משכנתא לבניה – איך לתכנן נכון את הסכום הנדרש

בניית בית ולקיחת משכנתא לבניה היא אחת מהפעולות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיי המשפחה. במקרה של רכישת נכס קיים או דירה  מקבלן המחיר ידוע מראש. בהתאם למחיר אפשר לבצע תכנון כלכלי ולפנות אל הבנק (או גורם חיצוני אחר) לצורך קבלת משכנתא.

במקרה של בניה, התהליך הוא שונה ומשפחות רבות מוצאות עצמן מבינות באמצע התהליך שהן לא תכננו נכון את הפן הכלכלי.

נקודת ההנחה המוטעית שעלולה להכשיל אותך

באופן כללי, אפשר להגיד שהבנק יעניק תנאי משכנתא טובים יותר עבור סכום נמוך. ככל שהסכום המבוקש הוא גבוה יותר כך ישנה נטייה לקבל תנאים פחות טובים. סכום זה הוא כמובן לא עומד בפני עצמו אלא יש לבחון גם את ההערכה של הנכס וגם להתחשב בסכום הראשוני שיש למשפחה. ככל שההון העצמי גבוה יותר (באחוזים) כך הבנק משקיע פחות כסף בנכס, מסכן את עצמו פחות ולכן התנאים יכולים להיות טובים יותר.

כיוון שהנתונים מצביעים על כך שהתנאים טובים יותר באחוז מימון נמוך, משפחות רבות מבקשות סכום נמוך עבור המשכנתא שלהן. בדיקת הסיבה לכך מעלה שתי נקודות מעניינות אשר קשורות זו בזו:

1. רוב המשפחות מעריכות כי סכום הבניה שיידרש להם נמוך מכפי שקורה בפועל (92% מכלל הבונים)
2. רוב המשפחות משוכנעות שאם הבנק נתן משכנתא בסכום מסוים, אפשר יהיה להשלים לסכום הנדרש "במקרה שיהיה צורך".

הבעיות שצצות "במקרה הצורך"

רגע לפני שנבין מהי הבעיה בבקשה של הגדלת סכום המשכנתא לאחר קבלת האישור לסכום נמוך יותר, חשוב להבין מהו "מקרה הצורך":

ישנם מספר גורמים אשר מעורבים בתהליך הבניה. ראשית, יש את הרצון של המשפחה. זו מגיעה אל האדריכל עם בקשות שונות. חלק יבקשו מספר מסוים של חדרים, חלק ירצו גודל מסוים של בית, חלק ירצו בית שטוח ולמעשה, כל בית מתוכנן באופן אישי לפי חיי המשפחה והדרך בה היא רוצה לראות את חייה בעתיד.

התפקיד של המתכנן (או המתכננת כמובן) הוא לקחת את הבקשות השונות, להתחשב במגבלות ולהפוך את החלום לתכנון. לאחר שאושרו התוכניות, נכנס הקבלן לתמונה ואיתו שלל אנשי מקצוע. לפעמים ברור מראש מי ייקח חלק בתהליך אך כמעט בכל פרויקט ישנם את בעלי המקצוע שלא חשבו עליהם מראש או עבודה שמתגלה כגדולה יותר ממה שתוכננה בפועל.

כמעט בכל פרויקט בניה ישנן "הפתעות" ואלו יכולות להגיע ל 10%-30% מהסכום הבניה המתוכנן. מספר זה נראה עצום והוא אכן כזה. תכנון שאינו מתחשב בפן הכלכלי, יכול לעלות הרבה מאד כסף. לפעמים מדובר בפעולות "גדולות" שגרמו לחריגה, כמו במקרים בהם התגלו סלעים שיש לחצוב אותם כדי להניח את היסודות. לפעמים מדובר בפעולות "קטנות" כמו שינויים של הרגע האחרון כמו הוספת נקודת חשמל, הזזת הכיור ואחרות.

כל הפעולות הללו יעלו הרבה מאד כסף ואם סכום הבניה המבוקש מראש לא מתאים לבניה, עלול לקרות מצב בו הבניה מתעכבת, אינה נגמרת או הופכת ליקרה מאד.

הבנק מאשר את המסגרת הכללית

נקודת ההנחה שאם הבנק יסכים לאשר לנו עכשיו סכום מסוים, הוא יסכים לעשות זאת גם בעתיד, היא נקודת הנחה מוטעית אשר יכולה לפגוע בך קשות. לקוח אשר ביקש מהבנק סכום נמוך מזה שיצטרך בפועל, עלול לפגוע בעצמו.

הבנק מאשר את המסגרת הכללית ואין כל חובה להשתמש בה. לכן, עדיף תמיד שלא ללכת על הסכום המינימלי אלא להעריך נכון את הבניה ולהוסיף לסכום הבקשה לפחות עוד 10%. בדרך זו, תהיה לך אפשרות לשחרר את הכסף על פי הצורך.

מה קורה ברגע שיש לך סכום נמוך מהנדרש לך?

