השלב הבא אחרי קבלת תעודת זכאות – דירה בהנחה
תוכנית דירה בהנחה יצאה לדרך והיא אמנם דומה לתוכנית למשתכן, אך היא מגיעה עם שינויים קלים.
כמו בתוכנית הקודמת, גם הפעם השלב הראשון הוא הוצאת תעודת זכאות ולאחריה הגיע הזמן להירשם להגרלה הקרובה. במאמר זה אתמקד בשלב ההרשמה.
מה חשוב לדעת לפני שנרשמים להגרלות השונות?
תעודת הזכאות פותחת את השער להרשמה להגרלות דירה בהנחה. התעודה תקפה לשנה ואיתה אפשר להירשם להגרלה הקרובה ולאלו שאחריה. ההרשמה רלוונטית גם למי שכבר יש תעודה בתוקף מהתוכנית הקודמת.
השאלה החשובה – לאיזה יישוב להירשם בהגרלת דירה בהנחה?
ברגע שיש בידכם את תעודת הזכאות אתם יכולים להירשם להגרלה ועכשיו השאלה היא לאילו יישובים להירשם. לפחות בהגרלה הקרובה תהיה לכם אפשרות להירשם לשלושה יישובים בלבד ויכול להיות שבהגרלות הבאות המצב יהיה שונה (אדאג לעדכן בפרטים כשיהיו).
אציין כי ההרשמה היא ליישוב ואם מתקיימת בו יותר מהגרלה אחת, ההרשמה היא לכל ההגרלות שנוגעות לו. בנוגע להחלטה לאיזה יישוב להירשם, אפשר לחלק אותה לשתי גישות:
גישה ראשונה – ההטבה הגדולה ביותר
ישנם נרשמים אשר רוצים ליהנות מההטבה הגדולה ביותר. ישנם פרויקטים שההטבה בהם יכולה להגיע גם לסכום של מיליון שקלים וזוהי הנחה יוצאת דופן וברור
שיהיו את אלו שיעדיפו את הרווח המקסימלי. עם זאת, השאלות החשובות הן האם יש את ההון העצמי הנדרש למימוש הרכישה והאם ישנה אפשרות לעמוד בהחזר החודשי.
במקומות בהם ההנחה על הדירה גדולה מאד, התשלום החודשי עדיין יהיה גבוה ולכן המשכנתא תהיה גדולה. מי שלא יוכל לעמוד בהתחייבויות לא יוכל לממש את הזכייה. למעשה עומדות על הפרק שלוש שאלות:
- האם הבנק יסכים לתת את המשכנתא המבוקשת?
- האם אתם רוצים לקחת את המשכנתא הגבוהה?
- האם יש לכם הון עצמי כפי שנדרש למימון העסקה?
גישה שנייה – ההתחייבות שרוצים לקחת
הנרשמים בגישה זו בוחנים את ההתחייבויות שהם רוצים לקחת ואז בוחרים את הישובים המתאימים להם. הם רוצים להעריך את צפי מחירי הדירות ובהתאם לסנן את הפרויקטים. בגישה זו מתחשבים גם בהון העצמי הקיים וגם ביכולת ההחזרה חודשי.
גישה זו מגבילה מראש את היישובים שיכולים להיות רלוונטיים ליכולות הכלכליות והיא גם הבריאה יותר. היא דורשת כמובן בחינה של היכולות הכלכליות האישיות ולכן היא גם הבטוחה יותר.
נקודה חשובה: יש להביא בחשבון את סדר ההגרלות אותו אפשר לראות בקישור כאן. יש לשים לב שזכייה בהגרלה מוציאה את המשתתפים מההגרלות אשר מתקיימות באותו היום (אך ניתן לוותר על הזכייה ולהשתתף באלו העתידיות).
להיכנס להגרלה בעיניים עצומות? לא בהכרח
אחד האתגרים עם פרויקט דירה בהנחה הוא שאין לנו כמעט מידע על הפרויקטים בשלב הזה . כל שאנחנו יודעים הוא היישובים בהם הם מתקיימים, סדר ההגרלה ועלויות מטר מרובע. בהסתכלות ראשונית אתם עלולים לחשוב שאתם נכנסים להגרלה בעיניים עצומות, אך חישוב שנעשה מיד יעזור לכם לבחור את היישוב המועדף עליכם.
