חלום הבניה עובר דרך מציאת אמצעי המימון הטובים ביותר למשפחה. משכנתא לבניה שונה במעט מנטילת משכנתא רגילה וכתבתי על כך רבות באתר. באופן כללי, כיוון שהכספים עוברים לבעלי מקצוע שונים ולא לקבלן אחד, הכספים מועבירים לחשבון שלך בפעימות על פי ההתקדמות. כמו כן ההערכת השווי של הבית שונה מעט ומתבססת על ערך המגרש + הערכת עלות הבנייה (כפי שיקבע השמאי).
התכוננות לבניה שונה מבחינה כלכלית בהשוואה לרכישת נכס מיד שנייה. לאורך כל הפרויקט צריכים להיות "כספים נזילים" ויש להביא בחשבון הוצאות נוספות שיכולות להגיע עד לגובה של 20% מהעלות המתוכננת. הכנה נכונה לפרויקט מגדילה את הסיכוי לסיים אותו עם כסף בכיס וללא גרעון והלוואות יקרות.
בכתבה זו ריכזתי את פעולות ההכנה שיש לעשות עבור אלו שרוצים ליטול משכנתא לבניה בעתיד. הכתבה נכתבה ברוח ימי הקורונה ומביאה בחשבון את המצב הנוכחי (אפריל 2020), אך כל סעיף נכון גם לימים רגילים ותקינים.
פעולה ראשונה – בדיקת ההוצאות הביתיות
ברוח תקופת הקורונה אני ממליצה לזוגות ומשפחות אשר רוצות לבנות את בתיהן לאחר החזרה לשגרה, לבצע בדיקה של ההוצאות הביתיות. פרויקט בניה הוא אחד הפרויקטים המשמעותיים והלחוצים, מבחינה אישית ומבחינה כלכלית. זה הזמן לבחון מהי היכולת הכלכלית של המשפחה וזו מתחילה בהסתכלות על התמונה המלאה של ההוצאות וההכנסות.
גם אם יצאת לחל"ת או שכרגע העתיד לא ברור, אפשר להסתכל על ההוצאות של השנה האחרונה ולראות מהן ההוצאות החודשיות של המשפחה. חשוב מאד להסתכל על המצב שהיה והמצב שצפוי להיות ולהבין מהי יכולת ההחזר החודשי של המשפחה. נקודה זו חשובה בכל זמן, אך משפחות אשר מתכננות לבנות את ביתן בעתיד יוכלו לנצל את הזמן כדי לעשות סדר בחשבונות ואף למצוא נקודות לחיסכון.
פעולה שנייה – בדיקה מקיפה של ההון העצמי
יש לבחון את היכולות הכלכליות והכסף שכבר יש לך בכל רכישת נכס ובמיוחד בתהליך בניה. משכנתא לבניה תינתן בגובה של עד 70% משווי הבית (וזאת בניגוד למשכנתא לרכישת דירה שיכולה להגיע עד לגובה של 75% בדירה ראשונה יחידה). עליך לבדוק מה גובה החסכונות שחסכת ,האם יש לך קרנות שונות שניתן להשתמש בהן ולבחון בכמה מתוכן נכון לך להשתמש לצורך הבניה.
ההון העצמי שלך צריך להיות לפחות בגובה 30% מגובה הערכת הבית בסיום הבנייה. הסכום לא יכול להיות "תיאורטי" ועליך לדעת כי במקרה של בניה המשכנתא לא תינתן לך בתחילת הדרך אלא רק לאחר שהשתמשת בכספי ההון העצמי ולכן הכסף שיש בידך ישמש אותך לאורך הדרך כדי לשלם לקבלנים ואנשי מקצוע שונים, לפני קבלת הכספים ממקור המימון שנבחר לפרויקט או בין פעימה לפעימה.
פעולה שלישית – קבלת אישור עקרוני
האישור העקרוני הוא חלק משמעותי בעת קבלת המשכנתא, בין אם היא מיועדת לבניה ובין אם לא. למעשה, הוא אומר שהבנק יאשר לך לקבל בעתיד את הכספים שביקשת. גם אם הוצאת את האישור בבנק אחד, אם הכל עבר חלק ולא עלו דברים מיוחדים בשלב הוצאת האישור העקרוני יש סיכוי גדול שעל סמך קבלתו, אפשר יהיה לפנות לבנקים נוספים ולכן לרוב בשלב ההתחלתי אין צורך להוציא את האישור מבנקים שונים. עם זאת, יש לחדש את האישור אחת לתקופה (1-3 חודשים בהתאם לבנק). לאחר תקופה זו האישור אינו בתוקף והבנק יכול לסגת מהצעתו.
