מה עלול לגרום לכם לשלם הרבה יותר על דירה ב – מחיר למשתכן ?
אחד היתרונות של רכישת דירה במחיר למשתכן הוא האפשרות לקבל משכנתא באחוז מימון גדול יותר מרכישה רגילה. לעתים, דווקא הטבה זו יכולה לגרום לכם לשלם הרבה יותר על הדירה שרכשתם.
במאמר זה:
אציג את לוח התשלומים הסטנדרטי
אעלה את הבעיה הגדולה שעלולה לגרום לכם לשלם הרבה יותר על הדירה
אראה לכם את הפתרון ואיך להימנע מתשלום יקר
לוח התשלומים הסטנדרטי בפרויקט מחיר למשתכן
היום אני רוצה לדבר על לוח התשלומים לזוכים בדירה במחיר למשתכן ואיך לוח תשלומים זה יכול לגרום לכם שהמשכנתא שתיקחו תהיה יקרה במיוחד.
בואו רגע ונראה מהו לוח התשלומים הסטנדרטי שאותו צריכים לשלם הזוכים במחיר למשתכן:
|
תשלום מס' |
לקבלן יש היתר בנייה | לקבלן אין היתר בנייה | |
| 1 | מועד בחירת הדירה | 2000 ש"ח | 2000 ש"ח |
| 2 | עד שבוע מחתימת החוזה | השלמה ל 7% | השלמה ל 7% |
| 3 | 45 יום מחתימת החוזה | 13% ממחיר הדירה | השלמה ל-10% ממחיר הדירה |
| 4 | 60 יום מחתימת החוזה | השלמה ל 30% מהסכום | |
| 30 יום מקבלת היתר בנייה (ולא פחות מ- 45 יום מחתימת החוזה) |
השלמה ל 20-35% תלוי בפרוייקט |
||
| 5 | בתשלומים קבועים בהתאם לפרוייקט | עד השלמה ל 90% ממחיר הדירה | עד השלמה ל 90% ממחיר הדירה |
| 6 | מסירה | 10% ממחיר הדירה | 10% ממחיר הדירה |
העברת הכספים עבור התשלום הראשון לא מהווה בעיה מאחר ומדובר בהעברת כספים שיש לכם כהון עצמי גם אם החלטתם לקחת 90% מימון.
הבעיה הגדולה שעלולה לגרום לכם לשלם הרבה יותר על הדירה
אבל מה קורה אם לקבלן (וזהו המצב ברוב הפרויקטים שלה מחיר למשתכן) אין היתר בנייה?
מה שבאמת קורה בחלק גדול מהפרוייקטים של מחיר למשתכן, הזוכים חותמים עם הקבלן הסכם לפני שיש לפרוייקט היתר בנייה.
וכאן מתחילה הבעיה, השלב הזה עד לקבלת ההיתר יכול לקחת חודשים ולאף אחד אין אפשרות לדעת מתי באמת הוא יקבל את ההיתר.
קבלת ההיתר תגיע פתאום ואתם תקבלו דרישה לתשלום מיידי, תידרשו להעביר את תשלום סעיף 4 (בטבלה) לקבלן תוך 30 יום.
אם אתם מבין אלה שרוצים לנצל את ההטבה של הון עצמי נמוך ולקחת משכנתא של מעל 80% מימון, תשלום מס' 4 הוא כבר שלב שבו תיקחו חלק מכספי המשכנתא, כלומר יהיה לכם רק 30 יום לעשות את כל התהליך של לקיחת המשכנתא ולהעביר את הכספים לקבלן.
30 יום זה ממש תקופה קצרה ולא מספיקה כדי לעשות את כל מה שצריך בכדי לקבל משכנתא טובה ולהצליח להעביר את הכספים בזמן לקבלן.
אתם צריכים שיהיה לכם מספיק זמן –
- להבין איזה משכנתא הכי כדאי לכם לקחת – אילו מסלולים לבחור, איך לחלק את הסכום בין המסלולים ולכמה שנים לפרוס את התשלום.
- לפנות למספר בנקים
- לעשות משא ומתן לקבלת התנאים הטובים ביותר
- להזמין שמאי (אם נדרש)
- להשלים בירוקרטיה – לחתום מול עו"ד נוטריון, בטאבו או ברמ"י, להביא ביטוח חיים ומבנה, להחתים את הקבלן
- להעביר את הכסף לקבלן
אז מה אפשר לעשות כדי שלכם זה לא יקרה ?
בכדי לעשות את התהליך נכון,
השלב הראשון – בידקו בפרוייקט שלכם האם לקבלן יש היתר בנייה
ואם עדין אין לו היתר בנייה
- תחשבו מהו אמור להיות סכום התשלום הבא שלכם (כשיתקבל היתר הבנייה).
- האם סכום זה כולל כספים מהמשכנתא או רק כספים מההון העצמי
אם סכום זה כולל כספים מכספי המשכנתא שתקחו, אתם צריכים להתחיל את תהליך לקיחת המשכנתא כבר עם החתימה על החוזה.
דחיית התחלת העיסוק בלקיחת המשכנתא בשלבים מתקדמים יותר (שיגיע ההיתר) ייגרמו לכך שתיכנסו ללחץ לעמוד בלוחות זמנים ולהעביר את התשלום בזמן, ולא יהיה לכם מספיק זמן להשלמה טובה של התהליך.
לחץ הזמן יגרום לכם להשקיע פחות זמן בבחירת המשכנתא המתאימה לכם, ולקחת את המשכנתא שהציע לכם הבנק (שברוב המקרים לא בהרכב המתאים לכם), לא יהיה לכם זמן לעשות מו"מ טוב, ולא תצליחו לקבל את התנאים הטובים ביותר.
והתוצאה, תהייה לכם משכנתא שהרבה פחות מותאמת לכם והרבה יותר יקרה (שבה אתם משלמים הרבה מאוד כסף "סתם" לבנק), סכומים שיכולים להגיע לעשרות ולמאות אלפי שקלים.
אם אתם מרגישים מבולבלים או אם יש לכם שאלות איך לעשות את זה נכון
מוזמנים ליצור קשר
איריס שוסטר, ייעוץ משכנתאות
052-5900403