איך להתחיל פרויקט בנייה ברגל ימין? ומהו הצעד הראשון?

החלטת לבנות בית?

החלטת על האזור והיישוב, הגשת בקשה לקניית המגרש, ועכשיו מתחילים החלומות איך הבית יראה, מה יהיה גודלו, כמה חדרים, באיזה סגנון ומי יתכנן את הבית.

מה לדעתך צריך להיות הצעד הראשון?

• בחירת סגנון הבית?
• בחירת המתכנן / האדריכל?
• בדיקת אפשרויות המימון?

מרבית האנשים הבונים את ביתם בוחרים בשתי האפשרויות הראשונות, בהנחה שיהיה בסדר, ומתוך מחשבה מוטעית שכך ניתן לחסוך זמן וריצות מיותרות לבנק, אך בחירה זו יכולה לעלות להם בעיכובים, בעלויות נוספות ובמקרים חמורים במכירת הנכס לפני סיום הבניה.

אני ממליצה לך לבחור באפשרות השלישית (בבדיקת אפשרויות המימון) ורצוי כמה שיותר מהר.

בדיקת אפשרויות המימון (כמו המדריך) והיכולת לקחת משכנתא לבניה עצמית , יעזרו לך להגשים את החלום בנינוחות בעיניים פקוחות ומודעות, בידיעת כל האפשרויות העומדות מולך ולגשת בשמחה לקבלת ההחלטות בתהליך הבנייה.

בבדיקת אפשרויות המימון יעלו הנושאים הבאים:

• מהו ההון העצמי שעומד לרשותך ואותו רוצים לייעד למטרה זו (חסכונות, קרן השתלמות עתידית, עזרה מקרוב משפחה הורים / ילדים…).
• מהו ההון הנוסף שאותו ניתן לגייס (משכנתא לבניה, הלוואות, הלוואות ממקום העבודה…).
• מהו ההון שאותו רוצים לקחת – מהי היא ההתחייבות שבה ניתן לעמוד לאורך השנים. מהם התשלומים החודשיים שלא יפגעו בהתנהלות המשפחה או באיכות החיים.

למה כל כך מוקדם, ולמה לא לחכות לשלב בו צריכים את הכסף?

ישנן מספר סיבות ביניהן:

1. כדי למנוע הפתעות
   ואפשרות לבעיות ועיכובים באישור המשכנתא. צריך לזכור שהבנק רוצה למכור כסף, אבל למי שיכול לשלם. אם הוא חושב שמסיבה כלשהיא יכולה להיות בעיה בעמידה בתשלומים הוא יבחר "לתת" את הכסף למישהו אחר… הבנק אינו מחויב לאשר את ההלוואה ואף אחד לא רוצה להיות במצב בו הבניה מתעכבת או אף מופסקת בגלל עיכובים באישור הלוואת המשכנתא לבנייה.
2. כדי לדעת מהו סכום ההלוואה (משכנתא לבנייה) אותה יאשר הבנק
   כשמגיעים לאחוזי מימון גבוהים (וקרובים למקסימום כ- 70% בבניה) ישנם מצבים בהם הבנק לא יאשר את אחוז המימון המבוקש, אלא יעדיף לאשר אחוזי מימון נמוכים יותר.

   כדאי לדעת את זה בתחילת התכנון כדי להתאים את הבניה לתקציב המאושר.  התחלת התהליך של העיצוב והבניה לפני קבלת האישור העקרוני על המשכנתא יכולים לגרור עיכובים, הוצאות נוספות על עדכונים ושינויים וכן התפשרויות בעיצוב או במבנה שבתכנון מראש יכלו להימנע.

3. בניה ע"פ תקציב מתוכנן
   בניה ע"פ תקציב מאוד חשובה ומאפשרת צמצום החריגות. בנית בית הינו פרויקט מורכב המשלב מס' רב של בעלי מקצוע לאורך תקופה ארוכה ולעיתים בסכומים גדולים. מאוד קל להתפתות לשדרוגים ותוספות לאורך הדרך.
4. די לדעת איך התשלום החודשי עבור המשכנתא ישפיע על התקציב המשפחתי
   הבנק מאשר הלוואות בהן התשלום החודשי יהווה עד כ- 1/3 מההכנסה הפנויה ללקיחת המשכנתא. הבנק אינו מוודא מה הן התוכניות שלך לעתיד או איך הן ישפיעו על היכולת שלך לעמוד בתשלומים לאורך השנים. זו צריכה להיות האחריות שלך.

   נכון שהנבואה ניתנה לשוטים אך יש לקחת בחשבון שינויים מתוכננים כמו לידת ילד, הפסקת מזונות. זו אינה ממש נבואה, ואם לא לוקחים פרמטרים אילו בחשבון מגיעים למצבים בהם ההוצאה על דיור ומשכנתאות עולה עד לרמות של מעל ל- 50% מההכנסה הפנויה דבר המקשה מאוד על ההתנהלות השוטפת.

תכנון נכון של תמהיל משכנתא לבניה (בחירת המסלולים והתקופות בחלקי ההלוואה השונים) יכול לוודא עמידה בתשלום, עכשיו ולאורך זמן ועם זאת יאפשר גמישות במקרים בהם יצוצו שינויים (ותמיד צצים שינויים) ומבטיח כי החלום לבית לא יהפוך לסיוט איתו צריך לחיות לאורך השנים.

לסיכום – חשוב מאוד שהצעד הראשון בפרויקט הבנייה יהיה בבדיקת אפשרויות המימון.