נקודה חשובה נוספת שיש לזכור היא שבמידה והבנק יאשר את קבלת הכספים, הוא יאשר את הסכום שביקשת. לכן, אם בעתיד יתגלה לך שיש לך צורך בסכום כסף נוסף לצורך השלמת הבניה , לא בטוח שהבנק יסכים להעביר את הכספים. חשוב מאד לתכנן נכון את סכום הבקשה תוך הסתמכות על שתי הפעולות הראשונות שיש לעשות. בחירת הסכום למשכנתא צריכה להתבצע בהתאם לצרכים ובחוכמה. סכום גבוה מדי עלול לגרום לדחייה מצד הגוף המממן או לקבלת משכנתא בתנאים פחות טובים. סכום נמוך מדי עלול להשאיר אותך עם מעט מדי כסף ופרויקט לא גמור או הלוואות משלימות יקרות ותשלום חודשי שאי אפשר לעמוד בו.
פעולה רביעית – השוואת הצעות משכנתא לבניה בגופים שונים
פעולה זו רלוונטית ברגע שכבר ישנן תוכניות בניה מאושרות והזמן בו יידרש לך הסכום הראשון של המשכנתא לצורך הבניה מתקרב. . חשוב לדעת כי גם אם קיבלת אישור עקרוני מבנק מסוים, אין זה אומר ששם תילקח המשכנתא בסופו של דבר. זה הזמן לעשות השוואה בין הגופים השונים, כולל הבנקים וגופים חוץ בנקאיים.
יש לזכור כי משכנתא לבניה ובכלל היא הרבה יותר מריבית. כמובן, זהו פרמטר חשוב, אך הוא יכול להשתנות בין יום האישור והחתימה לבין בו יהיה לך צורך בכסף. התמהיל (איך מחולק סכום המשכנתא בין המסלולים השונים ולאיזו תקופה) הוא המרכיב החשוב ביותר בתהליך ועליו להתאים לסגנון החיים שלך, להוצאות (כפי שציינתי בפעולה הראשונה) ליכולת הכלכלית שלך ולכספים העתידים שיהיו לך.
פעולה חמישית – ניהול נכון של הכספים במהלך הפרויקט
הנתונים מצביעים על כך שיותר מ-80% מהבונים חורגים מהתקציב. החריגה הממוצעת עומדת על 24%. בבית ממוצע ודובר על חריגה אשר עולה על רבע מיליון שקל (250,000 ₪). כדי להימנע מחריגה שכזו, ישנם שלושה דברים שיש לבצע: האחד הוא בחירה נכונה של משכנתא לבניה בסכום שמביא בחשבון חריגות. השני הוא ביצוע פעולות שניתן לעשות להקטנת סכום החריגה והשלישי הוא ניהול נכון של כספי הפרויקט.
מומלץ כבר בתחילת הדרך לחשוב על מה חשוב שיהיה בבית ועליו לא מתפשרים ועל מה אפשר להתפשר. תמיד חשוב לבצע משא ומתן מול אנשי מקצוע ולעשות השוואת מחירים בכל הנוגע למפרט הבית. תכנון נכון של הכספים ועמידה בתקציב תבטיח לך להיכנס לבית גמור ואיכותי. למעשה, מעבר על כל הפעולות תאפשר לך להיות בין 8% מהבונים אשר מסיימים את התהליך במסגרת התקציב, בלי חורים והלוואות מיותרות. להתייעצות וליווי, אשמח לעמוד לרשותך.
על הכותבת:
איריס שוסטר, עוסקת בתחום ייעוץ משכנתאות מעל ל-12 שנה. החזון שלי הוא לעזור למשפחות לשלם פחות משכנתא, מדי חודש ולאורך כל תקופת ההחזר.
שאלות נפוצות
כל יועץ משכנתאות יגיד שכן וכל בנק יגיד שלא חובה. מה התשובה הנכונה? האינטרס של הבנק הוא להציע לך משכנתא בתנאים שטובים לו. האינטרס של יועץ משכנתא לבניה הוא לגרום לך לשלם כמה שפחות ולקבל את הסכום הנדרש לך לבניה. בכל השוואה שנעשתה בין הצעה שהתקבלה אצל לקוחותיי לפני שביצעתי עבורם תמהיל לבין ההשוואה אחרי, היה חיסכון של עשרות (ולעתים גם מאות) אלפי שקלים. אני ממליצה לך להיכנס לאתר ולקרוא עוד על תהליך ייעוץ משכנתאות.
בעבר הבנקים היו מקשים על אלו שבחרו לבנות בבנייה קלה. היום בניה זו נפוצה יותר וכמעט ואין בעיות עם קבלת המשכנתא בשל סוג הבניה. בדרך יכולים להיות מכשולים רבים ועליהם מומלץ לקרוא באתר. הבנה כיצד נכון לצאת לדרך ומה הבנקים מחפשים, תעזור לך לצאת לדרך טובה. פרטים נוספים על כך מחכים לך באתר.
באופן עקרוני ישנם מצבים בהם ניתן לקבל משכנתא לבניה גם עבור קניית השטח. יש לבדוק כל מקרה לגופו, לבחון את העלות הכוללת של השטח, הפיתוח והבניה ובהתאם לפנות לבנקים השונים ולבחון את האפשרויות. בתהליך ייעוץ משכנתא לבניה נוכל להיכנס לעובי הקורה ולבדוק מהן האפשרויות שעומדות מולך. מומלץ להיכנס לאתר ולקרוא עוד פרטים על כך.
