כמה משכנתא אפשר לקחת?

אחת השאלות שעולה אצל רבים שמחפשים אחר הנכס הראשון שלהם היא כמה משכנתא אפשר לקחת. בנק ישראל מגביל את סכום המשכנתא שניתן לקבל.

בנק ישראל קבע את אחוז המימון – אחוז המשכנתא שאפשר לקחת ממחיר /ערך הבית. אחוז המימון שניתן לקבל  משתנה בין נכס ראשון, חילופי ומשכנתא לבניה. מעבר לאחוז המימון  שחשוב להכיר, יש להבין אילו מגבלות נוספות יכולות להיות כשאתם לוקחים את ההלוואה הגדולה ביותר בחייכם.

כדי לדעת כמה משכנתא אפשר לקחת חשוב לדעת קודם כל באיזה נכס מדובר. עבור רכישת דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% משכנתא. עבור דירה או נכס שני אפשר לקבל עד 50% משכנתא במקרה ואין כוונה למכור את הנכס הנוכחי או עד 70% במקרה שישנה כוונה למכור אותו. במקרה של משכנתא לבניה תוכלו לקבל עד 70%.

כמה משכנתא אפשר לקחת עבור סוגי הנכסים השונים – נתונים בטבלה:

	נכס ראשון	נכס שני ללא מכירת הנכס הראשון	נכס שני בכוונה למכור את הנכס הראשון	משכנתא לבניה
אחוז משכנתא למימון הנכס	עד 75% מימון	עד 50% מימון	עד 70% מימון	עד 70% מימון

כמה משכנתא אפשר לקבל באחוזים?

אחד הדברים שעלולים לבלבל לא מעט מהרוכשים והבונים הוא האחוז של המשכנתא אותו אפשר לקבל. לא פעם ההנחה היא שהאחוז הוא "השלמה" לסכום הכסף הנוכחי הקיים. לצורך הדוגמה, אם יש לכם 250,000 שקלים, הם יכולים להוות 25% מהסכום שאתם רוצים לגייס  ואז יכול להיות שתחשבו כי הבנק יאפשר לכם לקבל משכנתא על סך 750,000 שקלים. עם זאת, האחוז לא קשור רק לסכום הראשוני שיש בידכם אלא גם להערכת שווי הנכס.

גם ברכישת נכס וגם בבניה, הבנק ירצה לדעת מהו שווי הנכס וממנו לחשב את אחוז המימון. לדוגמה, עבור רכישת נכס ראשון המוערך בשווי 800,000 שקלים הבנק יסכים לממן סכום שלא יעלה על 600,000 שקלים. במידה והנכס הנוכחי מוצע לשוק בעלות של 1,000,000 שקלים ויש ברשותכם סכום ראשוני של 250,000 שקלים, תצטרכו לממן עוד 150,000 שקלים (כאשר יש ברשותכם 250 אלף שקלים + 600 אלף שקלים שתוכלו לקבל מימון מהבנק).

אחוז המשכנתא שתוכלו לקבל בפועל תלוי למעשה בשני גורמים: הסכום שיש ברשותכם והערכת שווי הנכס.

במקרה שהשמאי יעריך את הנכס בשווי גבוה ממחיר הרכישה, אין זה אומר שאפשר יהיה לקבל אחוז מימון גבוה יותר. מכאן אפשר להבין כי הבסיס להבין מה גובה הנכס שתוכלו לרכוש הוא ההון הראשוני שיש ברשותכם. לאחר שבחנתם את כל האפשרויות שעומדות לרשותכם (הון שצברתם, קופות חיסכון ואולי סיוע מההורים), תוכלו להגדיר את הסכום הראשוני שיהיה שווה אחוז מהקניה לפי הטבלה שלמעלה.

 

כמה משכנתא אפשר לקחת עבור מחיר למשתכן?

מחיר למשתכן הוא נושא שונה מעט ממשכנתא רגילה מבחינת חישוב אחוז המימון. כל מי שעומד בתנאי מחיר למשתכן אינו בעל נכס ולכן זכאי לעד 75% מימון. עם זאת חישוב אחוז המימון מתייחס לערך הדירה כפי שנקבע על ידי שמאי או בהתאם למצוין בחוזה הרכישה. כלומר, במקרה של מחיר למשתכן המחיר לא מתייחס למחיר הרכישה  אלא למחיר הדירה בשוק החופשי כפי שהוא נקבע על ידי שמאי שהגיע מטעם המדינה לבחון את הפרויקט.

ערך הדירה בפרויקט מחיר למשתכן יהיה גבוה יותר מאשר העלות שלה בפועל ולכן אחוז המימון שאפשר יהיה לקבל מהבנק יהיה בסופו של דבר גבוה ביחס לתשלום. כדי להסביר זאת ניקח לדוגמה דירה שהוערכה על ידי השמאי בשווי של מיליון שקלים. במקרה זה, תוכלו לקבל משכנתא של 750,000 שקלים ויתכן שתשלמו על הדירה בסך הכל 800,000 שקלים ולכן בפועל תצטרכו הון ראשון מינימלי.

חשוב לדעת כי אחד התנאים לרכישת דירה במחיר למשתכן הוא שיהיה עליכם לשלם לפחות 100,000 שקלים מהונכם האישי. זאת גם אם הפער בין אחוז המשכנתא שאתם יכולים לקחת לבין שווי הדירה נמוך מסכום זה. כמובן, בחישוב ההון העצמי שיידרש לכם כדי לקנות את הנכס תמיד כדאי להביא בחשבון גם את האגרות, התשלומים לעורכי הדין וגורמים נוספים.

