רגע לפני שהולכים לבנק אני רוצה לספר לך מה מעניין את הבנק ואיך אפשר לנצל את האינפורמציה הזאת לטובתך.
הבנק מעוניין לתת הלוואה (משכנתא) למי שיכול להחזיר לשלם אותה ללא בעיות מצד אחד ובמידה ויהיו בעיות לקבל את הכסף שניתן בחזרה ולכן כשבאים לבקש הלוואה (בשלב האישור העקרוני) זהו השלב בו בוחן הבנק את עסקה ומדרג אותה (דרוג אשראי).
איך משפרים את דרוג האשראי לפני לקיחת משכנתא?
הבנק בוחן שני דברים –
- טיב הנכס ואחוז המימון המבוקש
- טיב הלווה (התמונה הכלכלית שרואה הבנק)
זהו השלב בו הבנק מחשב את הסיכון שהוא לוקח בלתת לך את הלוואת המשכנתא.
ככל שהסיכון נמוך יותר כך דרוג האשראי שלך יהיה גבוה יותר והסיכוי שלך לקבל תנאים טובים יותר עולה.
- בדיקת טיב הנכס ואחוז המימון (סכום הכסף המבוקש מסה"כ עלות הנכס) המבוקש
הבנק יבחן את הנכס אותו רוצים למשכן משלושה כיוונים:
-
- מיקום הנכס – לאזור בו נמצא הנכס יש השפעה. ככל שהמקום טוב יותר , יותר קל למכור את הנכס. ברוב המקרים, לבחירת מיקום בניית הבית ישנם סיבות רבות ולכן על סעיף זה אין לך כמעט השפעה.
- סוג הבנייה ומראה הבית – לסוג הבנייה וגם למראה הבית ישנה השפעה על תנאי המשכנתא. בתים מיוחדים בצורתם או בנויים בחומרים מיוחדים יותר קשה למכור ולכן "יפגעו " בדרוג האשראי של העסקה.
- אחוז המימון המבוקש– ככול שאחוז המימון המבוקש נמוך יותר, כך גודל הסיכוי שבמקרה של מכירת הנכס יוכל הבנק לקבל את כל כספו נמוך יותר. בנוסף להלוואות עם אחוזי מימון גבוהים, יש על הבנק דרישות מיוחדות (דרישות של בנק ישראל) שמייקרות לבנק את ההלוואה. שני הדברים הנ"ל גורמים לכך שככל שאחוז המימון נמוך יותר, כך תנאי המשכנתא יהיו טובים יותר. אחוז המימון שבו ישנו השינוי המשמעותי ביותר הוא 45% מימון ומדרגה נוספת ב- 60% ולכן רצוי (אם אפשר) לבקש עד 45% מימון וזאת בכדי לקבל תנאי משכנתא טובים יותר.
- טיב הלווה (כלכלית)
זהו השלב בו בוחן הבנק את יכולת ההחזר שלך. יכולת ההחזר שלך תיקבע ע"פ ההיסטוריה הכלכלית שלך והמצב שלך עכשיו.את העבר אי אפשר לשנות אבל את המצב אותו רואה הבנק עכשיו ניתן לשפר.
כן, הבנק יקבע אילו תנאים יהיו לך במשכנתא גם ע"פ המצב שהוא רואה בתקופה של 3-6 חודשים לפני הבקשה לאישור העקרוני. וזהו המקום שבו ניתן לעשות את השינוי הגדול ביותר.
זה הזמן להיכנס למשטר כלכלי!
- לסגור את המינוס או להקטין אותו ככול שניתן.
- להבטיח עמידה בכל התשלומים (הוראות קבע ו/או צ'קים לא חוזרים),
- להגדיל חסכונות- זאת גם ההזדמנות שלך להתנסות חיים עם תשלומי המשכנתא המתוכננים.
- להגדיל הכנסות – זה הזמן לעשות שעות נוספות, לקחת עוד עבודות ולהגדיל את הסכום המופיע בתלוש
לסיכום – לפני שפונים לבנק לבקש אישור עקרוני אם יש לך זמן, כדאי לך לנצל אותו ולהתכונן – לנסות להקטין את אחוז המימון המבוקש מתחת ל-60% ואף לשפר את התמונה הכלכלית שרואה הבנק.
כך דרוג האשראי שלך ישתפר והתנאים של המשכנתא שלך יהיו טובים יותר.
