ברכישת נכס וגם בבניה, הבנק ירצה לדעת מהו שווי הנכס וממנו לחשב את אחוז המימון. לדוגמה, עבור רכישת נכס ראשון המוערך בשווי 800,000 שקלים הבנק יסכים לממן סכום שלא יעלה על 600,000 שקלים. במידה והנכס הנוכחי מוצע לשוק בעלות של 1,000,000 שקלים ויש ברשותכם סכום ראשוני של 250,000 שקלים, תצטרכו לממן עוד 150,000 שקלים (כאשר יש ברשותכם 250 אלף שקלים + 600 אלף שקלים שתוכלו לקבל מימון מהבנק).

אחוז המשכנתא שתוכלו לקבל בפועל תלוי למעשה בשני גורמים: הסכום שיש ברשותכם והערכת שווי הנכס.

במקרה שהשמאי יעריך את הנכס בשווי גבוה ממחיר הרכישה, אין זה אומר שאפשר יהיה לקבל אחוז מימון גבוה יותר. מכאן אפשר להבין כי הבסיס להבין מה גובה הנכס שתוכלו לרכוש הוא ההון הראשוני שיש ברשותכם. לאחר שבחנתם את כל האפשרויות שעומדות לרשותכם (הון שצברתם, קופות חיסכון ואולי סיוע מההורים), תוכלו להגדיר את הסכום הראשוני שיהיה שווה אחוז מהקניה לפי הטבלה שלמעלה.

כמה משכנתא אפשר לקחת עבור מחיר למשתכן?

מחיר למשתכן הוא נושא שונה מעט ממשכנתא רגילה מבחינת חישוב אחוז המימון. כל מי שעומד בתנאי מחיר למשתכן אינו בעל נכס ולכן זכאי לעד 75% מימון. עם זאת חישוב אחוז המימון מתייחס לערך הדירה כפי שנקבע על ידי שמאי או בהתאם למצוין בחוזה הרכישה. כלומר, במקרה של מחיר למשתכן המחיר לא מתייחס למחיר הרכישה  אלא למחיר הדירה בשוק החופשי כפי שהוא נקבע על ידי שמאי שהגיע מטעם המדינה לבחון את הפרויקט.

ערך הדירה בפרויקט מחיר למשתכן יהיה גבוה יותר מאשר העלות שלה בפועל ולכן אחוז המימון שאפשר יהיה לקבל מהבנק יהיה בסופו של דבר גבוה ביחס לתשלום. כדי להסביר זאת ניקח לדוגמה דירה שהוערכה על ידי השמאי בשווי של מיליון שקלים. במקרה זה, תוכלו לקבל משכנתא של 750,000 שקלים ויתכן שתשלמו על הדירה בסך הכל 800,000 שקלים ולכן בפועל תצטרכו הון ראשון מינימלי.

חשוב לדעת כי אחד התנאים לרכישת דירה במחיר למשתכן הוא שיהיה עליכם לשלם לפחות 100,000 שקלים מהונכם האישי. זאת גם אם הפער בין אחוז המשכנתא שאתם יכולים לקחת לבין שווי הדירה נמוך מסכום זה. כמובן, בחישוב ההון העצמי שיידרש לכם כדי לקנות את הנכס תמיד כדאי להביא בחשבון גם את האגרות, התשלומים לעורכי הדין וגורמים נוספים.

כדי לחשב כמה משכנתא אפשר לקבל במחיר למשתכן יש לבחון את שווי הדירה ולא את מחיר המכירה שלה. זו גם אחת הסיבות לכך שפרויקטים אלה מעוררים עניין רב בציבור ולכך שלא מעט מעדיפים לרכוש דירה גם אם הם לא בטוחים שזה יהיה מקום מגוריהם כל חייהם (אך כאן נכנסים שיקולים שונים אישיים ואם אתם חושבים שזו הרכישה הנכונה עבורכם מומלץ ליצור קשר ולהתייעץ עימי מראש).

כמה אפשר לקבל על משכנתא לדירה שניה?

