החלטתם לקחת משכנתא – אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר עבור רוב המשפחות בישראל. הצעד הראשון שעליכם לעשות הוא ללמוד את הנושא. עשו זאת עוד לפני שתקנו את הבית. משכנתא היא הלוואה שניתן לתפור למידה שלכם. לכל משפחה יש צרכים ויכולות אחרים: יכולת החזר חודשי שונה, הון עצמי שונה, רצון בבית בסגנון שונה… את חליפת המשכנתא ניתן לתפור למידה שלכם.
התהליך הרצוי
שלב 1: פגישה עם יועץ משכנתא בלתי תלוי בבנקים
צאו מנקודת הנחה שלבנקים יש אינטרס למכסם את הריבית עבור המשכנתא שלכם ובנוסף הם לרוב לא מתייחסים למכלול ההיבטים הפיננסים המשתנים שלכם. לאחר פגישה של שעה בה נדבר על האפשרויות השונות העומדות לרשותכם ותתארו את התוכניות הפיננסיות העתידיות שלכם, תדעו סדרי גודל של סכום להלוואת המשכנתא נדרשת והיקף החזר חודשי.
שלב 2: תאום ציפיות לגבי היקף ההלוואה ויכולת ההחזר
תאום ציפיות לגבי היקף ההלוואה ויכולת ההחזר
כשלוקחים הלוואת משכנתא ישנם שני כללים פשוטים:
א. סכום ההחזר החודשי – הבנק יאשר עד 33% מההכנסה הפנויה שלכם אך רצוי שההחזר החודשי לא יעלה על 20% מההכנסה הפנויה.
ב. ככל שאחוז המימון הבנקאי יהיה גבוה יותר תצטרכו לשלם ריבית גבוהה יותר. ישנן משפחות שיעדיפו מימון גבוה בריבית גבוהה ואילו אחרות יחתרו למימון נמוך עם ריבית נמוכה. הדבר תלוי ברצון וביכולת שלכם. חשוב להבין שגם אם החלטנו על סכום ראשוני מסוים וההחזר החודשי נקבע, תוכלו לשנות זאת עם הזמן.
המשימה שלי בשלב הזה היא להכניס אתכם לתמונה, לפזר ערפל כדי שתדעו מה האפשרויות העומדות לפניכם: איזה בית / דירה תוכלו לרכוש וכמה תצטרכו להחזיר כל חודש.
שלב 3: בניית תמהיל משכנתא אופטימאלי
בהתייחס לכל הצרכים שלכם, החלומות והאילוצים אני בונה לכם תמהיל משכנתא. זו תכנית משכנתא שמפרטת את מתווה ההלוואה ככל האפשר מתוך מטרה של חיסכון מקסימאלי. למשל חלק מהלוואת המשכנתא יכול להיות בריבית קבועה, חלקו צמוד לדולר, חלק בריבית משתה והכן הלאה. עומדים לרשותכם 30 מסלולי משכנתא והחוכמה היא לבחור מתוכם את המתאימים ביותר עבורכם. צפו בדוגמה.
שלב 4: סקר ריביות ואישור עקרוני מהבנק
משלב זה אצא אל הבנקים עם בקשת לאישור עקרוני להלוואת משכנתא על פי תמהיל המשכנתא שיצרנו. בדרך כלל יש מספר מסלולים ועבור כל אחד אני מקבלת הצעה. לאחר בירור במספר בנקים ארכז את החומר ואבחן יתרונות מול חסרונות.
שלב 5: מו"מ מול הבנקים
מעכשיו מתנהל מו"מ מול הבנקים שהגישו את ההצעות הכי אטרקטיביות כמובן מתוך מטרה למכסם עבורכם את תנאי המשכנתא בהתאם לצרכים שלכם. בכל בנק ובכל סניף זה קצת שונה, כאן אני חוסכת לכם את כאב הראש של הניירת וההתרוצצות מול הבנקים. לאחר ההחלטה אני עורכת התאמות אחרונות ולאחר מכן חותמים על הניירת ויש לכם צ'ק משכנתא ביד. אני מבצעת את כל התהליך ביעילות במינימום זמן. יש לקוחות שמבקשים להצטרף ולהיות חלק מהתהליך ויש כאלה שמעדיפים להיות מאחורי הקלעים – לשיקולכם. בכל מקרה לאחר שהכנו את תנאי המשכנתא אתם מצטרפים אלי לפגישה בבנק לצרכי חתימה על ההלוואה.