נכון לעכשיו אנחנו כן יודעים שברוב הפרויקטים צפויות להיות דירות שונות ומגוונות. הדירות אמורות להיות של 3,4,5 חדרים והקבלנים מוגבלים לגודל כל דירה כדי לאפשר ליותר רוכשים לממש את הזכייה. שאלו נתוני המ"ר של כל גודל דירה כשהדבר נוגע לכל הפרויקטים בכל הארץ:
| מספר החדרים | מטר רבוע |
| 3 | עד 90 מ"ר (בעבר היה 75 מ"ר) |
| 4 | עד 110 מ"ר (בעבר היה 120 מ"ר) |
| 5 | אין מגבלת גודל |
הנתונים שכן ידועים בהגרלת דירה בהנחה הם: היישובים המוצעים, סדר ההגרלות, גודל הדירות המקסימלי ועלות מ"ר. שתי נקודות שיש לשים לב אליהן היא שאנחנו לא יודעים את כמות הדירות שיהיו בכל מספר חדרים וכן שהמחיר צמוד למדד תשומות הבניה (אך הפעם הקבלנים מחויבים לסיים את הפרויקט מהר יותר לעומת מחיר למשתכן). הנה דוגמאות לעלויות של דירות פוטנציאליות בפרויקטים במספר יישובים:
| שם היישוב | עלות מ"ר | עלות מקסימלית דירת 3 חדרים
(90 מטר לפני תוספת הצמדות למדד תשומות הבנייה) |
עלות מקסימלית דירת 4 חדרים (110 מטר לפני תוספת הצמדות למדד תשומות הבנייה) | עלות דירת 150 מ"ר (לפני תוספת הצמדות למדד תשומות הבנייה) |
| עפולה, טבריה | 7,254 ₪ | 652,860 ₪ | 797,940 ₪ | 1,088,100 ₪ |
| ת"א | 17,043 ₪ | 1,533,870 ₪ | 1,874,730 ₪ | 2,556,450 ₪ |
נקודה על מדד תשומות הבניה: בדירה בהנחה הקבלן מחויב לסיים את הפרויקט תוך שלוש שנים כך שיתכן וההצמדות לא יהיו גבוהות כמו בתוכנית הקודמת.
איך נקבע הסכום שאפשר לקחת כמשכנתא?
חשוב לזכור כי הזכייה לא אומרת כלום על אפשרות המימוש אם התוכנית היא לקחת משכנתא. זוכים אשר לא יקבלו אישור למשכנתא שהם צרכים להשלמת הרכישה יאלצו לוותר על הדירה המקרה הטוב או לשלם קנסות במידה והם יגלו את זה בשלבים מתקדמים יותר. עכשיו, לאחר קבלת תעודת הזכאות, יש לבחור את היישובים להשתתפות בהגרלה. מסיבות אלו חשוב מאד להבין מהו הסכום אותו אפשר לקבל כמשכנתא וכאן הדבר דומה מאד לתוכנית ההגרלות הקודמת (מחיר למשתכן) . אלו הן נקודות המוצא החשובות (ומיד חישובים לדוגמה):
- ההון העצמי לדירה יעמוד על מינימום 100,000 שקלים.
- מקסימום המשכנתא שניתן לקבל הוא 75% ממחיר השוק ולא ממחיר הדירה.
- הרף העליון למימון 75% עומד על 1.8 מיליון שקלים.
דוגמה 1 – מחיר מכירה 900,000 ₪
במידה והדירה מוצעת למכירה בעלות של 900,000 אך שווה בשוק 1.2 מיליון שקלים, אי אפשר לקבל מימון של 75% עבור כל הסכום כיוון שהוא יהיה שווה את מלוא סכום הנכס. לכן ההון העצמי שיידרש הוא ההון המינימלי – 100,000 ₪.