השקעה בנכס נחשבת עבור רבים לאופציה מועדפת ובעיקר כאשר אפשרויות החיסכון האחרות לא מפתות (בעיקר כאשר הריביות בבנק נמוכות מאד). הבתים והדירות בישראל עמידים לשנים רבות ומאפשרים ליהנות מרווחים בטווח הארוך. למעשה, זו יכולה להיות החלטה נבונה גם לגיל הפרישה, לתמיכה עתידית בילדים ולדאגה לדור ההמשך. ישנן מספר סיבות לכך שהישראלים אוהבים להשקיע בדירות:

• עליית המחירים – מחירי הדיור בישראל עולים באופן מתמיד ונדירות התקופות בהן השוק נפל ואפילו התקרר. עליית המחירים גורמת לרבים לחשוב על דור העתיד וכיצד לסייע לו.
• יציבות המבנים – ערך המבנה נוטה לעלות עם השנים כשהבניה הישראלית נחשבת לאיכותית ומבטיחה שגם בעוד עשרות שנים המבנה יעמוד על טילו.
• תרבות – שיקולים תרבותיים שונים הובילו לכך שהישראלים משקיעים בדיור. זאת בניגוד למקומות שונים בעולם בהם אפשר לראות אנשים שחיים כל חייהם בשכירות.

הרצון להשקיע בנכס קיים ועתה נשאלת השאלה מהן אפשרויות המימון לרכישת דירה שניה (או שלישית). נכון לתחילת 2022 ניתן לקבל מהבנק מימון של עד 50% משכנתא עבור הנכס החדש. כלומר, אם הנכס עולה מיליון שקלים אפשר יהיה לקבל עבורו חצי מיליון ויש צורך לממן "מהכיס" חצי מיליון נוספים. אלו אשר חסכו סכום זה לא יראו בכך כל בעיה, אך השאלה שמעניינת את רוב המשקיעים היא כיצד ניתן להביא את ההון הראשוני גם ללא חיסכון ארוך טווח.

במידה וישנה נכונות למכור את הנכס הראשון לצורך רכישת הדירה הבאה (ואז זו לא תהיה באמת דירה שנייה אלא תישארו בסוף התהליך עם נכס אחד) תוכלו לקבל אחוז מימון גבוה יותר שעומד על 70%. כיוון שבנק ישראל הקשיח את עמדתו ביחס לרכישת דירה להשקעה, אם בכוונתכם לקנות דירה ורק לאחר מכן למכור את זו הנוכחית, ההמלצה היא ליצור קשר ולראות מהי הדרך הנכונה ביותר לבצע את התהליך.

אוגוסט 2021 – השינויים של בנק ישראל בנוגע למשכנתא לדירה להשקעה

ב-9 באוגוסט 2021 החליט בנק ישראל לשנות את נושא הלוואת המשכנתא לדירה שנייה או דירה להשקעה. עד לפני תאריך זה אפשר היה לקחת משכנתא על הנכס הקיים בגובה של עד 50% וזאת כדי לממן את ההון הראשוני לדירה השנייה (במגבלות המשכון של הנכס הקיים כמובן).

נכון לתחילת 2022 יותר קשה להשיג מימון של יותר מ50% לרכישת נכס נוסף. השגת המימון הפכה ליותר מורכבת  אך בהצגת הנתונים בצורה "חכמה" ושימוש בגורמים הנותנים משכנתאות (ולא רק בנקים) ניתן לקבל אפילו מימון מלא 100%. (כשהמטרה היא מימון הרכישה).

ההגבלה של בנק ישראל באה לצמצם את מספר ההשקעות בדירות ובמידה מסוימת מדובר בניסיון "לקרר" את המשק או לפחות למתן את עליית המחירים במעט. עם זאת, ההגבלה לא מתייחסת לסיוע ברכישת דירה עבור הילדים והורים עדיין יכולים לקחת משכנתא עבור הנכס הקיים כדי שלילדיהם יהיה את ההון העצמי הנדרש. כמובן, מדובר על "משכנתא פנויה", על נכס שבכלל לא ממושכן או ששולם ברובו.

כמה משכנתא כדאי לקחת?

לצד השאלה כמה משכנתא אפשר לקחת יש לשאול שאלה חשובה לא פחות והיא כמה משכנתא כדאי לקחת. כאן נכנסים שיקולים אישיים שקובעים את יכולת החזר התשלומים ואופן ההחזר. לשם כך נבנה תמהיל משכנתא אשר קובע את גובה ההחזר החודשי לאורך השנים ואת מסלולי ההחזר. בתהליך ייעוץ משכנתא נבדוק את היכולות שלכם, הרצונות האישיים ונבין כמה משכנתא כדאי לכם לקחת.

