הלוואת משכנתא מורכבת מתמהיל אשר מתבטא בחלוקת סכום המשכנתא למסלולים שונים ולתקופות תשלום שונות. המטרה היא לבחור מסלולים אשר יבטיחו את התשלום המותאם למשפחה או למי שמשלם את ההלוואה. אחד המסלולים הוא "זכאות משרד השיכון". מסלול שאותו יכולים לקחת רק אלו אשר עומדים בתנאי זכאות למשכנתא (משרד השיכון). זהו מסלול בריבית קבועה (צמודה למדד המחירים לצרכן). הריבית נקבעת ע"י בנק ישראל ומסובסדת ע"י משרד השיכון ולכן היא נחשבת לאטרקטיבית במיוחד.
הזכאות למשכנתא קובעת את הסכום שניתן לקבל בתנאים המיוחדים מתוך המשכנתא שתילקח.
ריבית משכנתא לזכאים
חישוב גובה הריבית משכנתא לזכאים מתבצע באופן הבא: הריבית הממוצעת בשוק המשכנתאות (נומינלית) במסלול קבוע צמוד מדד והחסרה של 0.5% ממנה ובכל מקרה גובה הריבית לא יעלה על 3%.
הריבית נקבעת ע"פ הנתונים שמפרסם בנק ישראל אחת לחודש בהתאם לגובה הריביות הניתנות בהלוואת משכנתאות במסלולים הצמודים למדד.
הסתכלות על ריבית משכנתא לזכאים חשובה בטווח הארוך. אפשר לפרוס את החזר התשלומים על פני 5 ועד 30 שנה (בהתאם לצורך) ובמידה ויש רצון בכך ניתן לפרוע אותה בלי לשלם עמלת פירעון מוקדם. אלו סיבות נוספות לכך שכדאי לבחון אפשרות זו בכל תמהיל משכנתא.
3 היתרונות של משכנתא לזכאים
בלי לבחון את המצב הספציפי של נוטלי המשכנתא אפשר לראות כי יש למסלול זה שלושה יתרונות מרכזיים:
גובה הריבית
כפי שנכתב, גובה הריבית במשכנתא נקבעת על ידי בנק ישראל ולא על ידי הבנקים. המשמעות היא שחלק מסכום המשכנתא (בהתאם לזכאות שאושרה) יהיה במסלול שבו הריבית קבועה ונמוכה יותר בלפחות 0.5% מהריבית הממוצעת, ובהסתכלות על הטווח הארוך בדרך כלל היא תהיה מצוינת.
ללא עמלת פירעון מוקדם
משכנתא לזכאים יכולה להיפרע כשיש רצון בכך ללא עמלת היוון נוספת וזאת ללא קשר לגובה הריבית במשק באותו הרגע או ההצעה של הבנק. זאת בניגוד למסלולים קבועים, צמודים או לא צמודים שעלולים לגרור עמלת פירעון במקרה של החזר או מחזור משכנתא.
הנחת פירעון מוקדם בשאר המסלולים
במקרה וחלק מהתמהיל כולל בתוכו משכנתא לזכאים (זכאי משרד השיכון), במקרה של פירעון מוקדם תינתן הנחה גם על שאר המסלולים במידה ויחול עליהם "קנס". אין זה אומר שלא תהיה עמלה אלא שזו תהיה נמוכה יותר מכפי שהיא אמורה להיות.
הוצאת תעודת זכאות למשכנתא
על אף שמי שמאשר את הזכאות הוא משרד השיכון, בפועל ההתנהלות מתבצעת מול הבנק ויש להגיש דרכו את כל המסמכים הכוללים:
תעודת זהות עם ספח, אישור על מהלך שירות צבאי/שירות לאומי, צילום תעודות זהות של האחים והאחיות (של שני הצדדים), תעודת עולה.
למשפחות – תעודת נישואין או תעודת זוגיות (עוד על: משכנתא לידועים בציבור), מס' הילדים, אישור על מהלך שירות צבאי/שירות לאומי, צילום תעודות זהות של האחים והאחיות (של שני הצדדים), תעודת עולה.