כדי לחשב כמה משכנתא אפשר לקבל במחיר למשתכן יש לבחון את שווי הדירה ולא את מחיר המכירה שלה. זו גם אחת הסיבות לכך שפרויקטים אלה מעוררים עניין רב בציבור ולכך שלא מעט מעדיפים לרכוש דירה גם אם הם לא בטוחים שזה יהיה מקום מגוריהם כל חייהם (אך כאן נכנסים שיקולים שונים אישיים ואם אתם חושבים שזו הרכישה הנכונה עבורכם מומלץ ליצור קשר ולהתייעץ עימי מראש).

כמה אפשר לקבל על משכנתא לדירה שניה?

השקעה בנכס נחשבת עבור רבים לאופציה מועדפת ובעיקר כאשר אפשרויות החיסכון האחרות לא מפתות (בעיקר כאשר הריביות בבנק נמוכות מאד). הבתים והדירות בישראל עמידים לשנים רבות ומאפשרים ליהנות מרווחים בטווח הארוך. למעשה, זו יכולה להיות החלטה נבונה גם לגיל הפרישה, לתמיכה עתידית בילדים ולדאגה לדור ההמשך. ישנן מספר סיבות לכך שהישראלים אוהבים להשקיע בדירות:

• עליית המחירים – מחירי הדיור בישראל עולים באופן מתמיד ונדירות התקופות בהן השוק נפל ואפילו התקרר. עליית המחירים גורמת לרבים לחשוב על דור העתיד וכיצד לסייע לו.
• יציבות המבנים – ערך המבנה נוטה לעלות עם השנים כשהבניה הישראלית נחשבת לאיכותית ומבטיחה שגם בעוד עשרות שנים המבנה יעמוד על טילו.
• תרבות – שיקולים תרבותיים שונים הובילו לכך שהישראלים משקיעים בדיור. זאת בניגוד למקומות שונים בעולם בהם אפשר לראות אנשים שחיים כל חייהם בשכירות.

הרצון להשקיע בנכס קיים ועתה נשאלת השאלה מהן אפשרויות המימון לרכישת דירה שניה (או שלישית). נכון לתחילת 2022 ניתן לקבל מהבנק מימון של עד 50% משכנתא עבור הנכס החדש. כלומר, אם הנכס עולה מיליון שקלים אפשר יהיה לקבל עבורו חצי מיליון ויש צורך לממן "מהכיס" חצי מיליון נוספים. אלו אשר חסכו סכום זה לא יראו בכך כל בעיה, אך השאלה שמעניינת את רוב המשקיעים היא כיצד ניתן להביא את ההון הראשוני גם ללא חיסכון ארוך טווח.

במידה וישנה נכונות למכור את הנכס הראשון לצורך רכישת הדירה הבאה (ואז זו לא תהיה באמת דירה שנייה אלא תישארו בסוף התהליך עם נכס אחד) תוכלו לקבל אחוז מימון גבוה יותר שעומד על 70%. כיוון שבנק ישראל הקשיח את עמדתו ביחס לרכישת דירה להשקעה, אם בכוונתכם לקנות דירה ורק לאחר מכן למכור את זו הנוכחית, ההמלצה היא ליצור קשר ולראות מהי הדרך הנכונה ביותר לבצע את התהליך.

 

אוגוסט 2021 – השינויים של בנק ישראל בנוגע למשכנתא לדירה להשקעה

ב-9 באוגוסט 2021 החליט בנק ישראל לשנות את נושא הלוואת המשכנתא לדירה שנייה או דירה להשקעה. עד לפני תאריך זה אפשר היה לקחת משכנתא על הנכס הקיים בגובה של עד 50% וזאת כדי לממן את ההון הראשוני לדירה השנייה (במגבלות המשכון של הנכס הקיים כמובן).

נכון לתחילת 2022 יותר קשה להשיג מימון של יותר מ50% לרכישת נכס נוסף. השגת המימון הפכה ליותר מורכבת  אך בהצגת הנתונים בצורה "חכמה" ושימוש בגורמים הנותנים משכנתאות (ולא רק בנקים) ניתן לקבל אפילו מימון מלא 100%. (כשהמטרה היא מימון הרכישה).

ההגבלה של בנק ישראל באה לצמצם את מספר ההשקעות בדירות ובמידה מסוימת מדובר בניסיון "לקרר" את המשק או לפחות למתן את עליית המחירים במעט. עם זאת, ההגבלה לא מתייחסת לסיוע ברכישת דירה עבור הילדים והורים עדיין יכולים לקחת משכנתא עבור הנכס הקיים כדי שלילדיהם יהיה את ההון העצמי הנדרש. כמובן, מדובר על "משכנתא פנויה", על נכס שבכלל לא ממושכן או ששולם ברובו.

כמה משכנתא כדאי לקחת?

לצד השאלה כמה משכנתא אפשר לקחת יש לשאול שאלה חשובה לא פחות והיא כמה משכנתא כדאי לקחת. כאן נכנסים שיקולים אישיים שקובעים את יכולת החזר התשלומים ואופן ההחזר. לשם כך נבנה תמהיל משכנתא אשר קובע את גובה ההחזר החודשי לאורך השנים ואת מסלולי ההחזר. בתהליך ייעוץ משכנתא נבדוק את היכולות שלכם, הרצונות האישיים ונבין כמה משכנתא כדאי לכם לקחת.

רכישת דירה היא אחת מההחלטות החשובות מבחינה כלכלית. הצרכים של המשפחה יכולים להשתנות והמטרה היא לבחור במשכנתא שתשרת אתכם ולא להפך. צרו קשר וקבעו פגישה ראשונית ללא עלות וללא התחייבות כדי שנוכל להבין מהן האפשרויות שעומדות לרשותכם.

 

יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב-  052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.

שלכם, איריס שוסטר.