רכישת דירה היא אחת מההחלטות החשובות מבחינה כלכלית. הצרכים של המשפחה יכולים להשתנות והמטרה היא לבחור במשכנתא שתשרת אתכם ולא להפך. צרו קשר וקבעו פגישה ראשונית ללא עלות וללא התחייבות כדי שנוכל להבין מהן האפשרויות שעומדות לרשותכם.

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.

הפוסט כמה משכנתא אפשר לקחת? הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

משכנתא לדירה להשקעה – למה זה  כדאי?

• הכדאיות בלקיחת הלוואה לרכישת דירה להשקעה באה לידי בלקיחת הלוואה שאם לוקחים אותה נכון משולמת (כולה או רובה) ע"י השוכרים . התשואה המכובדת לא רק שתאפשר לצבור נכס אלא גם להוריש משהו לילדים ולסייע לעתיד הכלכלי.
• יתרון נוסף בא לידי ביטוי במקור הכנסה נוסף, אפשרות לחסוך וכך למעשה להיות בלתי תלויים בגופים אשר מעבירים סכומי פנסיה זעומים.
• חשוב להזכיר כאן גם את היכולת לחיות חיים מכובדים ולחסוך לא רק לעתיד אלא גם לקיים חיים מכובדים עבורכם ועבור ילדיכם בהווה.

איריס שוסטר – להשיג את המסלול הפיננסי שהכי נכון לכם

בסיכומו של דבר, משכנתא לדירה להשקעה היא הלוואה שחבל לפספס, בפרט כשההון העצמי אינו בנמצא. איריס שוסטר, מומחית לכלכלת הבית ומומחית בתחום ייעוץ משכנתאות מסייעת לכם לא רק להרים את רמת החיים שלכם אלא גם את רמת החיים של יקיריכם. באמצעות מוניטין של שנים וניסיון רב, הנה האפשרות שלכם לפרוץ קדימה, לרכוש בדירה להשקעה ולהפוך את החיים לפשוטים ונטולי דאגות. לסדר את החיים בהווה, לדאוג לפנסיה שלכם, להוריש משהו לילדכם ולעזור להם להתמודד עם יוקר המחייה. אלו רק חלק מהיתרונות המושגים ובתנאי שבוחרים את ההלוואה הנכונה בצמוד להחזרים נוחים והתחשבות בפרמטרים הפיננסיים הנכונים. חושבים שהגיע הזמן להרים את רמת החיים שלכם? בקרו באתר הבית שלנו וקראו אודות לקיחת משכנתא לבנייה עצמית וכלכלת הבית והמשפחה. צריכים ייעוץ מקצועי? השאירו את הפרטים שלכם באתר ונשמח לחזור אליכם ולספק את כל המידע בדרך אל הרכישה המושכלת. 

הפוסט משכנתא לדירה להשקעה הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

משכנתא לדירה שניה – כל הפרמטרים והשיקולים הרצויים

אז לצד כל דבר, גם כאן, יש יתרונות ויש חסרונות וחשוב להזכיר ולדבר אודותיהם. רצוי לציין כי מאמר זה מתייחס אליכם – אתם שכבר רכשתם דירה אחת ומחפשים איתנים כלכליים חדשים בכדי להסתייע ולרכוש נכס נוסף. אם כן, החיסרון הגדול קשור בכך, שהמדינה רואה בכם מבוססים ואז גם מערימה קשיים ברכישת דירה שנייה היות והיא מעדיפה לתת קדימות למחוסרי הבית. הליך זה הוא שהופך את דרישת המשכנתא השנייה למורכבת יותר. אז איך באה המורכבות לידי ביטוי? מאז שנת 2012 והודעת בנק ישראל על מספר מגבלות, נדרשים רוכשי הדירה השנייה בהון עצמי של חמישים אחוז מערכה! מכאן אנו למדים כי לא רק מחיר הדירה יתייקר, אלא גם הדרישה להון עצמי גדול יותר – מה שלא פעם מסבך את העניינים. 

משכנתא שניה – כדאי או לא כדאי?

בסיכום דבר, זה אפשרי, ניתן לקחת ריביות משכנתא מומלצות לדירה שניה בתנאי שעושים את זה נכון. לאחר שהבנתם את עניין המורכבות, אפשר להתקדם צעד אחד קדימה ולקבל את ההון העצמי – ולא בהכרח מהבנק שלכם. כן, הון עצמי זה דבר שלא פשוט להשיג! אבל החדשות הטובות הן, כי כדאי בהחלט לבחון אופציות מימון פרטיות כמו משכנתא על בסיס נכס קיים או הלוואה חוץ בנקאית.