לרווקים – ע"פ גיל, אישור על מהלך שירות צבאי/שירות לאומי, צילום תעודות זהות של האחים והאחיות (של שני הצדדים), תעודת עולה.
למלא את המסמכים הנדרשים ולשלם דמי בקשה.
את המסמכים והבקשה יעביר הבנק למשרד השיכון אשר יבדוק את אמינות המידע ויחשב את נקודות הזכות. כדי לקבל משכנתא לזכאים יש לצבור מינימום 599 נקודות ולאחר התשובה אפשר יהיה לדעת מהו הסכום שאושר.
האישור לבקשה מגיע אל הבנק ממנו הוגשו המסמכים. עם זאת, אין זה אומר שיש צורך לקחת את המשכנתא מאותו הבנק ועם תעודת הזכאות אפשר לפנות לכל בנק. ניתן להשתמש באישור תוך שנה מיום הגשת הבקשה הראשונית. במקרה שלא נלקחה משכנתא לאורך כל התקופה יהיה צורך להגיש בקשה חדשה או להגיש בקשה להארכת האישור.
ערעור על החלטת משרד השיכון
ישנם מקרים בהם משרד השיכון לא מאשר את הזכאות למשכנתא וזאת למרות שנראה שכל התנאים מתאימים לזכאות. במקרה זה אפשר לערער על ההחלטה וכן ניתן לערער על גובה הניקוד שהתקבל. גם את הערעור יש להגיש דרך הבנק באמצעות טופס המיועד לכך ובו יש לפרט את הסיבות לערעור.
במקרים מסוימים יתכן ויהיה צורך בטפסים ומסמכים נוספים לאלו המקוריים ומומלץ לפעול כדי לאסוף את כל הנדרש כדי ליהנות מההטבות אותן מציעה המדינה.
משכנתא לזכאים לגרושים, רווקים ונכים
פעמים רבות אנו מסתכלים על משכנתא לזכאים ומניחים (בטעות) כי היא מתאימה רק לזוגות נשואים או ידועים בציבור. בפועל, גם גרושים וגרושות, רווקים ורווקות, נכים ונכות יכולים להגיש בקשת זכאות, אך חשוב מאד להגישה בדרך הנכונה.
זכאות למשכנתא לגרושים וגרושות
הליך גירושין מורכב מבחינות רבות וכמובן גם מבחינה כלכלית. לא פעם הזוג מחליט למכור את הנכס הנוכחי או שאחד רוצה לרכוש את החלק היחסי בנכס הנוכחי. כיוון שלרוב יכולת ההחזר פוחתת יתכנו מקרים בהם הבנקים יערימו קשיים על גרושים או גרושות.
בבחינת זכאות למשכנתא לגרושים יש לבחון מספר נקודות:
- האם לזוג הייתה דירה בעבר? אם לא, הזכאות קיימת, בהתאם לצבירת הנקודות כמו בכל רכישת נכס ראשון כיחידים/רווקים.
- האם היה נכס והוא הועבר לאחד הצדדים, הצד שנשאר ללא נכס יוכל לבדוק את הזכאות שלו כיחיד/רווק.
- האם היה לזוג נכס שנמכר לפני חתימה על הסכם הגירושין? במקרה זה הגרוש/ה יחשבו כמי שהיה להם נכס ויוכלו לבחון את הזכאות שלהם לאחר 10 שנים ממכירת הנכס.
חשוב לדעת כי גם גרושים וגרושות יכולים לקבל משכנתא לזכאים אך יש לבדוק את הנושא לעומק לפני הגשת הבקשה למשרד השיכון. אם הדבר אפשרי ורלוונטי, כדאי גם לבחון את הנושא עוד בשלב יצירת חוזה הגירושין וזאת כדי להבטיח זכאות מקסימלית בהמשך הדרך.
זכאות למשכנתא לרווקים ורווקות
רגע לפני שניכנס לנושא זכאות למשכנתא לרווקים ורווקות חשוב לציין כי זוגות לא נשואים אשר חיים במשותף יכולים לקחת משכנתא עבור ידועים בציבור ככל זוג נשוי (עוד על כך במאמר כאן). עכשיו, כדאי לדעת כי גם רווקים יכולים ליהנות מהלוואת זכאות מטעם משרד השיכון.