דוגמה 2 – מחיר מכירה 1.4 מיליון ₪
במידה והדירה מוצעת למכירה בעלות של 1.4 מיליון אך שווי השוק שלה הוא 1.7 מיליון שקלים, המקסימום שאפשר יהיה לקבל הוא 75% משווי השוק. כלומר, המשכנתא תוכל לעמוד על סכום של 1.275 מיליון ₪ ויהיה צורך בהשלמת הון עצמי בסך 125,000 ₪.
דוגמה 3 – מחיר מכירה 1.7 מיליון ₪
במידה והדירה מוצעת למכירה בעלות של 1.7 מיליון אך שווי השוק שלה עומד על 2.1 מיליון, חישוב המימון יתבצע לפי 75% מתוך 1.8 מיליון שקלים (שזו המגבלה שנקבעה). המשכנתא המקסימלית תעמוד על 1.350 מיליון ויהיה צורך בהשלמת הון עצמי בסך 350,000 ₪. זה עדיין יהיה פחות מ-25% הון עצמי לכל הנכס.
*כל המחירים בדוגמאות לצורך המחשה בלבד.
| מחיר מכירה | שווי הנכס – מחיר שוק | גובה המשכנתא המקסימלי | ההון העצמי שנדרש |
| 900,000 ₪ | 1,200,000 ₪ | 800,000 ₪ | 100,000 ₪ |
| 1,400,000 ₪ | 1,700,000 ₪ | 1,275,000 ₪ | 125,000 ₪ |
| 1,700,000 ₪ | 2,100,000 ₪ | 1,350,000 ₪ | 350,000 ₪ |
הצעד הבא שלכם
ברגע שיש בידכם תעודת זכאות – זה הזמן להירשם להגרלות המועדפות עליכם. בהגרלה הראשונה תוכלו להירשם לשלושה יישובים. כדי לעשות את החישובים הנכונים עבורכם, ההמלצה היא לפעול (ומהר) בצעדים הבאים.
צעד ראשון – דעו מה ההון הראשוני שלכם
אם אתם עוד לא יודעים מה ההון הראשוני שיש ברשותכם, זה הזמן לבדוק זאת. אתם לא רוצים לוותר על הזכייה שלכם כי אין לכם את ההון הנדרש. ברגע שתדעו כמה כסף כבר יש ברשותכם תוכלו לסנן את היישובים המתאימים עבורכם.
צעד שני – החליטו איזה גודל דירה אתם צריכים
חשבו באיזה גודל דירה הייתם רוצים לרכוש כאשר כל משפחה צריכה לקבל את ההחלטה הנכונה לה. האם אתם מתכוונים לרכוש את הדירה למגורים (ולעבור לגור בה) או להשקעה. יהיו משפחות שיבחרו לרכוש דירה קטנה המתאימה למצב הנוכחי ויהיו משפחות שיבחרו לרכוש דירה גדולה יותר או קטנה יותר בהתאם לצרכים העתידיים כל החלטה יכולה להיות טובה כל עוד מודעים להשלכות הכלכליות.
צעד שלישי – העריכו את העלויות ביישובים השונים
ברגע שברור מה גודל הדירה הרצוי וכמה הון ראשוני קיים אפשר להעריך את העלויות בפרויקטים השונים ובהתאם לסנן את היישובים המתאימים ביותר. ככל שהבחירה בשלב זה תהיה נכונה יותר כך הסיכוי לממש אותה בהמשך הדרך (במידה וזכיתם) עולה.
צעד רביעי – הירשמו ליישובים תוך התחשבות בסדר ההגרלות
עכשיו זה הזמן להירשם ליישובים השונים כשיש לשים לב לסדר ההגרלות. אם יש לכם יישוב מועדף ועוד יישוב שיכול להיות שתוכלו לרכוש בו נכס אך כנראה שלא תרצו לגור בו והוא עליון בהגרלה, שקלו לוותר עליו. שימו לב, אתם מחויבים להחזיק בדירה במשך 5 שנים מקבלת המפתח או 7 שנים מקבלת ההיתר, הקצר מבין השניים.
רוצים להתייעץ?
צרו קשר לפגישה ראשונית ללא עלות וללא כל התחייבות וקבלו יותר מהכסף שלכם: 052-5900403
שלכם, איריס שוסטר.