כפי שנכתב, הסיבה לבקש סכום נמוך מהנדרש, תהיה לרוב לצורך השגת תנאים טובים יותר עבור המשכנתא. מכאן אפשר להבין כי באמת אין כל סיבה לבקש סכום שאינו הגיוני (למשל פי 2 מהסכום שתוכנן לצורך בניית הבית). ההשלכות של סכום משכנתא נמוך מסכום הבניה יכולות להיות:

1. הבנק לא יאשר לך סכום נוסף – במידה והבנק (או כל גורם אחר) יחליט שלא להעלות את סכום המשכנתא יהיה עלייך לבחור בין מפרט נמוך להמשך הבניה (אם הדבר אפשרי), יתכן ולא תהיה לך אפשרות לסיים את כל הבניה ואפשרות שתעמוד לרשותך היא נטילת הלוואה וזו תהיה יקרה ובתנאים הרבה פחות טובים מאלו שתכננת עליהם.
2. הבנק יאשר סכום נוסף אך בתנאים פחות טובים – לאחר שהבנק כבר אישר לך משכנתא, יהיה לך קשה לפנות אל גורם נוסף כי כמעט בלתי אפשרי לקבל משכנתא לבניה שנמצאת באמצע התהליך. לכן, התנאים עלולים להיות שונים מאלו שנקבעו בתחילה והעלות של הפרויקט עלול להתייקר באחוזים רבים, מה שיתבטא בעשרות ואף מאות אלפי שקלים.

חשוב להבין כי עד שלא יהיה לך טופס 4 לא תהיה לך אפשרות להחליף את הבנק ולבצע הליך של מחזור משכנתא. לכן, עלייך להביא בחשבון את כל ההוצאות, כולל כל ההוצאות החריגות אשר יכולות להיות במהלך הבניה.

כמה החלום יעלה לך מדי חודש

הגישה הנכונה להסתכל על תהליך הבניה היא לחשב כמה כסף יש לך מדי חודש כדי להשים את החלום שלך. כלומר, על החלק הכלכלי אפשר להסתכל משני כיוונים: כיוון אחד הוא להתחיל לתכנן ואז לבדוק כמה עולה התכנון. כיוון זה יוביל לא פעם לתוצאה הרצויה מבחינת המבנה אבל פעמים רבות לא יהיה תואם לחיים הכלכליים שנכונים לך.

כיוון שני להסתכל על התהליך הוא לבחון כמה כסף מדי חודש המשפחה רוצה לשלם על הבית. בהתאם לסכום זה ולסכום הכסף הקיים (חסכונות, קופות שנפתחות, סיוע מהמשפחה ועוד) אפשר לבצע התאמה של המשכנתא ולגזור מכך את הסכום המיועד לבניית הבית.

הכיוון השני, הוא הנכון יותר להסתכל על תהליך תכנון סכום המשכנתא. הוא מאפשר למשפחה לדעת מראש כמה כסף עומד להיות לה עבור הבניה, לתכנן את הבית בהתאם לחיים הכלכליים שהמשפחה רוצה לחיות ובהתאם לפנות אל הבנק ולקבל אישור לסכום הנדרש.

פניה לבקשת הסכום שנדרש לך לבניה

בתהליך של ייעוץ משכנתא נברר בשלב הראשון כיצד חשוב לך לראות את החיים הכלכליים שלך. האדריכל, הבנק, הקבלן… כולם יכולים להציע לך הצעות, אך בסופו של דבר יהיה עלייך לחיות עם ההשלכות הכלכליות של הבניה. כל חריגה בתקציב החודשי שלך, כל מה שיעמיס עלייך, יגרום בסופו של דבר למתחים ופגיעה בחיי היום יום שלך.

לכן, בשלב הראשון יש לבדוק מהו ההחזר שבאפשרותך להחזיר מדי חודש. לאחר מכן אפשר לצאת לדרך עם השגת אישור עקרוני ראשוני. האישור יאפשר לך לדעת מהי המסגרת ואפשר להוציא אותו מדי תקופה וזאת כדי להבטיח שאכן תהיה לך אפשרות לבקש את הסכום הנדרש בעת הצורך. כדאי לזכור כי הבנק אשר ייתן לך אישור עקרוני לא בהכרח יהיה הבנק הנכון לקחת ממנו משכנתא.

לאחר היציאה לדרך וכשעלייך לבקש כסף מהגורם המלווה, יתבצע משא ומתן מול הבנקים ובחירה במשכנתא המתאימה ביותר לצרכייך ולאופי חייך (מבחינת שינויים צפויים, תקופת התשלומים ועוד גורמים רבים נוספים.

לאורך כל הדרך אפשר להתייעץ ולבדוק יחדיו כיצד לצאת לדרך הבטוחה ביותר מבחינה כלכלית. להתייעצות ולפגישה ראשונית ללא כל עלות,
זה הזמן ליצור קשר: 052-5900403.