כדי ליהנות מההטבה על הרווקים לרכוש את הנכס הראשון שלהם ולעמוד בקריטריונים הנדרשים מבחינת צבירת הנקודות. רווקים לא יוכלו לקבל יותר מאשר 1690 נקודות, מה שאומר שנכון לשנת 2022 הם יכולים לקבל עד 96,190 שקלים (לפני תוספת עבור שרות צבאי/לאומי ) במסגרת משכנתא לזכאים. יוצאים מן הכלל הם רווקים נכים, הזכאים לניקוד בשל נכותם.
רווקים ורווקות אשר מעוניינים לבחון זכאות למשכנתא צריכים לעשות שיעורי בית או ליצור קשר כדי שנוכל לבחון כיצד ניתן לממש את מקסימום הזכויות. כך או אחרת, חשוב לדעת כי הדבר אפשרי, גם אם נדרשת לעתים יצירתיות והבנה בפרטים הקטנים ביותר.
זכאות למשכנתא לנכים/ות ונכי משרד הביטחון
זכאות למשכנתא לנכים ולנכות תלויה בדרגת הנכות. גם כאן החישוב מתבצע על פי נקודות, אך אלו ניתנות בהתאם לאחוז הנכות כשהמינמום עומד על 20%. נכים זכאים לקבל משכנתא לצורך רכישת דירה ראשונה, החלפת הדירה הנוכחית ולכיסוי (חלקי או מלא) של משכנתא שמטרתה היא שיפוץ הנכס הנוכחי. גובה ההלוואה נקבע בהתחשב בגובה הנכות, סכום הרכישה הכולל וכללים נוספים.
משרד הבינוי והשיכון מעניק 200 נקודות אלו אשר נכנסים תחת ההגדרה "נכים" ובנוסף לכך הם יכולים להיות זכאים לנקודות נוספות בהתאם לתנאים שונים. נושא זה מורכב ונכים צריכים לוודא שהם מקבלים את כל הזכויות שלהם. לכן, ההמלצה היא ליצור קשר ראשוני, ללא עלות ולבדוק מה גובה הזכאות וכיצד אפשר לממש אותה.
לצערנו, נכים יודעים כי עליהם להתמודד עם אתגרים רבים ועל אף שמשרד הבינוי והשיכון מעניק הטבות, לא תמיד ברור עד כמה הן גבוהות ואיך לממש אותן, ולכן חשוב לבצע ייעוץ מקדים או לפחות לקרוא על הנושא לעומק ולהמשיך לשאול שאלות עד לקבלת המענה הטוב ביותר.
האם כדאי לקחת משכנתא בתנאי זכאות?
לשאלה "האם כדאי לקחת משכנתא לזכאים?" אין תשובה אחת בלבד. על פניו מדובר במשכנתא בתנאים מועדפים, עם יכולת לסלק את המשכנתא ללא עמלה בעת הצורך ובריבית קבועה לאורך התקופה. עם זאת, במקרים בהם הריבית במשק נמוכה יתכן שיהיו מסלולים אחרים משתלמים יותר מבחינת ההחזר החודשי.
חשוב לזכור שניתן לממש את הזכאות למשכנתא רק ברכישת הנכס הראשון (או לאחר 10 שנים ממכירת הנכס הקודם) ולכן לפני לקיחת משכנתא ראשונה מומלץ לבחון את כדאיות שילוב משכנתא לזכאים גם כשהריביות נמוכות, יש להסתכל על כלל היתרונות וכמובן גם על הצרכים האישיים. בכל לקיחת הלוואה ובוודאי לקיחת משכנתא – אחת ההלוואות החשובות והמשמעותיות בחיים – יש להבין את הצרכים של המשפחה ובהתאם לבנות את תמהיל משכנתא (עוד על כך בלחיצה על הכתבה כאן).
יש לכם שאלות נוספות?
צרו קשר עכשיו ב- 052-5900403
ונקבע פגישה ראשונית ללא התחייבות מצדכם.
שלכם, איריס שוסטר.