אתם צריכים לשאוף לבחירת המשכנתא המתאימה עבורכם כאשר בשלב זה נכנסת איריס שוסטר לתמונה ועוזרת לכם למצוא בדיוק את הפתרון אותו חיפשתם שנים – קבלת משכנתא שנייה בתנאים ראויים ומותאמים ליכולתכם האישית. בקרו באתר ותנו לנו לסייע לכם בייעוץ משכנתאות מכל הלב.

הפוסט משכנתא לדירה שניה הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

מחשבון משכנתא מחיר למשתכן – לפנות ליועץ כלכלי

• הידעתם? יש לא מעט זוכים שיצאו זכאים להנחת המחיר למשתכן ובחרו לוותר על הזכיה. חשוב לענות על כל השאלות. בכדי לוודא שהזכייה נכונה לכם.
• אז הסיבה ללקיחת יועץ משכנתאות עם הרבה ניסיון קריטית ביותר, היות ודווקא בשלב הזה הוא יידע לעשות את ההערכות המדויקות וההבדלים. אחוזי המימון, תשלומים ועוד כמה וכמה פרמטרים שלרוב, רק מקצוענים יודעים שלא לפסוח עליהם.
• כמו כן, כשלוקחים יועץ כלכלי, הוא יכול להסביר את הדקויות ואף לשפוך אור על העסקה החדשה שאתם עומדים לעשות. היתרון הגדול קשור בליווי צמוד החל מתחילת התהליך וכן לקחת משכנתא בצורה הנכונה והנוחה ביותר.

איך לעמוד בתנאי משכנתא מחיר למשתכן – תנו למקצוענים לעזור לכם

מחשבון משכנתא מחיר למשתכן הינו כלי חשוב ביותר, מאידך, ראוי ביותר לוודא כי מי שמחזיק בו הינו מקצוען ומבין בתחום הפיננסיים ומתן הלוואות שתוכלו לעמוד בהחזר שלהן. לאיריס שוסטר מוניטין רב וכך גם ניסיון הבא לידי ביטוי בסיוע בכמה וכמה פרמטרים פיננסיים וביניהם גם עניין לקיחת משכנתא הנובעת מזכייה בפרויקט למשתכן. הבחירה ביועץ פיננסי מיומן תסייע לכם להבין היכן אתם עומדים וכך להחזיר את ההלוואה בהתאם להתחייבויות אחרות העומדות ברשימת המטלות שלכם. אז למה שתעשו את זה לבד? כאשר מדובר בזכיות, חשוב שמישהו מקצוען לא רק יקרא עבורכם את השורות הקטנות אלא גם יאיר את עינכם עליהן. מוזמנים לבקר באתר הבית ולהעמיק בנושא ייעוץ משכנתאות נכון ומותאם אישית.

הפוסט מחשבון משכנתא מחיר למשתכן הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

"דרך הכסף – הדרך הבטוחה להגיע לבית "

ההרצאה התקיימה ב 4/9/2019 בקיבוץ תובל

דרך הכסף – הדרך הבטוחה להגיע לבית

הפוסט דרך הכסף – הדרך הבטוחה לשפץ או לבנות הופיע ראשון באיריס שוסטר - ייעוץ משכנתאות ותכנון פיננסי

אחד היתרונות של רכישת דירה במחיר למשתכן הוא האפשרות לקבל משכנתא באחוז מימון גדול יותר מרכישה רגילה. לעתים, דווקא הטבה זו יכולה  לגרום לכם לשלם הרבה יותר על הדירה שרכשתם.

במאמר זה:

אציג את לוח התשלומים הסטנדרטי
אעלה את הבעיה הגדולה שעלולה לגרום לכם לשלם הרבה יותר על הדירה
אראה לכם את הפתרון ואיך להימנע מתשלום יקר

לוח התשלומים הסטנדרטי בפרויקט מחיר למשתכן

היום אני רוצה לדבר על לוח התשלומים לזוכים בדירה במחיר למשתכן ואיך לוח תשלומים זה יכול לגרום לכם שהמשכנתא שתיקחו תהיה יקרה במיוחד.

בואו רגע ונראה מהו לוח התשלומים הסטנדרטי שאותו צריכים לשלם  הזוכים במחיר למשתכן: 

העברת הכספים עבור התשלום הראשון לא מהווה בעיה מאחר ומדובר בהעברת כספים שיש לכם כהון עצמי גם אם החלטתם לקחת  90% מימון.